市場(chǎng)細(xì)分變量是指那些反映需求內(nèi)在差異，同時(shí)能作市場(chǎng)細(xì)分依據(jù)的可變因素。正是由于這些因素的差異，消費(fèi)者的消費(fèi)行為呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。

從理論上說(shuō)，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分的根據(jù)是消費(fèi)者的需求。但從實(shí)際操作看，企業(yè)是根據(jù)影響或反映消費(fèi)者需求的因素對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分的。這些因素又可以分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是反映消費(fèi)者特征的因素，如地理因素、人文因素和心理因素；另一類(lèi)是直接與產(chǎn)品相關(guān)聯(lián)的因素，如消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品所追求的利益、消費(fèi)者使用商品的時(shí)機(jī)、消費(fèi)者對(duì)品牌的忠誠(chéng)程度等。

(1)按地理因素劃分。按照消費(fèi)者所處的地理位置、自然環(huán)境來(lái)細(xì)分市場(chǎng)。具體變量包括：國(guó)家、地區(qū)、城市規(guī)模、氣候及人口密度等。

(2)按人口因素劃分。人口統(tǒng)計(jì)變量是區(qū)分消費(fèi)者群體量最常用的。家庭人口組成、收入水平是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分的重要依據(jù)。不同的家庭結(jié)構(gòu)對(duì)其產(chǎn)品有不同的要求。

(3)按客戶心理因素劃分。在同一細(xì)分市場(chǎng)上的消費(fèi)者對(duì)同一產(chǎn)品的反應(yīng)也有較大差異，其主要是心理因素。從動(dòng)機(jī)上，可分為求實(shí)用、求安全、求名利等。從偏好上，表現(xiàn)在對(duì)戶型、色調(diào)、布局、周?chē)諊炔煌谩?

(4)按客戶行為因素劃分。行為變量有：時(shí)間習(xí)慣(季節(jié)性、節(jié)假日)；地點(diǎn)習(xí)慣(隨意決定、沖動(dòng)決定)；品牌忠誠(chéng)度(高、中、低)；追求利益(高、中、低)。

1.可衡量性

即細(xì)分市場(chǎng)的大致輪廓如購(gòu)買(mǎi)力大小市場(chǎng)規(guī)模等方面應(yīng)是可以加以測(cè)量的。(有關(guān)細(xì)分市場(chǎng)的資料必須是可取得、可衡量的。)

2.可達(dá)到性

即所形成的細(xì)分市場(chǎng)必須是企業(yè)可以有效進(jìn)入并為之服務(wù)的市場(chǎng)。

3.經(jīng)濟(jì)性

即所形成的細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模必須使企業(yè)能獲得足夠的經(jīng)濟(jì)利益。即一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)必須是企業(yè)值得為它設(shè)計(jì)一套營(yíng)銷(xiāo)方案的同質(zhì)實(shí)體.

4.可區(qū)分性

即細(xì)分市場(chǎng)之間是可能加以識(shí)別的,對(duì)不同的營(yíng)銷(xiāo)組合方案有不同的反應(yīng).

5.可防衛(wèi)性

細(xì)分市場(chǎng)因具備防衛(wèi)性，潛在的先發(fā)優(yōu)勢(shì)；競(jìng)爭(zhēng)者不能輕易進(jìn)入或立即跟進(jìn)這一細(xì)分市場(chǎng)