專有所有權(quán)又稱“專有樹 或“特別所有樹，是作為制度的建筑物區(qū)分所有權(quán)的兩個基本靈魂之一單獨(dú)性靈魂。關(guān)于其涵義，依學(xué)者通說，是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分子以自由使用、收益及處分的權(quán)利，為建筑物區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)中的單獨(dú)所有權(quán)要素。即專有所有權(quán)，指區(qū)分所有人對專有部分所享有的權(quán)利。

理論及實(shí)務(wù)上大多數(shù)都認(rèn)為，專有部分是“具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性”的建筑物部分。所謂構(gòu)造上的獨(dú)立性，是指一專有部分與其它專有部分或共用部分由墻壁、天花板、地板等分隔開來，形成一個獨(dú)立的空間；使用上的獨(dú)立性，則指一專有部分具有滿足區(qū)分所有人社會經(jīng)濟(jì)生活需要的機(jī)能，以能否單獨(dú)使用及有無獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用為判斷基準(zhǔn)，并以區(qū)分的明確性、間隔性、通行直接性、專用設(shè)備的存在及共用設(shè)備的不存在為考察因素。

專有權(quán)的客體就是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分。

專有部分的標(biāo)準(zhǔn)

• 作為專有所有權(quán)的客體應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)：一是構(gòu)造上的獨(dú)立性；二是使用上的獨(dú)立性。

(1)構(gòu)造上具有獨(dú)立性，又稱為物理上具有獨(dú)立性，是指在建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開，可與建筑物其他部分完全隔離，專有人可以排他地獨(dú)占地予以使用的建筑物部分。對此，我國還未立法明確規(guī)定。日本判例認(rèn)為區(qū)分所有權(quán)的客體必須四壁有確定的遮閉性，一棟建筑物內(nèi)部若無墻壁間隔不能成為區(qū)分所有權(quán)的客體。至于間隔，無論是木材、轉(zhuǎn)塊、涂板等都可以，但屏風(fēng)、桌椅等不行，因?yàn)樗鼈儾痪哂泄潭ㄐ浴⒋_定性。所以，未以墻壁間隔的零售市場、攤位等，不得成為區(qū)分所有權(quán)的客體。在法律上應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定如何判斷建筑物構(gòu)造上具有獨(dú)立性，因?yàn)橹挥羞@樣才能確定權(quán)利客體的范圍，而權(quán)利范圍的確定有賴于客體范圍的確定，如果各個權(quán)利的客體都不能區(qū)分開，那么很難對該權(quán)利進(jìn)行保護(hù)。

(2)使用上的獨(dú)立性，又稱為機(jī)能上的獨(dú)立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他的目的而使用。一般講，主要看是否有獨(dú)立的出入口和符合建筑物使用的內(nèi)部專用設(shè)備。例如供居住的建筑物，則不僅要有獨(dú)立出入的門戶，而且應(yīng)具備廚房、衛(wèi)生間、上下水管道等必需設(shè)備。這與現(xiàn)代建筑物追求居住的舒適、方便和對個人隱私的最大保護(hù)是一致的。試想，一個建筑物各部分若沒有獨(dú)立的出入口，出行都要與他人共用一個門戶，方便與隱私自然無從談起；若不具備廚房、衛(wèi)生間及上下水管道等基本的生活設(shè)施，何來舒適？明確專有部分在使用上應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立性，在現(xiàn)實(shí)生活中有重要意義。我國許多地方，尤其是大城市中仍然大量存在著筒子樓和幾戶合住一套單元房的情況，衛(wèi)生間、廚房等均系共用，此時，住戶對其單獨(dú)使用的居室則不能主張建筑物區(qū)分所有權(quán)。

• 丸山英氣先生創(chuàng)新性地提出了五項(xiàng)基準(zhǔn)包括^[1]:

(1)區(qū)分(境界)的明確性。即一棟建筑物之此部分與該棟建筑物之彼部分必須予以明確區(qū)分.

(2)遮斷性。即一棟建筑物之此部分與該棟建筑物之彼部分，須以境界壁、天花板、地板等予以隔斷(間隔)。

(3)通行的直接性。即建筑物之此部分不必經(jīng)由建筑物之彼部分即能與外部直接相通，且有獨(dú)立的出入口。

(4)專用設(shè)備之存在。即于該建筑物部分設(shè)置適合于使用目的和用途的專用設(shè)備。

(5)共用設(shè)備之不存在。即在該建筑物部分不存在供全體區(qū)分所有者或一部區(qū)分所有者使用之設(shè)備。

專有部分的范圍

確定專有部分的范圍也就是對專有所有權(quán)的客體進(jìn)行量化。在理論上有四種學(xué)說。

（1）壁心說，認(rèn)為專有部分的范圍達(dá)到墻壁、柱、地板和天花板厚度的中心。

（2）空間說，該說認(rèn)為專有部分的范圍僅限于由墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分。

（3）最后粉刷表層說，在空間說的基礎(chǔ)上將專有部分延伸至界壁的最后粉刷表層。

（4）壁心和最后粉刷表層說，此說是對上述三種學(xué)說的綜合折中，認(rèn)為，在區(qū)分所有人之間，尤其是有關(guān)建筑物的維護(hù)、管理關(guān)系上，使用最后粉刷表層說，在對第三人的關(guān)系（如買賣、保險(xiǎn)、納稅）上，則使用壁心說。

第四種學(xué)說兼顧了區(qū)分所有建筑物內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系的需要，是比較合理的。在內(nèi)部關(guān)系上，將專有部分的范圍劃定至界壁等的最后粉刷表層，一方面使得專有所有人可以放心大膽地對房屋內(nèi)墻進(jìn)行裝潢，如粉刷涂料、懸掛物品，而不必?fù)?dān)心侵犯其他所有人的權(quán)利。否則依據(jù)空間說，作為界壁的墻壁和地板、天花板等均屬共用部分，則專有所有人在對位于自己房間內(nèi)的界壁進(jìn)行裝飾時，須事先征得其他共用人的同意，這在現(xiàn)實(shí)操作中是不大可能的。另一方面，由于現(xiàn)代建筑物的墻壁內(nèi)預(yù)先敷設(shè)有大量維持建筑物正常使用所必需的各種管線，采用最后粉刷表層說也避免了壁心說帶來的弊端。因?yàn)榘凑毡谛恼f，至墻壁等的中心部分皆屬專有部分，則區(qū)分所有人可以對其任意使用或變更，這樣做明顯不利于整體建筑物的維護(hù)和管理。在外部關(guān)系上，比如為購買房屋而計(jì)算房屋面積時，計(jì)算的便是至墻壁中心的面積，這樣，僅以最后粉刷表層為界有違一般以壁心為界限的交易習(xí)慣。

專有權(quán)的內(nèi)容所要涉及的就是建筑物區(qū)分所有權(quán)人所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

(一)所有權(quán)

我國《物權(quán)法》第71條規(guī)定，“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。專有所有權(quán)系以區(qū)分所有建筑物之專有部分為客體而成立的單獨(dú)所有機(jī)因此，區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人之權(quán)利，就與一般所有權(quán)人所享有的權(quán)利相同，具有絕對性、永久勝、排他性。即區(qū)分所‘有權(quán)人于法令限制范圍內(nèi)，得自由使用、收益、處分專有部分，并排除他人之干涉.所以，區(qū)分所有權(quán)人當(dāng)然享有對專有部分裝修、改良、重修的權(quán)利；區(qū)分所有權(quán)人處分專有部分時，不需要征得其他區(qū)分所有人同意，其他區(qū)分所有權(quán)人沒有優(yōu)先購買權(quán)(但是規(guī)約有優(yōu)先權(quán)規(guī)定的則除外，如《瑞士民法》之規(guī)定一旦專有部分受到侵害，區(qū)分所有權(quán)人可以自主地以自己的名義提起侵害之訴。

除此之外，區(qū)分所有權(quán)人還享有相鄰使用權(quán)這一與專有部分所有權(quán)密切相關(guān)的權(quán)利。所謂相鄰使用權(quán)，是指區(qū)分所有人，為了維護(hù)或改良其專有部分，不得不利用其他區(qū)分所有人的獨(dú)立單元，則可請求使用其他區(qū)分所有人的區(qū)分所有權(quán)。例如，當(dāng)下一層的天花板漏水，必須從上一層的地板入手才能進(jìn)行維修時，居住在上一層的業(yè)主有容忍居住在下一層的業(yè)主利用自己的專有部分進(jìn)行建筑物的維修的義務(wù)。換句話說，區(qū)分所有人為了保證房屋的正常用途，在必須使用其他區(qū)分所有人的獨(dú)立單元時，他有權(quán)請求使用他人的專有部分，他人不得拒絕。當(dāng)然，權(quán)利人因上述行為造成其他區(qū)分所有人的損失的，應(yīng)給予相應(yīng)的賠償。

(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)

業(yè)主在行使專有部分所有權(quán)時，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。各區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利客體共同存在于同一棟建筑物之中，關(guān)系非常緊密，即使區(qū)分所有人對自己的專有部分行使權(quán)利，也可能違反共同利益，或者損害其他區(qū)分所有人的利益。因而各區(qū)分所有人都應(yīng)承擔(dān)維護(hù)整棟建筑物的安全，以及合理地使用專有部分的義務(wù)。例如，區(qū)分所有權(quán)人在自己專有部分改建或增建，或進(jìn)行不良裝修，造成對建筑物不當(dāng)?shù)臍p；未按專有部分本來的用途和目的使用專有部分；或在自己專有部分堆放危險(xiǎn)品等都屬于違反義務(wù)的行為。

1、不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人之共同利益。

根據(jù)近現(xiàn)代各國區(qū)分所有權(quán)實(shí)務(wù)，通常認(rèn)定下列行為為違反共同利益的行為:

第一，對建筑物的不當(dāng)毀損行為。例如，區(qū)分所有權(quán)人就自已的專有部分加以增建或改建而須拆除其內(nèi)部梁柱或墻壁的全部或一部時，該梁柱或墻壁縱然屬于其專有部分的范圍，若因此危及整棟建筑物的安全，抑或影響整棟建筑物的外觀時，即屬于違反共同利益的行為。

第二，對建筑物的不當(dāng)使用行為。建筑物區(qū)分所有權(quán)人雖然得自由使用自己的專有部分，但其使用若有不當(dāng)，如搬入危險(xiǎn)物(易燃物、爆炸物或放射物)，或一定噸數(shù)以上的重量物危及建筑物的安全抑或在純住家的區(qū)分所有建筑物里經(jīng)營夜總會、色情事業(yè)等有礙居家安寧時，屬于違反共同利益。

違反共同利益的禁止措施

一是對違反共同利益者給予警告或勸告;

二是遇有緊急情況時，得不經(jīng)同意緊急進(jìn)入違反共同利益者的專有部分內(nèi)，做適當(dāng)?shù)奶幹茫此^享有緊急進(jìn)入權(quán);三是請求違反共同利益者停止其行為。而日本現(xiàn)行的法律，在學(xué)說的基礎(chǔ)上對禁止措施又規(guī)定了四項(xiàng)，顯然就加強(qiáng)了可操作性。其將區(qū)分所有人作為專有權(quán)人的法律責(zé)任具體化，如，停止行為，剝奪專有使用權(quán)。

我國《物權(quán)法》中也有規(guī)定第71條:“業(yè)主行使書濟(jì)紐不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”并且在第77條中還規(guī)定到“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！薄段餀?quán)法》的規(guī)定是將此限制內(nèi)容充分地融入其中并加以改進(jìn)。其明確規(guī)定了“不得危及建筑物的安全”之行為.將環(huán)得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”的行為具體俗一關(guān)于住宅改為經(jīng)營性用房。在借鑒他國經(jīng)驗(yàn)時，也有創(chuàng)新地賦予了利害關(guān)系業(yè)主”一定的權(quán)利進(jìn)行保障即經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主同意。

2、維護(hù)建筑物存在的義務(wù)。各國立法規(guī)定區(qū)分所有權(quán)人有維護(hù)整體建筑物存在的義務(wù).此限制內(nèi)容在《美國聯(lián)邦公寓所有權(quán)法》以及《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》有類似的規(guī)定?！睹绹?lián)邦公寓所有權(quán)法》第8條規(guī)定，“公寓所有人不得為有害及整體財(cái)產(chǎn)安全及存在的行為，或未經(jīng)全體公寓所有人同意，而為有減少財(cái)產(chǎn)價(jià)值或不動產(chǎn)權(quán)利之行為”?！度毡窘ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)法》第6條第2項(xiàng)也設(shè)有相同的規(guī)定

3、不得隨意變更通過其專有部分的電線、水管、煤氣管等。

4、應(yīng)獨(dú)自出資修理其專有部分。

5、維護(hù)住宅環(huán)境的衛(wèi)生和安寧，以及住宅所在地之善良風(fēng)俗習(xí)慣。

有時，建筑物的所有權(quán)人并不自己居住或使用該建筑物，而將其出租給他人，此時，所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，但建筑物的實(shí)際占有人并不是區(qū)分所有權(quán)人，我們將其稱為專有部分占有人。專有部分占有人除不得處分該建筑物外，應(yīng)當(dāng)享有與區(qū)分所有權(quán)人完全相同的權(quán)利義務(wù)，包括共有部分的使用收益權(quán)和成員權(quán)。但另有約定的除外。