最近兩年有些疲軟的樓市隨著一系列新政的出現(xiàn)，在2020年7月又再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

7月23日凌晨，南京七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》提出，支持剛性購(gòu)房需求，完善住房限購(gòu)政策，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

這也是繼深圳之后，又一個(gè)大城市出臺(tái)了樓市調(diào)控政策。據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示：根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)以往的經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)深圳出臺(tái)樓市新政后，若第2個(gè)城市在一個(gè)月內(nèi)跟進(jìn)，可能會(huì)引發(fā)全國(guó)重點(diǎn)城市“新一輪”樓市調(diào)控政策的出臺(tái)！

而剛剛進(jìn)入2020下半年，幾個(gè)上漲得過快的城市，就已經(jīng)紛紛遭遇到了調(diào)控的暴擊：

杭州，7月2日發(fā)布通知，明確提出了三大政策調(diào)整——“限售”、“限購(gòu)”、“限搖”。即人才購(gòu)房5年內(nèi)限售，非限購(gòu)區(qū)域的本地?zé)o房家庭要求至少1年社保，另外不得同時(shí)參與兩個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)。

東莞，也在同一天放了大招，從限價(jià)、打擊捂盤惜售、打擊炒房套利行為三大方面祭出了三大樓市調(diào)控政策，提出同地區(qū)（鎮(zhèn)街或園區(qū)）新房申報(bào)房?jī)r(jià)，3個(gè)月漲幅不得超10%；取得預(yù)售證后，10日內(nèi)公開全部銷售房源，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。

寧波，在7月6日出臺(tái)政策，出臺(tái)從保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)、調(diào)整限購(gòu)區(qū)域范圍、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強(qiáng)化市場(chǎng)銷售管理等方面提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的“十條”新政。新政于第二天也就是7月7日火速執(zhí)行。

而深圳則在7月15日發(fā)布新政號(hào)稱“史上最嚴(yán)”，落戶三年才能買房、有房再購(gòu)房首付7成、提高離婚買房門檻等等，無數(shù)炒房客欲哭無淚。

今年，這場(chǎng)突如其來的疫情迫使中國(guó)第一季度的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)幾乎全部暫停，GDP更是爆跌至-6.8%。于是，各地政府又動(dòng)起了靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“歪”念頭。

但無論天時(shí)地利還是人和似乎都無法給中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來“第二春”。

01、央行連續(xù)第三個(gè)月拒絕降息

2020年7月20日，“全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心”公布了新的LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率），1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。這已經(jīng)是自4月20日以來，央行連續(xù)第三個(gè)月拒絕降息。

其實(shí)，央行選擇不降息的原因也很簡(jiǎn)單：經(jīng)濟(jì)開始回暖了，資產(chǎn)泡沫開始出現(xiàn)了。比如樓市局部過熱，而股市一度上漲過快。

2015年股災(zāi)和2016年“房災(zāi)”還歷歷在目，更何況，中美接近翻臉，未來有較大不確定性。如果把資產(chǎn)泡沫搞得太厲害，一旦被美國(guó)捅破，后果不堪設(shè)想。

中國(guó)銀保監(jiān)曾在7月初預(yù)測(cè)，由于經(jīng)濟(jì)下行在金融領(lǐng)域反映有一定時(shí)滯，預(yù)計(jì)在今后一段時(shí)期不良貸款會(huì)陸續(xù)呈現(xiàn)和上升。

并警告說：部分市場(chǎng)亂象有所反彈。一些高風(fēng)險(xiǎn)影子銀行死灰復(fù)燃，有的以新形式新面目企圖卷土重來。企業(yè)、住戶等部門杠桿率上升。部分資金違規(guī)流入房市股市，推高資產(chǎn)泡沫。

在這種大背景下，央行選擇不降息也在情理之中。

02、上半年實(shí)體經(jīng)濟(jì)停擺，但樓市卻依舊過熱

樓市不可能再度出馬成為拉動(dòng)GDP的三駕馬車之一更因?yàn)橹袊?guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本面和貨幣情況實(shí)在不在一個(gè)level上，先來看一組數(shù)字：

去年中國(guó)GDP是6.1%，貨幣增長(zhǎng)才8.3%左右。而今年在GDP負(fù)增長(zhǎng)的情況下，貨幣卻是連續(xù)多月兩位數(shù)增加。

時(shí)間再追溯至1998年，中國(guó)的廣義貨幣（M2）的供應(yīng)量邁上了10萬億大關(guān)。在此之后，貨幣發(fā)行量繼續(xù)保持著快速增長(zhǎng)。截至2018年6月，M2的供應(yīng)量已經(jīng)高達(dá)177萬億，20年間增長(zhǎng)了17倍！雖然在這期間我國(guó)的GDP也維持了一個(gè)高速增長(zhǎng)，但相比貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度而言，只能望洋興嘆。

縱觀人類經(jīng)濟(jì)史，那些GDP的增長(zhǎng)速度和貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)速度嚴(yán)重“脫鉤”的國(guó)家，都付出了慘痛的代價(jià)，比如上世紀(jì)80年代-90年代的巴西、阿根廷。

所以這些泡沫，早晚是要被戳破的。而資金層面的收緊，對(duì)于樓市、股市都是重大利空。

況且，尤其是對(duì)于樓市而言，資產(chǎn)泡沫早已顯現(xiàn)，今年上半年很多城市的樓市都出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象。

2019年8月-2020年6月一線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)

這一點(diǎn)從最新公布的上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)就能看出來，這些數(shù)據(jù)雖然猛一看很亮眼，但細(xì)品就會(huì)覺得不對(duì)“味”。

房地產(chǎn)銷售和投資基本全線回暖，近乎回到了疫情前的水平，6月份全國(guó)地產(chǎn)銷售面積、銷售額增速分別為2.1%、9.0%。土地購(gòu)置面積增速、新開工面積增速明顯反彈。

但與此相對(duì)的是，居民消費(fèi)依然疲軟，二季度社消零售、限額以上零售增速-3.8%、-0.5%。雖有所回升但依然為負(fù)。

這意味著，作為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“三駕馬車”之首的消費(fèi)依然比較低迷。

03、后疫情時(shí)代，經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)向好

受新冠疫情的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)2、3月份跌至谷底，但4月起開始逐漸恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)囊患径鹊?6.8%恢復(fù)到了二季度3.2%，回升勢(shì)頭相當(dāng)快。

二季度，中國(guó)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向好，尤其是外貿(mào)和投資都顯示出較快恢復(fù)勢(shì)頭，就業(yè)也保持穩(wěn)定，甚至超預(yù)期完成新增任務(wù)，上半年，中國(guó)實(shí)現(xiàn)全國(guó)城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員564萬人，完成全年目標(biāo)任務(wù)的62.7%。

中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華也評(píng)價(jià)說：總的來看，上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步克服疫情帶來的不利影響，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈恢復(fù)性增長(zhǎng)和穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，發(fā)展韌性和活力進(jìn)一步彰顯。

在全球經(jīng)濟(jì)深度衰退的背景下，實(shí)現(xiàn)這一恢復(fù)速度實(shí)屬不易。

“飄紅”的數(shù)據(jù)也增強(qiáng)了人們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景的信心。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著上半年積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策逐漸顯效，特別是財(cái)政資金的使用支持到位，新基建項(xiàng)目的大規(guī)模動(dòng)工，預(yù)計(jì)三四季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)的反彈力度會(huì)超過二季度，進(jìn)一步走向復(fù)蘇，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)超出預(yù)期。

既然上半年樓市已經(jīng)明顯過熱了，那么隨著疫情防控態(tài)勢(shì)持續(xù)向好、經(jīng)濟(jì)逐漸筑底回升，房地產(chǎn)勢(shì)必會(huì)收一收，調(diào)控趨緊是大概率事件。

如果你是一枚投資者，長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)依舊是良好的“穩(wěn)健股”。但中國(guó)城鄉(xiāng)差異、地區(qū)差異巨大。如果投資樓市，還是建議大家選擇有顯著人口增量的、高級(jí)別城市及其都市圈來買，多用自有資金，做中長(zhǎng)期打算。

若打算短期投資，那么現(xiàn)階段來看房產(chǎn)就不再是一個(gè)能讓你快速獲得財(cái)富增值的Best  choice了。房住不炒是基本國(guó)策，不會(huì)動(dòng)搖。

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