商業(yè)實質(zhì)是指必須是換入資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量在風險、時間和金額方面與換出資產(chǎn)顯著不同，或者是換入資產(chǎn)與換出資產(chǎn)的預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值不同，且其差額與換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的公允價值相比是重大的。

(一)判定條件

企業(yè)發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)交換，符合下列條件之一的，視為具有商業(yè)實質(zhì)：

1.換入資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量在風險、時間和金額方面與換出資產(chǎn)顯著不同

換入資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量在風險、時間和金額方面與換出資產(chǎn)顯著不同，通常包括但不僅限于以下幾種情況：

(1)未來現(xiàn)金流量的風險、金額相同，時間不同。比如，某企業(yè)以一批存貨換入一項設(shè)備，因存貨流動性強，能夠在較短時間內(nèi)產(chǎn)生現(xiàn)金流量，設(shè)備作為固定資產(chǎn)在較長的時間內(nèi)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量，兩者產(chǎn)生現(xiàn)金流量的時間相差較大，則可以判斷上述存貨與固定資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量顯著不同，因而該兩項資產(chǎn)的交換具有商業(yè)實質(zhì)。

(2)未來現(xiàn)金流量的時間、金額相同，風險不同。比如，A企業(yè)以其用于經(jīng)營出租的一幢公寓樓，與B企業(yè)同樣用于經(jīng)營出租的一幢公寓樓進行交換，兩幢公寓樓的租期、每期租金總額均相同，但是A企業(yè)是租給一家財務(wù)及信用狀況良好的企業(yè)(該企業(yè)租用該公寓是給其單身職工居住)，B企業(yè)的客戶則都是單個租戶，相比較而言，A企業(yè)取得租金的風險較小，B企業(yè)由于租給散戶，租金的取得依賴于各單個租戶的財務(wù)和信用狀況。因此，兩者現(xiàn)金流量流入的風險或不確定性程度存在明顯差異，則兩幢公寓樓的未來現(xiàn)金流量顯著不同，進而可判斷該兩項資產(chǎn)的交換具有商業(yè)實質(zhì)。

(3)未來現(xiàn)金流量的風險、時間相同，金額不同。比如，某企業(yè)以一項商標權(quán)換入另一企業(yè)的一項專利技術(shù)，預(yù)計兩項無形資產(chǎn)的使用壽命相同，在使用壽命內(nèi)預(yù)計為企業(yè)帶來的現(xiàn)金流量總額相同，但是換入的專利技術(shù)是新開發(fā)的，預(yù)計開始階段產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量明顯少于后期，而該企業(yè)擁有的商標每年產(chǎn)生的現(xiàn)金流量比較均衡，兩者產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額差異明顯，則上述商標權(quán)與專利技術(shù)的未來現(xiàn)金流量顯著不同，因而該兩項資產(chǎn)的交換具有商業(yè)實質(zhì)。

2.換入資產(chǎn)與換出資產(chǎn)的預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值不同，且其差額與換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的公允價值相比是重大的

企業(yè)如按照上述第一個條件難以判斷某項非貨幣性資產(chǎn)交換是否具有商業(yè)實質(zhì)，即可根據(jù)第二個條件，通過計算換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值進行比較后判斷。本章所指的資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值，應(yīng)當按照資產(chǎn)在持續(xù)使用過程和最終處置時預(yù)計產(chǎn)生的稅后未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值，根據(jù)企業(yè)自身而不是市場參與者對資產(chǎn)特定風險的評價，選擇恰當?shù)?a href="/wiki/%E6%8A%98%E7%8E%B0%E7%8E%87" title="折現(xiàn)率">折現(xiàn)率對預(yù)計未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)后的金額加以確定，及國際財務(wù)報告準則所稱的“主題特定價值”。

從市場參與者的角度分析，換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量在風險、時間和金額方面可能相同或相似，但是，鑒于換入資產(chǎn)的性質(zhì)和換入企業(yè)經(jīng)營活動的特征等因素，換入資產(chǎn)與換入企業(yè)其他現(xiàn)有資產(chǎn)相結(jié)合，能夠比換出資產(chǎn)產(chǎn)生更大的作用，使換入企業(yè)受該換入資產(chǎn)影響的經(jīng)營活動部分產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，與換出資產(chǎn)明顯不同，即換入資產(chǎn)對換入企業(yè)的使用價值與換出資產(chǎn)對該企業(yè)的使用價值明顯不同，使換入資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值與換出資產(chǎn)發(fā)生明顯差異，因而表明該兩項資產(chǎn)的交換具有商業(yè)實質(zhì)。

某企業(yè)以一項專利權(quán)換入另一企業(yè)擁有的長期股權(quán)投資，假定從市場參與者來看，該項專利權(quán)與該項長期股權(quán)投資的公允價值相同，兩項資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的風險、時間和金額亦相同，但是，對換入企業(yè)來講，換入該項長期股權(quán)投資使該企業(yè)對被投資方由重大影響變?yōu)榭刂脐P(guān)系，從而對換入企業(yè)產(chǎn)生的預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值與換出的專利權(quán)有較大差異；另一企業(yè)換入的專利權(quán)能夠解決生產(chǎn)中的技術(shù)難題，從而對換入企業(yè)產(chǎn)生的預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值與換出的長期股權(quán)投資有明顯差異，因而該兩項資產(chǎn)的交換具有商業(yè)實質(zhì)。

(二)關(guān)聯(lián)方之間交換資產(chǎn)與商業(yè)實質(zhì)的關(guān)系

在確定非貨幣性資產(chǎn)交換是否具有商業(yè)實質(zhì)時，企業(yè)應(yīng)當關(guān)注交易各方之間是否存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。關(guān)聯(lián)方關(guān)系的存在可能導(dǎo)致發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)交換不具有商業(yè)實質(zhì)。