物業(yè)管理合同是指物業(yè)管理當(dāng)事人之間就權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的具有法律效力的協(xié)議或契約，是一個(gè)綜合的概念，包括售房合同、業(yè)主公約、早期介入合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)經(jīng)營(yíng)協(xié)議、供水供電有償委托合同、專項(xiàng)管理項(xiàng)目及設(shè)備分包協(xié)議等。^[1]

物業(yè)管理合同除了具有經(jīng)濟(jì)合同的一般法律特征外，其自身還具有以下幾方面的特征。

①物業(yè)管理合同以約定有關(guān)當(dāng)事人在管理服務(wù)中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系為核心。其他經(jīng)濟(jì)合同，如房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、中介等合同，均以相應(yīng)的項(xiàng)目為核心，而物業(yè)管理合同，則是以物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利與義務(wù)為核心。

②物業(yè)管理合同屬于有償?shù)?a href="/wiki/%E5%8A%B3%E5%8A%A1%E5%90%88%E5%90%8C" title="勞務(wù)合同">勞務(wù)合同。作為物業(yè)管理合同的核心與標(biāo)的物的物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)質(zhì)上是一種為委托人提供的帶有管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的特殊勞務(wù)。

③物業(yè)管理合同屬于承諾性、雙方性合同。只有經(jīng)過要約(委托)和承諾，并在相互信任的基礎(chǔ)上協(xié)商一致，物業(yè)管理合同才能成立。而且，物業(yè)管理合同對(duì)簽約雙方的權(quán)利與義務(wù)都做了明確的雙向規(guī)定。

④物業(yè)管理合同通常屬于集體合同。一般來講：物業(yè)管理合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)，而不是與單個(gè)業(yè)主簽訂的。作為集體合同，可能會(huì)使某些業(yè)主感到不適，這就需要加以科學(xué)引導(dǎo)。

1．業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂的合同

這種類型的合同包括以下幾種情況。

(一)物業(yè)管理合同訂立的基本原則

1．主體平等原則

合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。任何民事主體在法律人格上是一律平等的，享有獨(dú)立人格，不受他人的支配、干涉和控制。

2．合同自愿(自由)原則

當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。

3．權(quán)利義務(wù)公平原則

權(quán)利義務(wù)公平原則可規(guī)范合同當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，制約濫用合同自愿(自由)原則的行為，要求形式的公平和實(shí)質(zhì)的公平。合同的實(shí)質(zhì)公平，是指雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體相當(dāng)?shù)膶?duì)等。對(duì)于顯失公平的“霸王合同”和不利對(duì)方權(quán)益的“格式合同”，當(dāng)事人有權(quán)要求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

4．誠(chéng)實(shí)信用原則

誠(chéng)實(shí)信用原則又叫誠(chéng)信原則，是民法、合同法最基本的原則。它是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動(dòng)時(shí)，應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有欺詐行為，維持當(dāng)事人之間的利益。

5．守法和維護(hù)社會(huì)公益原則

當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)公共秩序，損害社會(huì)公共利益。它是社會(huì)公共生活的基本準(zhǔn)則。

(二)物業(yè)管理合同訂立的方式和內(nèi)容

1．物業(yè)管理合同訂立的方式

物業(yè)管理合同的訂立有兩種方式：招標(biāo)訂立和協(xié)商訂立。

2．物業(yè)管理合同訂立的內(nèi)容

(1)物業(yè)管理合同條款和合同內(nèi)容的一般要求

合同條款是合同內(nèi)容的表現(xiàn)形式，是確立合同內(nèi)容的載體。它一般分為必備條款和任意條款。我國(guó)《合同法》第十二條規(guī)定合同一般包括8項(xiàng)條款：當(dāng)事人的名稱或者姓名和住址；標(biāo)的物；數(shù)量；質(zhì)量；價(jià)款或者報(bào)酬；履行期限、地點(diǎn)和方式；違約責(zé)任；解決爭(zhēng)議的方法等。

(2)物業(yè)管理合同內(nèi)容

物業(yè)管理合同一般由3部分組成。

①物業(yè)管理合同首部。合同首部又稱約首。合同首部通常由下列各項(xiàng)構(gòu)成。a．合同名稱：物業(yè)管理合同。b．合同編號(hào)。c．訂約日期。訂約日期也可以放在合同結(jié)尾簽名欄。當(dāng)訂約日期放在合同首部時(shí)，一般視為合同成立生效的日期。d．訂約地點(diǎn)。e．訂約當(dāng)事人(委托人即甲方，受托方即乙方)的名稱、住所地(地址)。f．訂約理由。訂約理由說明當(dāng)事人經(jīng)合意訂立以下條款，以示慎重。一般的合同常省略此條款。

②物業(yè)管理合同主文。合同主文(正文)記載了當(dāng)事人締結(jié)合同的意圖及雙方的權(quán)利與義務(wù)。主文包括主要交易條款和一般交易條款。主要交易條款又叫基本條款，包括物業(yè)管理的委托事項(xiàng)(內(nèi)容)、項(xiàng)目、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理期限、委托方提供的條件和資料、服務(wù)報(bào)酬或價(jià)格、支付方式等條款。一般交易條款又稱一般條款，是對(duì)基本條款的補(bǔ)充說明，包括監(jiān)督檢查、不可抗力、情勢(shì)變更、違約及解除權(quán)、索賠、爭(zhēng)議的解決。

③物業(yè)管理合同結(jié)尾。合同結(jié)尾一般包括以下內(nèi)容。a．簽約日期。如果約首已載有簽約的日期，則在此處僅說明“于約首所載的日期簽約”。b．記載合同生效的日期。c．合同當(dāng)事人的簽名蓋章。在簽名時(shí)，一般應(yīng)注意簽名人的法律地位。d．合同的份數(shù)。即注明正本合同及副本合同各若干份。