地役權(quán)是指按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益的他物權(quán)，所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。

第一，地役權(quán)是按照合同設立的。

地役權(quán)是地役權(quán)人和供役地權(quán)利人之間達成的以設立地役權(quán)為目的和內(nèi)容的合同。設立地役權(quán)，當事人應對采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)合同一般包括下列條款：當事人的姓名或者名稱和住所、供役地和需役地的位置、利用目的、利用期限、費用及其支付方式、解決爭議的方法等。

第二，地役權(quán)是利用他人的不動產(chǎn)。

利用他人的不動產(chǎn)來提高自己不動產(chǎn)的效益，是地役權(quán)設立的主要目的。所謂利用他人的不動產(chǎn)并不以實際占有他人不動產(chǎn)為要件，而是對他人的不動產(chǎn)設置一定的負擔。這種負擔主要表現(xiàn)在：一是容忍義務。如允許他人通行與自己的土地，以使自己行使土地的權(quán)利受到某種限制。二是不妨害地役權(quán)人行使權(quán)利的義務。在某些情況下，地役權(quán)人為了使用供役地便利，需要在供役地上修建必要的附屬設施，如為實現(xiàn)排水地役權(quán)，而要在供役地建筑一個水泵。這是，供役地權(quán)利人就不得妨害地役權(quán)人行使其權(quán)利。

第三，地役權(quán)是為了提高自己不動產(chǎn)的效益。

地役權(quán)的設立，必須是以增加需役地的利用價值和提高其效益為前提。此種“效益”既包括生活上得到的便利，也包括經(jīng)營上獲得的效益，如為需役地的便利而在供役地上設立的排水、通行、鋪設管線等，也包括非財產(chǎn)的利益，即具有精神上或者感情上的效益，如為需役地上的視野寬廣而設定的眺望地役權(quán)等。

(一)積極地役權(quán)與消極地役權(quán)

以地役權(quán)的實現(xiàn)方式為標準，可將其劃分為積極地役權(quán)和消極地役權(quán)。積極地役權(quán)是指地役權(quán)人可在供役地上為一定的積極行為的地役權(quán)，也稱作為地役權(quán)。消極地役權(quán)是指以供役地人不得為一定行為為內(nèi)容的地役權(quán)，因其負有一定不作為的義務，而非單純的容忍義務，又稱不作為地役權(quán)。

(二)地役權(quán)的繼續(xù)地役權(quán)與非繼續(xù)地役權(quán)

以地役權(quán)的行使方式或權(quán)利實現(xiàn)的時間是否繼續(xù)為標準，可以將其劃分為繼續(xù)地役權(quán)和非繼續(xù)地役權(quán)。前者指權(quán)利的行使無須每次都有地役權(quán)人的行為，而權(quán)利卻能不間斷地實現(xiàn)的地役權(quán)，道路與設施的存在本身就意味著權(quán)利人在持續(xù)地行使地役權(quán)。消極地役權(quán)一般均為繼續(xù)地役權(quán)。后者又稱間斷間斷地役權(quán)，是指權(quán)利的行使每次都需要由權(quán)利人實施一定的行為，否則無法實現(xiàn)其權(quán)利的地役權(quán)。

(三)表見地役權(quán)與非表見地役權(quán)

以地役權(quán)的存在是否表現(xiàn)于外部為標準，可將其劃分為表見地役權(quán)和非表見地役權(quán)。前者是指權(quán)利的存續(xù)，能自外界得以知曉，有外部事實予以表現(xiàn)地役權(quán)，如通行地役權(quán)或地面排水地役權(quán)等。后者是指權(quán)利的存續(xù)，不能從外界予以認識，無外部事實作為表現(xiàn)的地役權(quán)，如埋設地下管線的地役權(quán)、眺望地役權(quán)、采光地役權(quán)、特定營業(yè)禁止地役權(quán)。

(四)以地役權(quán)的內(nèi)容為標準的分類

1、通行地役權(quán)即以在他人土地上通行以便到達自己土地為目的的地役權(quán)

2、有關水的地役權(quán)具體包括：(1)取水或汲水地役權(quán)，即為了需役地的便利在供役地上取水或汲水的權(quán)利；(2)導水地役權(quán)，即利用管道或溝渠經(jīng)過供役地把水導入需役地的權(quán)利；(3)排水地役權(quán)，即把生活或生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢水排入供役地或經(jīng)過供役地排向他處的權(quán)利。

3、眺望地役權(quán)即為了確保在自己的土地或建筑物中能夠眺望風景，約定供役地的物權(quán)人不得建造或種植超過一定高度的建筑物或竹木的權(quán)利。

4、采光地役權(quán)即為了改善自己的土地或建筑物的采光效果，約定供役地的物權(quán)人在一定的區(qū)域不得建造建筑物或種植竹木，或者建筑物、竹木不得超出一定高度的權(quán)利。

5、支撐地役權(quán)即利用他人已經(jīng)建成的墻壁搭建房屋或其他地上定著物的權(quán)利，設立此種地役權(quán)往往為了節(jié)省建筑成本或為了擴大房屋的使用面積。

6、放牧地役權(quán)即按照約定在供役地上放牧牛、馬、驢等牲畜的地役權(quán)。

7、建造附屬設施或安設臨時附著物的地役權(quán)需役地的物權(quán)人為了更好地利用自己的土地或建筑物，可以與供役地的物權(quán)人協(xié)商，支付一定的對價，取得一項在供役地上建造建筑物之附屬設施或安設臨時附著物的役權(quán)。8、排污地役權(quán)在生產(chǎn)過程中需要排放污染物的企業(yè)，盡管其營業(yè)可能已經(jīng)獲得環(huán)保部門的行政許可，但此種排污行為客觀上會給相鄰不動產(chǎn)的利用造成損害或不便，企業(yè)可以與相鄰不動產(chǎn)物權(quán)人訂立契約，支付對價，獲得一項排污地役權(quán)。

①地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設立

(a)當事人應當采取書面形式訂立地役權(quán)合同。不過，如果當事人沒有采取書面形式，一方履行合同主要義務，對方接受的，地役權(quán)合同成立并生效，地役權(quán)設立有效。

(b)地役權(quán)合同生效之時，地役權(quán)設立。

(c)未辦理地役權(quán)登記的，不得對抗善意第三人。所謂“未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”，其含義是：(Ⅰ)在地役權(quán)沒有登記的情況下，地役權(quán)人有權(quán)對抗供役地權(quán)利人和惡意第三人；(Ⅱ)在地役權(quán)沒有登記的情況下，如果供役地被轉(zhuǎn)讓，或者在供役地上設立了其他權(quán)利，并且供役地的受讓人或后設立的權(quán)利人不知道也不應當知道該不動產(chǎn)上已經(jīng)設立了地役權(quán)，那么地役權(quán)人就不能以其地役權(quán)對抗供役地的受讓人或者供役地上后來的權(quán)利人，因為他們是善意的。

②地役權(quán)的期限

根據(jù)《物權(quán)法》第161條的規(guī)定：(a)地役權(quán)的期限由當事人約定；(b)約定的期限“不得超過”需役地和供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

③供役地土地所有權(quán)人設立地役權(quán)時的限制

根據(jù)《物權(quán)法》第163條的規(guī)定：作為供役地的土地上已經(jīng)設立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人的同意，土地所有權(quán)人不得設立地役權(quán)。

(1)地役權(quán)合同約定的期限屆滿或者約定的終止事由出現(xiàn)。

(2)供役地人依法解除地役權(quán)合同的。根據(jù)《物權(quán)法》第168條的規(guī)定，在下列兩種情形下，供役地人享有法定解除權(quán)，供役地人依法解除地役權(quán)合同的，地役權(quán)消滅：①地役權(quán)人違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)的。②有償利用地役權(quán)的，約定的付款期間屆滿后，地役權(quán)人在合理的期限內(nèi)經(jīng)“兩次”催告仍未支付費用的。換言之，地役權(quán)人未支付到期費用的，供役地人必須先后給予兩次合理的寬限期間。

(3)拋棄地役權(quán)。①無償取得的地役權(quán)，地役權(quán)人可以隨時拋棄地役權(quán)；②有償取得的地役權(quán)，地役權(quán)人必須在向供役地人支付剩余期間的費用后，才可以拋棄。

(4)混同。供役地和需役地同歸一人時，原則上地役權(quán)因混同而消滅。

(5)土地滅失。①需役地滅失的，地役權(quán)消滅(從屬性)；②供役地滅失的，地役權(quán)消滅。

(6)目的不能。供役地事實上不能繼續(xù)供需役地便利時，地役權(quán)消滅。如供役地上的水源不可逆轉(zhuǎn)的枯竭，取水地役權(quán)消滅。

1、當事人可以通過地役權(quán)合同取得并變動地役權(quán)

2、地役權(quán)通常因下列原因消滅：

第一，供役地權(quán)利人依法行使解除權(quán)。

第二，需役地或者供役地滅失。

第三，發(fā)生約定的事由

第四，地役權(quán)人拋棄權(quán)利。

3、已經(jīng)登記的地役權(quán)發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應及時辦理變更登記或注銷登記。

①地役權(quán)人的權(quán)利

(a)利用供役地的權(quán)利；(b)從事必要附屬行為或建造必要實施的權(quán)利；(c)地役權(quán)終止后取回設施的權(quán)利；(d)享有基于地役權(quán)的物上請求權(quán)。

②地役權(quán)人的義務

(a)按照約定利用供役地的義務；(b)盡量減少對供役地人的損害；(c)有償利用供役地的，地役權(quán)人負有支付約定費用的義務；(d)地役權(quán)終止后，負有對供役地恢復原狀的義務。

①供役地人的權(quán)利

(a)有償設立地役權(quán)的，供役地人有權(quán)請求支付約定的費用；(b)使用附屬設施的權(quán)利。供役地人在不影響地役權(quán)人利益且不違反合同約定的前提下，可以使用地役權(quán)人修建的附屬設施。

②供役地人的義務

(a)依照約定提供便利的義務；(b)不妨害地役權(quán)人行使權(quán)利的義務。

1、權(quán)利的性質(zhì)不同。

相鄰權(quán)從權(quán)利義務的角度講是指兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人，在行使所有權(quán)時，因相鄰各方給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務關系，故相鄰權(quán)不是一種單獨的物權(quán)，而是所有權(quán)的延伸和擴展，是所有權(quán)權(quán)能的體現(xiàn)。也正因為如此，《物權(quán)法》把第七章“相鄰關系”規(guī)定在第二編“所有權(quán)”中。而地役權(quán)是土地所有人使用別人土地的權(quán)利，它發(fā)生在兩個不同歸屬的土地之間，為他人利用而提供便利的土地叫供役地，接受便利而得以使用或者經(jīng)營的土地叫需役地。所以，地役權(quán)是存在于他人土地之上的物權(quán)，屬于他物權(quán)?！段餀?quán)法》第三編“用益物權(quán)”中的第十四章設定了“地役權(quán)”制度，這也表明地役權(quán)是一種獨立的用益物權(quán)。

2、產(chǎn)生的根據(jù)不同。

相鄰關系是基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的，是法律要求一方必須要為另一方提供便利，是法律上對土地間利用關系的一種最小限度的調(diào)節(jié)。地役權(quán)則是根據(jù)需役地人與供役地人自愿達成的協(xié)議而產(chǎn)生的，是地役權(quán)人通過利用他人的不動產(chǎn)而使自己的不動產(chǎn)獲得更大的效益。

3、是否具有有償性不同。

由于相鄰權(quán)是法律直接規(guī)定的，故不涉及是否有償問題。而地役權(quán)是合同約定的，地役權(quán)是否有償，主要取決于當事人在地役權(quán)合同中的約定。如果是有償?shù)?，就應當明確約定費用的數(shù)額以及支付的方式。

4、是否可以對抗善意第三人。

法律設立不動產(chǎn)相鄰關系的目的是為了解決相鄰的兩個或者多個不動產(chǎn)所有人或使用人因行使權(quán)利而發(fā)生的沖突，維護不動產(chǎn)相鄰各方利益的平衡。因此相鄰權(quán)具有天然的對抗屬性，不因不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)而消滅。但是地役權(quán)則不同，《物權(quán)法》第一百五十八條規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！笨梢娭挥修k理了地役權(quán)登記，才能對抗善意第三人。

5、受到損害后的救濟請求權(quán)不同。

相鄰權(quán)受到侵害后，只能以所有權(quán)的行使受到妨礙為由提起訴訟。地役權(quán)受到損害之后，受害人可以直接提起地役權(quán)受損害的請求之訴。

6、基于相鄰關系的規(guī)定

相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人各自在行使權(quán)利時，不能影響鄰人對其不動產(chǎn)的正常使用及安寧，而且還要容忍鄰人在合理范圍內(nèi)使用自己的不動產(chǎn)。因此相鄰權(quán)是相互的、雙向的。而地役權(quán)是地役權(quán)人按照合同的約定，利用他人的不動產(chǎn)，目的是提高自己的不動產(chǎn)的效益，所以地役權(quán)是單向的。