房屋所有權(quán)是以房屋為標(biāo)的物的所有權(quán)。房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以對(duì)其所有的房屋進(jìn)行占有、使用、收益、處分，并可排除他人的干涉。

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，房屋所有權(quán)是土地所有權(quán)以外的另一種不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。房屋屬于建筑物，是土地的定作物，它雖然附著于土地，但屬于獨(dú)立的物，因此從理論上來(lái)說(shuō)，房屋與土地可以分別歸屬不同主體所有，成立相互之間獨(dú)立的所有權(quán)。但在實(shí)際上由于房屋必然附著于土地，因此房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)也存在著聯(lián)系，這種聯(lián)系體現(xiàn)在“房隨地走”、“地隨房走”的密切關(guān)系，即房屋所有權(quán)人的所有權(quán)是依賴于國(guó)家或者集體土地所有權(quán)的；反過(guò)來(lái)，房屋所有權(quán)的變更或喪失，也會(huì)可能導(dǎo)致其土地使用權(quán)隨之發(fā)生相應(yīng)的變更或者喪失。應(yīng)注意者，由于我國(guó)土地只歸國(guó)家或集體所有，且其所有權(quán)不能流通，因此房屋與土地的關(guān)系主要體現(xiàn)為房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系。

在我國(guó)，根據(jù)房屋坐落的位置不同，可以把房屋分為城鎮(zhèn)房屋和農(nóng)村房屋。城鎮(zhèn)房屋是指坐落于城市 (直轄市、地級(jí)市、縣級(jí)市)、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋；農(nóng)村房屋是指坐落在農(nóng)村(包括未設(shè)建制的村鎮(zhèn))的房屋。我國(guó)對(duì)城鎮(zhèn)房屋的管理制度較農(nóng)村房屋要完善一些。例如，城鎮(zhèn)房屋都已普遍實(shí)行了房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，包括設(shè)立登記、變更登記和消滅登記，而農(nóng)村房屋則還未完全建立房屋產(chǎn)權(quán)登記制度。

①國(guó)家房屋所有權(quán)，又稱為公房所有權(quán)，即國(guó)家對(duì)房屋擁有的所有權(quán)；

②法人所擁有的房屋所有權(quán)。主要指非國(guó)有單位的法人通過(guò)投資、購(gòu)買或自建房屋而形成的房屋所有權(quán)；

③自然人所擁有的房屋所有權(quán)。

房屋所有權(quán)是占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處分權(quán)(包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承)的總和。

(1)占有權(quán)。是所有人對(duì)其房屋進(jìn)行直接的實(shí)際控制或掌握的權(quán)利。占有權(quán)是房屋所有權(quán)的基本內(nèi)容，沒有占有，就談不上所有權(quán)。然而占有并非就是所有，因?yàn)檎加蟹炙腥苏加泻头撬腥苏加小⒑戏ㄕ加泻头欠ㄕ加?、善意占有與非善意占有。

(2)使用權(quán)。房屋的使用權(quán)是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)。指所有權(quán)人對(duì)其房屋有直接按照它的性質(zhì)和用途加以利用的權(quán)利。使用權(quán)的行使必須符合下列條件：①無(wú)損于房屋的本質(zhì)。②按照房屋的自然性能、經(jīng)濟(jì)性能和規(guī)定的土地用途使用。③遵守法律和公共道德，不損害公共利益和他人的合法權(quán)益。

(3)收益權(quán)。指房屋所有人有利用其房屋以增加經(jīng)濟(jì)收益的權(quán)利。如將房屋出租取得租金、用房屋作為合伙入股取得紅利等。

(4)處分權(quán)。指房屋所有人在法律許可的范圍內(nèi)，對(duì)其房屋有處置的權(quán)利。如依法對(duì)自己所有的房地產(chǎn)出售、出租、抵押、典當(dāng)、贈(zèng)與、拆除等。

一般說(shuō)來(lái)，完整的房屋所有權(quán)，必須同時(shí)包括上述四項(xiàng)權(quán)利。但是，占有、使用和收益權(quán)有時(shí)會(huì)脫離所有權(quán)。

房屋所有權(quán)的特點(diǎn)，一方面由房屋本身的性質(zhì)所決定，另一方面也由各國(guó)的房屋所有權(quán)法律制度所決定。我國(guó)房屋所有權(quán)具有以下特點(diǎn)：

1、房屋的國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和個(gè)人所有權(quán)同時(shí)并存，同等地受到憲法和法律的保護(hù)。

2、房屋所有權(quán)的客體是具有一定結(jié)構(gòu)、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。未形成房屋或已拆毀的房屋的材料，不能成其為房屋所有權(quán)的客體。

3、房屋所有權(quán)與其所依附的土地的使用權(quán)的分離。房屋的所有權(quán)發(fā)生變更，土地的使用權(quán)也隨之發(fā)生變更，反之亦然。

4、國(guó)家所有的房屋廣泛實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)的分離，國(guó)家享有所有權(quán)、國(guó)有企、事業(yè)單位和其他組織享有使用權(quán)。

5、房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但受到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制約。由于房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)不可分離，因而，凡不可轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地上的房屋，其所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓；非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，會(huì)導(dǎo)致土地上房屋的轉(zhuǎn)讓的無(wú)效。

6、房屋所有權(quán)的設(shè)立與移轉(zhuǎn)，需辦理房屋所有權(quán)登記和變更登記手續(xù)。不辦理房屋所有權(quán)登記或變更登記手續(xù)，不發(fā)生確定房屋所有權(quán)或移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的效力。

對(duì)房屋所有權(quán)加以分類，明確不同類別所有權(quán)的性質(zhì)和特征，便于房屋所有權(quán)的行使和對(duì)房屋的管理。房屋所有權(quán)可從不同角度加以分類：

1、從所有權(quán)權(quán)利主體的內(nèi)部構(gòu)成來(lái)看，可分為房屋單獨(dú)所有、房屋共有和房屋的區(qū)分所有。房屋的單獨(dú)所有是指在某一房屋上只有一個(gè)所有權(quán)主體。

2、從房屋所有權(quán)權(quán)利主體所享有的權(quán)能是否充分來(lái)分，可將房屋所有權(quán)分為完全的房屋所有權(quán)和房屋部分所有權(quán)。完全的房屋所有權(quán)就是我們通常所說(shuō)的房屋所有權(quán)；房屋部分所有權(quán)是一種受到限制的房屋所有權(quán)，后文將對(duì)之作專門介紹。

3、我國(guó)的房產(chǎn)登記，按照房產(chǎn)性質(zhì)將房屋所有權(quán)分為以下幾類：

(1)公有房產(chǎn)，即國(guó)家房屋所有權(quán)和集體房屋所有權(quán)以及建筑物區(qū)分所有權(quán)。其客體包括房地產(chǎn)管理部門直管的國(guó)有房屋，國(guó)家機(jī)關(guān)、全民所有制單位、軍隊(duì)使用的國(guó)有房屋和其他國(guó)家所有的房屋，以及集體所有制企業(yè)、單位擁有所有權(quán)的房屋。

(2)私有房產(chǎn)，即公民個(gè)人房屋所有權(quán)。其客體是我國(guó)公民，包括華僑、僑眷、歸僑、港澳臺(tái)同胞擁有的私人房屋。

(3)中外合資房產(chǎn)，即中外合資房屋所有權(quán)。其客體是我國(guó)政府、企業(yè)與外國(guó)政府、企業(yè)或個(gè)人共同投資擁有的房屋。

(4)外資房產(chǎn)，即外資房屋所有權(quán)。其客體是外國(guó)政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)際性機(jī)構(gòu)及外國(guó)人、無(wú)國(guó)籍人在我國(guó)境內(nèi)所擁有的房屋。

(5)其他房產(chǎn)。其客體是不可歸于以上種類房產(chǎn)的房屋，如宗教組織擁有的房屋。

(１)依法新建的房屋；

(２)添附的房屋，如翻建、擴(kuò)建、加層等；

(３)通過(guò)買賣、贈(zèng)與、互換等民事法律行為取得所有權(quán)的房屋；

(４)繼承或受遺贈(zèng)的房屋。

我國(guó)的房屋所有權(quán)取得的方式越來(lái)越多樣化，比如：依法新建的房屋；添附的房屋（如翻建、擴(kuò)建、加層等）；通過(guò)買賣、贈(zèng)與、互換等民事法律行為取得所有權(quán)的房屋；繼承或受遺贈(zèng)的房屋等。但我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)房屋所有權(quán)沒有直接的具體規(guī)定，房屋所有權(quán)具有歷史性、私益性，所以房產(chǎn)糾紛處理起來(lái)較為復(fù)雜，并且房屋所有權(quán)制度又與債法、親屬法和繼承法等民事法律聯(lián)系，有的問(wèn)題（如所有權(quán)登記、共有等）則很容易與物權(quán)法總則和所有權(quán)中其他原理重復(fù)；另外，很多房屋所有權(quán)糾紛經(jīng)常還要重點(diǎn)從財(cái)產(chǎn)分割、繼承、婚姻等領(lǐng)域法律法規(guī)中尋求答案，有只是根據(jù)政策處理這些事情。相比土地所有權(quán)，它自身并無(wú)明顯特性。所以，我國(guó)《物權(quán)法》沒有專門作出規(guī)定。