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前期物業(yè)服務(wù)合同

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1.什么是前期物業(yè)服務(wù)合同

前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達成的協(xié)議,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)?!段飿I(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定:“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?!鼻捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的當事人不僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè),也涉及到業(yè)主。

在實踐中,物業(yè)的銷售及業(yè)主人住是持續(xù)的過程。這個階段要求2/3以上投票權(quán)的業(yè)主投票形成業(yè)主大會決定是不現(xiàn)實的,而這個階段的物業(yè)管理服務(wù)又是必需的。因此,為了避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空,明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體,規(guī)范前期物業(yè)管理活動,《物業(yè)管理條例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務(wù)由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2.前期物業(yè)服務(wù)合同的特點[1]

根據(jù)《物業(yè)管理條例》對前期物業(yè)服務(wù)合同的定義,前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征:

(1)合同主體是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)

由于在前期物業(yè)管理階段,業(yè)主大會尚未成立,還不能由業(yè)主大會統(tǒng)一業(yè)主意見選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),只能由建設(shè)單位承擔(dān)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任,從法理角度來看也是許可的,由于建設(shè)單位根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)購買了土地使用權(quán),投入了巨資進行建設(shè),在物業(yè)未銷售之前,他是第一業(yè)主,是有權(quán)利行使選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)的。

(2)過渡性

《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同的期限,僅存在于業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的過渡期間內(nèi)。而這一時期,物業(yè)銷售、入住則是漸進行為,可快可慢的不定性,帶來了業(yè)主大會首次召開時間的不確定,因此前期物業(yè)服務(wù)合同的期限通常也是不確定的。一旦業(yè)主大會成立,并選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè),前期物業(yè)管理服務(wù)結(jié)束,前期物業(yè)服務(wù)合同也相應(yīng)終止,這就說明前期物業(yè)服務(wù)合同是過渡性合同。

(3)要式合同

由于前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的是廣大未來業(yè)主利益,為了防止建設(shè)單位侵占或者不了解未來業(yè)主的利益需求,建設(shè)部2004年9月6日在總結(jié)以前物業(yè)管理合同示范文本的基礎(chǔ)上,重新制定、頒布《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》,為建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時所選用。

3.前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容[2]

合同的內(nèi)容就是合同的條款,是合同對當事人權(quán)利義務(wù)的具體規(guī)定。前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,包含以下幾個主要部分。

1.合同的當事人

物業(yè)服務(wù)合同的當事人就是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè),其中建設(shè)單位以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都是法人組織。

2.物業(yè)基本情況

物業(yè)基本情況包括物業(yè)名稱、物業(yè)類型、坐落位置、建筑面積等方面的內(nèi)容。

3.服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

服務(wù)內(nèi)容主要包括:物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理;物業(yè)共用部位和相關(guān)場地環(huán)境管理;車輛停放管理;公共秩序維護、安全防范的協(xié)助管理;物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務(wù)內(nèi)容等。

4.服務(wù)費用

服務(wù)費用包括:物業(yè)服務(wù)費用的收取標準、收費約定的方式(包干制或酬金制);物業(yè)服務(wù)費用開支項目;物業(yè)服務(wù)費用的繳納;酬金制條件下,酬金計提方式、服務(wù)資金收支情況的公布及其爭議的處理等。

5.物業(yè)的經(jīng)營與管理

物業(yè)的經(jīng)營與管理包括:停車場和會所的收費標準、管理方式、收入分配辦法;物業(yè)其他共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營管理經(jīng)營與管理。

6.承接查驗和使用維護

承接查驗和使用維護的主要內(nèi)容包括,執(zhí)行過程中雙方責(zé)任義務(wù)的約定。

7.專項維修資金

專項維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。

8.違約責(zé)任

這部分內(nèi)容主要包括違約責(zé)任的約定和處理、免責(zé)條款的約定等。

9.其他事項

其他事項主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料歸屬以及雙方認為需要約定的其他事項等。

4.前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂[3]

1.根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,售房單位需通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)(管理單位)負責(zé)物業(yè)的管理工作。

2.在業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,售房單位選聘管理單位的,應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容:

(1)服務(wù)協(xié)議當事人情況的說明:

①房地產(chǎn)開發(fā)單位;

②房地產(chǎn)開發(fā)單位委托的管理單位;

③購房人(業(yè)主)。

(2)前期物業(yè)管理的物業(yè)的基本情況。

(3)前期物業(yè)管理協(xié)議雙方的權(quán)利和義務(wù)的約定:

①管理單位的權(quán)利和義務(wù);

②購房人(業(yè)主)的權(quán)利和義務(wù)。

(4)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的約定:

①房屋共用部位的維護和管理;

②房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護和管理;

③環(huán)境衛(wèi)生的清掃與維護;

④保安的管理;

⑤交通秩序與車輛停放的管理;

⑥房屋裝飾裝修管理。

(5)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的約定:

①房屋外觀;

②設(shè)備運行;

③共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理;

④環(huán)境衛(wèi)生;

⑤綠化;

⑥交通秩序與車輛停放;

⑦保安;

⑧消防;

⑨房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修。

(6)物業(yè)管理服務(wù)費用:

①物業(yè)管理服務(wù)費用的標準;

②物業(yè)管理服務(wù)費用的交納時間;

③物業(yè)管理服務(wù)費用標準的調(diào)整方式;

④其他有償服務(wù)費用的標準及收取。

(7)維修基金的管理和使用。

(8)房屋保險的相關(guān)約定。

(9)違約責(zé)任的約定。

3.售房單位在與商品住宅購房人簽訂的買賣合同中應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

4.為保障前期物業(yè)管理合同當事人的合法權(quán)益,減少物業(yè)管理糾紛,建設(shè)部制定了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的示范文本,供前期物業(yè)管理當事人根據(jù)實際情況,選擇、確定服務(wù)協(xié)議的各項條款。

5.前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理合同后,在業(yè)主委員會成立之前,同時應(yīng)當與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,明確雙方的權(quán)利義務(wù),避免因此而發(fā)生的糾紛。業(yè)主一旦簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,即表示接受前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,應(yīng)當履行合同中約定的繳納物業(yè)費等義務(wù)。

5.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的銜接[3]

前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的銜接問題,關(guān)系到業(yè)主能否正常使用物業(yè)。如果沒有安排好銜接工作,可能會發(fā)生前期物業(yè)服務(wù)合同的期限已經(jīng)屆滿,而業(yè)主大會、業(yè)主委員會又沒有選聘好物業(yè)服務(wù)企業(yè),此時就可能會造成物業(yè)服務(wù)的斷檔,而影響業(yè)主對物業(yè)的正常使用。也有可能會出現(xiàn)前期物業(yè)服務(wù)合同的期限還沒結(jié)束,但業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),并由業(yè)主委員會與其簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,此時容易導(dǎo)致兩家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的沖突。

為解決前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的銜接問題,《物業(yè)管理條例》第26條規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。根據(jù)物業(yè)管理的實踐,前期物業(yè)服務(wù)合同一般在以下三種情況下終止:

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同終止時間屆滿,則前期物業(yè)管理的截止時間為前期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同終止時間。

(二)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期尚未屆滿,業(yè)主委員會另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同,則前期物業(yè)管理的截止時間為另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同鎖定的起始時間。

(三)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期限屆滿,業(yè)主委員會尚未成立,或尚未選聘任何物業(yè)服務(wù)企業(yè),原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以不再進行管理,也可以與開發(fā)商繼續(xù)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,繼續(xù)對物業(yè)進行管理。在繼續(xù)進行管理的情況下,前期物業(yè)管理的截止時間為新的物業(yè)服務(wù)合同生效時。

6.期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項[2]

1.物業(yè)承接查驗

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收是前期物業(yè)服務(wù)活動的重要環(huán)節(jié),前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收內(nèi)容、標準、責(zé)任等作出明確的約定。而對業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題,無需在合同中約定。

2.服務(wù)的費用

前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的費用種類多,情況復(fù)雜,支付主體及責(zé)任容易混淆,易造成矛盾,必須在合同中予以列明。例如,應(yīng)當由建設(shè)單位支付的費用不能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主;對于由業(yè)主支付的費用部分,則應(yīng)當注意是否符合國家法律法規(guī)的要求,并應(yīng)當在物業(yè)銷售前予以明示或約定。

3.物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止

前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響,合同的期限具有不確定性,當此類因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無法全面履行時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過提前解除合同或要求補償?shù)姆绞?a href="/wiki/%E8%A7%84%E9%81%BF%E9%A3%8E%E9%99%A9" title="規(guī)避風(fēng)險">規(guī)避風(fēng)險。因此,有必要在前期物業(yè)服務(wù)合同中對解除合同的條件作出明確約定。

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