房產(chǎn)金融市場(chǎng)是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為房屋或建筑物的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程進(jìn)行資金融通的市場(chǎng)。其中，住宅金融市場(chǎng)在房產(chǎn)金融市場(chǎng)中占據(jù)非常重要的位置。

根據(jù)金融體制的不同模式，住宅金融市場(chǎng)一般可分為自由的住宅金融市場(chǎng)和國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)。

①自由的住宅金融市場(chǎng)在西方國(guó)家，自由的住宅金融市場(chǎng)是以私人金融機(jī)構(gòu)為經(jīng)營(yíng)主體，以住宅抵押為基礎(chǔ)，并由多種信用網(wǎng)絡(luò)交織而成的市場(chǎng)，由初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)共同組成。住宅抵押信貸的借貸雙方具有雙重角色，即借方既是債務(wù)人，又是出押人；貸方既是債權(quán)人，又是受押人。借貸雙方以合同為依據(jù)。為增加住宅抵押資金流動(dòng)性，金融機(jī)構(gòu)之間又可進(jìn)行住宅抵押票據(jù)的再交易，或發(fā)行住宅抵押債券，構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。二級(jí)抵押機(jī)構(gòu)用那些最初住宅投資者交付抵押的私人住宅作抵押品，面向社會(huì)發(fā)行債券，從而構(gòu)成了住宅金融市場(chǎng)內(nèi)完備的運(yùn)行機(jī)制，也使住宅資金的良性循環(huán)與正常周轉(zhuǎn)得到了保證。為了保持金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，政府對(duì)自由的金融市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，采取的措施有：制定有關(guān)法律、成立專門機(jī)構(gòu)參與市場(chǎng)活動(dòng)、在市場(chǎng)上供應(yīng)或吸收資金以及提供住宅信托保險(xiǎn)和保證等。

②國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)指由中央銀行所控制，借貸條件較穩(wěn)定，信貸條件比自由市場(chǎng)更為寬厚的一種住宅金融市場(chǎng)。通常而言，國(guó)家指導(dǎo)的市場(chǎng)較少受市場(chǎng)波動(dòng)影響，借貸期限較長(zhǎng)，利率也偏低。中央銀行通過住房信貸合作社及住宅公司等中間機(jī)構(gòu)貸出資本金，同時(shí)通過儲(chǔ)蓄及發(fā)行債券來籌集住宅投資與信貸資金。在國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)內(nèi)，政府的控制性調(diào)節(jié)滲透到金融市場(chǎng)的各層面與各環(huán)節(jié)，具有高度集中性和統(tǒng)一性，可以充分運(yùn)用信貸杠桿來調(diào)節(jié)資金供求，以服從政府住宅發(fā)展的整體規(guī)劃與整體利益。

房產(chǎn)金融市場(chǎng)是以房產(chǎn)信貸為主的房產(chǎn)貨幣資金融通的場(chǎng)所，國(guó)家、公私金融機(jī)構(gòu)，購(gòu)房者成為房產(chǎn)金融市場(chǎng)的主體，在各種交易活動(dòng)中交織成為房產(chǎn)金融的系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)，形成房產(chǎn)金融不可分割的整體。地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指為充分發(fā)揮土地財(cái)產(chǎn)功能，以土地為抵押進(jìn)行資金借貸、資金融通，有利于土地開發(fā)、利用和建設(shè)的場(chǎng)所。^[2]

房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)并不是截然分立的，兩者有著緊密的聯(lián)系。它們相互影響、相互作用，共同構(gòu)成完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。^[3]