建筑物折舊是指估價上的折舊，是由于物質(zhì)因素、功能因素或經(jīng)濟因素等原因造成的價值減損，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新構建價格之間的差額，即：

建筑物折舊=建筑物重新構建價格-建筑物市場價值

建筑物重新構建價格表示建筑物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建筑物折舊相當于進行減價調(diào)整，其所得的結果則表示建筑物在估價時點狀況下所具有的價值。

根據(jù)建筑物折舊的原因，可將建筑物的折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。

(1)物質(zhì)折舊

物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的其價值損失。進一步可以歸納為以下四個方面：

1)自然經(jīng)過的老化，主要是由自然力作用引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風化、基礎沉降等。它與建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)(建筑物從竣工之日起到估價時點止的日歷年數(shù))正相關。

2)正常使用的磨損，主要是由人工使用引起的，它與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度、使用年數(shù)正相關。例如，居住用途建筑物的磨損要小于工業(yè)用途的建筑物的磨損。

3)意外的破壞損毀，主要是由突發(fā)性的天災人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災、風災；人為方面的，如失火、碰撞等。

4)延遲維修的損壞殘存，主要是由沒有適時地采取預防、養(yǎng)護措施或修理不夠及時引起的，它造成建筑物不應有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損、墻體或地面有裂縫、洞等。

(2)功能折舊

功能折舊是指由于消費觀念變更、規(guī)劃設計更新、技術進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲薄⒙浜蠡虿贿m用所造成的價值損失。例如，某建筑式樣過時，內(nèi)部布局過時，設備陳舊落后，缺乏現(xiàn)代人認為的必要設施、設備，從而導致該建筑物價值的下降，就是功能折舊。

(3)經(jīng)濟折舊

經(jīng)濟折舊是指建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。這些因素包括城市規(guī)劃、現(xiàn)行政策的重大改變、供求過量、交通擁擠、環(huán)境污染等。如在一個居民區(qū)修建一座工廠，該居民區(qū)的環(huán)境受到污染，導致建筑物的價值降低，就是一種經(jīng)濟折舊。這種經(jīng)濟折舊是永久性的。再如，在經(jīng)濟不景氣時期以及高稅率、高失業(yè)率等情況下，房地產(chǎn)的價值下降，這也是一種經(jīng)濟折舊。但這種經(jīng)濟折舊會隨著經(jīng)濟復蘇而消失。

功能折舊和經(jīng)濟折舊又稱為無形損耗。

例如：某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因戶型設計不好導致的功能折舊為2萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為3萬元。求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。

解：(1)折舊總額E為

E=l萬元+2萬元+3萬元=6萬元

(2)該住宅的現(xiàn)值V為

V=C - E=40萬元 - 6萬元=34萬元

求取建筑物折舊的方法，主要有年期法、市場提取法和分解法。

(1)年期法。年期法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命，實際已使用年期或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。建筑物的剩余壽命是其壽命減去實際已使用年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際已使用年數(shù)之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去實際已使用年數(shù)之后的壽命。

剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命 - 實際已使用年數(shù)

年期法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：

建筑物年折舊率=(1 - 殘值率)／經(jīng)濟壽命×100％

建筑物年折舊額=建筑物重新購建價格×建筑物年折舊率

建筑物折舊總額=建筑物年折舊額×實際已使用年期

例如：某建筑物的建筑面積為lOOm²，單位建筑面積的重置價格為1000元／m²。實際已使用年數(shù)為5年，經(jīng)濟壽命為20年，殘值率為5％。使用直線法計算該建筑物的折舊總額。

年折舊額=100 × 1000 × (1 - 5％)／20=4750(元)
折舊總額=4750×5=23750(元)

(2)市場提取法。市場提取法是利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法。用該方法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下：

1)搜集交易實例。

2)從交易實例中選取三個以上與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例。

3)對可比實例成交價格進行付款方式、交易情況等有關換算、修正和調(diào)整。

4)求取可比實例在其成交日期時的土地價值，將可比實例的成交價格減去該土地價值得出建筑物折舊后的價值。

5)求取可比實例在其成交日期時的建筑物重新購建價格，將該建筑物重新購建價格減去建筑物折舊后的價值取得建筑物折舊額。

6)將可比實例的建筑物折舊額除以建筑物重新購建價格轉(zhuǎn)換為折舊率。

7)將待估對象建筑物的重新購建價格乘以折舊率，便可求出估價對象建筑物的折舊。

(3)分解法。分解法是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測定，然后加總起來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細、最復雜的一種方法。分解法認為建筑物的折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在物質(zhì)實體方面的損耗所造成的價值損失。功能折舊又稱無形損耗，是指由于消費觀念變更、規(guī)劃設計更新、技術進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲薄⒙浜蠛筒皇褂盟斐傻膬r值損失。經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失，包括供給過量、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。分解法認為各種類型的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊，應根據(jù)各自的具體情況分別采用適當?shù)姆椒▉砉浪?。該方法求取建筑物折舊的步驟是：

1)求取物質(zhì)折舊。

2)求取功能折舊。

3)求取經(jīng)濟折舊。

4)求取建筑物的折舊總額。將上述求取的所有折舊額相加得到建筑物的折舊總額。

例如：估價對象概況：本估價對象是一個專用倉庫；坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)；土地總面積為2500m²，總建筑面積為8500m²；土地權利性質(zhì)為出讓土地使用權，建筑物建成于1988年7月底，建筑結構為鋼筋混凝土結構。已知現(xiàn)時(在估價時點2008年7月30日)與估價對象建筑物類似的不包括土地價格在內(nèi)的建筑物的重置價格(含合理利潤、稅費等)為1500元／m²。根據(jù)評估人員判斷，該專用倉庫建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為零。

要求：計算2008年7月3013的建筑物現(xiàn)值。

(1)求取建筑物的重新購建價格。

現(xiàn)時(在估價時點2008年7月3013)與估價對象建筑物類似的不包括土地價格在內(nèi)的建筑物的重置價格為1500元／m²，則：

估價對象建筑物的重新購建總價=1500×8500=1275(萬元)

(2)求取建筑物的折舊額。采用直線法求取折舊，該專用倉庫建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為零。

估價對象建筑物的折舊總額=1275×20／60=425(萬元)

(3)求取建筑物的現(xiàn)值。

建筑物的現(xiàn)值=建筑物的重新購建價格 - 建筑物的折舊=1275 - 425=850(萬元)