房屋租賃糾紛是指有關(guān)房地產(chǎn)租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)發(fā)生的糾葛和爭(zhēng)執(zhí)。

房地產(chǎn)租賃是一種法律行為，是商品交換的特殊形式。出租人與承租人均可依法享受一定的權(quán)利，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。如果有哪一方未能享受合法權(quán)利或沒有盡到相應(yīng)的義務(wù)，就必然要發(fā)生房地產(chǎn)租賃糾紛。

房屋租賃糾紛房屋租賃糾紛，既包括公有房屋租賃的糾紛，也包括是私有房屋租賃的糾紛。公有房屋的租賃糾紛由來(lái)已久，而且早就存在。問(wèn)題的癥結(jié)往往是，尚在轉(zhuǎn)制或尚未轉(zhuǎn)制的國(guó)有物業(yè)公司自身的問(wèn)題所致，暫不細(xì)述。這里主要討論私有住房租賃中的糾紛，主要有四種情況。

　1．租期及押金糾紛

私有房屋的租賃活動(dòng)往往是投資活動(dòng)，受租賃市場(chǎng)的周期性影響較大。由于租賃市場(chǎng)的供方競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致租金和其他租賃條件的變化，承租人一旦發(fā)現(xiàn)廉價(jià)的租金或其他租賃條件更加寬松的住房，未等原來(lái)承租房屋的合同約定租期結(jié)束，就毀約終止合同：反過(guò)來(lái)，出租人也因?yàn)槭袌?chǎng)的變化，毀約終止合同，這都導(dǎo)致糾紛發(fā)生。同時(shí)，由于租期的糾紛或者原合同未約定租期，隨之導(dǎo)致對(duì)押金的爭(zhēng)議和糾紛。

　2．房屋水、電、煤費(fèi)用糾紛

這類的糾紛同前一類糾紛的原因是類似的。即由于租賃合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介紹訂立的，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒有作為租賃管理人參與管理和監(jiān)督，有些承租人乘出租人不在現(xiàn)場(chǎng)，往往不預(yù)先告知而突然解約，并拖欠水、電、煤氣及其他有關(guān)費(fèi)用，一走了之。這給出租人帶來(lái)?yè)p失，從而引起糾紛。

　3．房屋設(shè)備的使用及賠償糾紛

房屋租賃中，租賃雙方對(duì)房屋的裝修、設(shè)備、賠償要求都比較明確。如有的承租人要求裝修與設(shè)備都比較好，而出租人也會(huì)明確要求使用人應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)裝修和設(shè)備，但使用結(jié)果未能達(dá)到雙方預(yù)先約定的結(jié)果，可能引起糾紛。或者是使用人認(rèn)為房屋的裝修及設(shè)備未達(dá)到出租人承諾的水準(zhǔn)，或者業(yè)主認(rèn)為使用人損壞了裝修及設(shè)備，等等，這些都會(huì)引起糾紛。目前，我國(guó)對(duì)房屋租賃中的房屋使用的結(jié)果沒有明確的監(jiān)督條件。有些城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然愿意接受租賃業(yè)務(wù)委托，但不愿意承擔(dān)租賃合同訂立后的委托管理。因此，這類租承雙方雖有租賃合同關(guān)系，但無(wú)租賃管理的糾紛不少。

　4．租賃備案糾紛

對(duì)于房屋租賃合同，有些城市要求向所在地房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)，有些城市沒有這樣的要求。租承雙方可能為了備案要求各執(zhí)——詞，結(jié)果發(fā)生糾紛。

產(chǎn)生房屋租賃糾紛的原因主要有以下幾個(gè)方面：

　一、缺乏法律知識(shí)，法制觀念淡薄

房地產(chǎn)租賃是一種民事法律行為，涉及當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。租賃關(guān)系的建立，必須經(jīng)過(guò)一定的程序。簽訂租賃合同是建立租賃關(guān)系必需的法律行為，其主要條款必須具備。內(nèi)容必須完善。但由于有些租賃當(dāng)事人缺乏法律常識(shí)，對(duì)合同的重要性認(rèn)識(shí)不足，在簽訂合同時(shí)，對(duì)涉及雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)條款未作明確規(guī)定，造成了不履行合同的矛盾和糾紛，還有的為了規(guī)避法規(guī)，偷漏稅費(fèi)，對(duì)租賃行為故意隱瞞，不申請(qǐng)、不報(bào)批、不辦理租賃審核立契手續(xù)，由于沒有取得合法租賃的批準(zhǔn)手續(xù)，以致在發(fā)生糾紛時(shí)才知道依法辦理租賃審核手續(xù)的重要。實(shí)踐中還有一些當(dāng)事人，由于法律觀念淡薄，不履行或不完全履行合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)甚至故意侵犯對(duì)方當(dāng)事人的合法權(quán)益，造成租賃糾紛。

　二、一些單位忽視政策法律規(guī)定，高價(jià)租用私房

隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，企業(yè)自主權(quán)的增強(qiáng)，一些企事業(yè)單位享有了較多的自主權(quán)。為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)立更多的、更好的商品銷售網(wǎng)點(diǎn)或推銷處，就忽視了國(guó)家關(guān)于機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位不得租用私房的規(guī)定，擅自租用私房，甚至出高價(jià)，使一些房地產(chǎn)出租者乘機(jī)抬高租金，或無(wú)理終止租賃關(guān)系造成租賃糾紛。

　三、房屋租賃管理乏力，管理制度滯后

房地產(chǎn)租賃管理作為房地產(chǎn)業(yè)管理的一個(gè)重要方面，同整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度一樣，由于租賃管理法規(guī)特別是具體的管理辦法存有不完善、不配套的問(wèn)題，各地房地產(chǎn)管理部門對(duì)租賃市場(chǎng)的管理乏力是普遍存在的現(xiàn)象，因而在租賃市場(chǎng)中存在不少租賃無(wú)合同或者合同不完善、租期無(wú)限制、權(quán)利義務(wù)責(zé)任不明確的問(wèn)題，同時(shí)還有大量的租賃活動(dòng)沒納入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的管理，沒有辦理租賃登記手續(xù)，致使一些租賃矛盾解決起來(lái)無(wú)依據(jù)，從而發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，形成糾紛。

處理房地產(chǎn)租賃糾紛的基本原則是什么?

房地產(chǎn)租賃糾紛的產(chǎn)生和發(fā)展具有多樣性、復(fù)雜性的特點(diǎn)，有些糾紛處理起來(lái)較為困難，因而要具體情況具體分析，具體問(wèn)題具體對(duì)待，既要堅(jiān)持依法辦理，又需運(yùn)用行政手段、調(diào)解手段等有效方法解決。在處理租賃糾紛寸應(yīng)堅(jiān)持的原則是：

　一、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的原則

公民和法人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，這是我國(guó)法律規(guī)定的，任何單位和個(gè)人都不得侵犯。房地產(chǎn)租賃是建立在自愿、平等、等價(jià)、有償基礎(chǔ)上的民事法律關(guān)系，雙方當(dāng)事人既享有各自的權(quán)利又應(yīng)承擔(dān)各自的義務(wù)，一方當(dāng)事人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)靠的是對(duì)方當(dāng)事人義務(wù)的履行，—方不履行自己承擔(dān)的義務(wù)，他方就無(wú)法實(shí)現(xiàn)應(yīng)享有的權(quán)利。只有嚴(yán)格履行合同，雙方當(dāng)事人的權(quán)益才不受侵犯。因此在處理糾紛寸，對(duì)不履行合同的行為，要認(rèn)真查明，分清責(zé)任，予以制裁，依法令其承擔(dān)民事責(zé)任，支付違約金，賠償因其不履行合同而給對(duì)方當(dāng)事人造成的損害。

　二、以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩的原則

這是處理房地產(chǎn)租賃糾紛案件的一項(xiàng)重要原則。對(duì)房地產(chǎn)租賃糾紛案件，必須堅(jiān)持調(diào)查研究，查清事實(shí)，根據(jù)國(guó)家法律和行政規(guī)章、地方性法規(guī)和政策的規(guī)定進(jìn)行處理。凡符合法律的行為、要求、主張要予以支持保護(hù)，凡不符合法律、法規(guī)規(guī)定的行為、主張、要求，要予以駁回、制裁。

對(duì)于強(qiáng)占、毀壞公私有房屋，造成嚴(yán)重后果，或利用房屋租賃進(jìn)行投機(jī)倒把活動(dòng)及其他違法活動(dòng)的少數(shù)人要繩之以法。

目前，審理房地產(chǎn)租賃糾紛案件的主要法律依據(jù)有：《城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《民法通則》、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(民法通則)若干問(wèn)題的意見(試行，》、國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)租賃管理的規(guī)章，以及省市人大、省市人民政府，城市人民政府制定的有關(guān)地方性法律和規(guī)章。

　三、實(shí)行調(diào)解、仲裁和司法審判相結(jié)合的原則

房地產(chǎn)租賃糾紛的大小不同，復(fù)雜難易程度也不盡相同，而且這類糾紛屬人民內(nèi)部矛盾，解決此類糾紛應(yīng)通過(guò)多種途徑。對(duì)于情況較清楚、是非較明顯、矛盾不復(fù)雜的糾紛，可通過(guò)所在街道、居委會(huì)或基層房地產(chǎn)交易管理部門調(diào)解解決；對(duì)爭(zhēng)議較大的糾紛可由行政仲裁機(jī)關(guān)裁決；對(duì)嚴(yán)重影響、侵害當(dāng)事人合法權(quán)益，情況又較復(fù)雜或不服裁決的案件，則可訴請(qǐng)人民法院審理。仲裁機(jī)關(guān)、人民法院在審理租賃糾紛案件時(shí)也應(yīng)先調(diào)解，做說(shuō)服教育工作，使有關(guān)當(dāng)事人信守合同，履行約定，互諒互讓，凋解無(wú)效時(shí)再依法裁定或判決。

　四、有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)租賃秩序的原則

由于房地產(chǎn)租賃活動(dòng)越來(lái)越頻繁，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)越來(lái)越廣闊，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展，對(duì)于社會(huì)主義大市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展，對(duì)于社會(huì)的安定，對(duì)于人民群眾的工作、生活都具有重要的意義。因此，在房地產(chǎn)租賃糾紛的處理中應(yīng)注意尊重歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，兼顧雙方利益，維護(hù)租賃關(guān)系，保護(hù)承租人的續(xù)租權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)一些由于多方面原因雙方當(dāng)事人沒簽訂書面合同或沒辦理有關(guān)手續(xù)的，一方當(dāng)事人借此提出變更或終止租賃合同引起糾紛的，只要查清其租賃關(guān)系確系既成事實(shí)，又沒有其他違法行為，就應(yīng)在對(duì)當(dāng)事人批評(píng)教育、并令其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)之后，確認(rèn)其租賃關(guān)系有效。這樣，可有助于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，穩(wěn)定租賃秩序，以免發(fā)生更多的糾紛。