最近兩年有些疲軟的樓市隨著一系列新政的出現(xiàn)，在2020年7月又再次成為人們關(guān)注的焦點。

7月23日凌晨，南京七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》提出，支持剛性購房需求，完善住房限購政策，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

這也是繼深圳之后，又一個大城市出臺了樓市調(diào)控政策。據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示：根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)以往的經(jīng)驗來看，當(dāng)深圳出臺樓市新政后，若第2個城市在一個月內(nèi)跟進，可能會引發(fā)全國重點城市“新一輪”樓市調(diào)控政策的出臺！

而剛剛進入2020下半年，幾個上漲得過快的城市，就已經(jīng)紛紛遭遇到了調(diào)控的暴擊：

杭州，7月2日發(fā)布通知，明確提出了三大政策調(diào)整——“限售”、“限購”、“限搖”。即人才購房5年內(nèi)限售，非限購區(qū)域的本地?zé)o房家庭要求至少1年社保，另外不得同時參與兩個項目搖號。

東莞，也在同一天放了大招，從限價、打擊捂盤惜售、打擊炒房套利行為三大方面祭出了三大樓市調(diào)控政策，提出同地區(qū)（鎮(zhèn)街或園區(qū)）新房申報房價，3個月漲幅不得超10%；取得預(yù)售證后，10日內(nèi)公開全部銷售房源，明碼標(biāo)價對外銷售。

寧波，在7月6日出臺政策，出臺從保持土地市場平穩(wěn)、調(diào)整限購區(qū)域范圍、強化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等方面提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“十條”新政。新政于第二天也就是7月7日火速執(zhí)行。

而深圳則在7月15日發(fā)布新政號稱“史上最嚴(yán)”，落戶三年才能買房、有房再購房首付7成、提高離婚買房門檻等等，無數(shù)炒房客欲哭無淚。

今年，這場突如其來的疫情迫使中國第一季度的經(jīng)濟活動幾乎全部暫停，GDP更是爆跌至-6.8%。于是，各地政府又動起了靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的“歪”念頭。

但無論天時地利還是人和似乎都無法給中國的房地產(chǎn)市場帶來“第二春”。

01、央行連續(xù)第三個月拒絕降息

2020年7月20日，“全國銀行間同業(yè)拆借中心”公布了新的LPR（貸款市場報價利率），1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。這已經(jīng)是自4月20日以來，央行連續(xù)第三個月拒絕降息。

其實，央行選擇不降息的原因也很簡單：經(jīng)濟開始回暖了，資產(chǎn)泡沫開始出現(xiàn)了。比如樓市局部過熱，而股市一度上漲過快。

2015年股災(zāi)和2016年“房災(zāi)”還歷歷在目，更何況，中美接近翻臉，未來有較大不確定性。如果把資產(chǎn)泡沫搞得太厲害，一旦被美國捅破，后果不堪設(shè)想。

中國銀保監(jiān)曾在7月初預(yù)測，由于經(jīng)濟下行在金融領(lǐng)域反映有一定時滯，預(yù)計在今后一段時期不良貸款會陸續(xù)呈現(xiàn)和上升。

并警告說：部分市場亂象有所反彈。一些高風(fēng)險影子銀行死灰復(fù)燃，有的以新形式新面目企圖卷土重來。企業(yè)、住戶等部門杠桿率上升。部分資金違規(guī)流入房市股市，推高資產(chǎn)泡沫。

在這種大背景下，央行選擇不降息也在情理之中。

02、上半年實體經(jīng)濟停擺，但樓市卻依舊過熱

樓市不可能再度出馬成為拉動GDP的三駕馬車之一更因為中國實體經(jīng)濟基本面和貨幣情況實在不在一個level上，先來看一組數(shù)字：

去年中國GDP是6.1%，貨幣增長才8.3%左右。而今年在GDP負(fù)增長的情況下，貨幣卻是連續(xù)多月兩位數(shù)增加。

時間再追溯至1998年，中國的廣義貨幣（M2）的供應(yīng)量邁上了10萬億大關(guān)。在此之后，貨幣發(fā)行量繼續(xù)保持著快速增長。截至2018年6月，M2的供應(yīng)量已經(jīng)高達177萬億，20年間增長了17倍！雖然在這期間我國的GDP也維持了一個高速增長，但相比貨幣供應(yīng)量的增長速度而言，只能望洋興嘆。

縱觀人類經(jīng)濟史，那些GDP的增長速度和貨幣供應(yīng)量增長速度嚴(yán)重“脫鉤”的國家，都付出了慘痛的代價，比如上世紀(jì)80年代-90年代的巴西、阿根廷。

所以這些泡沫，早晚是要被戳破的。而資金層面的收緊，對于樓市、股市都是重大利空。

況且，尤其是對于樓市而言，資產(chǎn)泡沫早已顯現(xiàn)，今年上半年很多城市的樓市都出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象。

2019年8月-2020年6月一線城市二手房價格指數(shù)

這一點從最新公布的上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)就能看出來，這些數(shù)據(jù)雖然猛一看很亮眼，但細(xì)品就會覺得不對“味”。

房地產(chǎn)銷售和投資基本全線回暖，近乎回到了疫情前的水平，6月份全國地產(chǎn)銷售面積、銷售額增速分別為2.1%、9.0%。土地購置面積增速、新開工面積增速明顯反彈。

但與此相對的是，居民消費依然疲軟，二季度社消零售、限額以上零售增速-3.8%、-0.5%。雖有所回升但依然為負(fù)。

這意味著，作為拉動中國經(jīng)濟增長“三駕馬車”之首的消費依然比較低迷。

03、后疫情時代，經(jīng)濟逐漸恢復(fù)向好

受新冠疫情的影響，中國經(jīng)濟2、3月份跌至谷底，但4月起開始逐漸恢復(fù)，經(jīng)濟增速從一季度的-6.8%恢復(fù)到了二季度3.2%，回升勢頭相當(dāng)快。

二季度，中國多項經(jīng)濟指標(biāo)向好，尤其是外貿(mào)和投資都顯示出較快恢復(fù)勢頭，就業(yè)也保持穩(wěn)定，甚至超預(yù)期完成新增任務(wù)，上半年，中國實現(xiàn)全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員564萬人，完成全年目標(biāo)任務(wù)的62.7%。

中國國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華也評價說：總的來看，上半年中國經(jīng)濟逐步克服疫情帶來的不利影響，經(jīng)濟運行呈恢復(fù)性增長和穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢，發(fā)展韌性和活力進一步彰顯。

在全球經(jīng)濟深度衰退的背景下，實現(xiàn)這一恢復(fù)速度實屬不易。

“飄紅”的數(shù)據(jù)也增強了人們對中國經(jīng)濟前景的信心。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著上半年積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策逐漸顯效，特別是財政資金的使用支持到位，新基建項目的大規(guī)模動工，預(yù)計三四季度中國經(jīng)濟的反彈力度會超過二季度，進一步走向復(fù)蘇，全年經(jīng)濟增長會超出預(yù)期。

既然上半年樓市已經(jīng)明顯過熱了，那么隨著疫情防控態(tài)勢持續(xù)向好、經(jīng)濟逐漸筑底回升，房地產(chǎn)勢必會收一收，調(diào)控趨緊是大概率事件。

如果你是一枚投資者，長期來看，房產(chǎn)依舊是良好的“穩(wěn)健股”。但中國城鄉(xiāng)差異、地區(qū)差異巨大。如果投資樓市，還是建議大家選擇有顯著人口增量的、高級別城市及其都市圈來買，多用自有資金，做中長期打算。

若打算短期投資，那么現(xiàn)階段來看房產(chǎn)就不再是一個能讓你快速獲得財富增值的Best  choice了。房住不炒是基本國策，不會動搖。

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