在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，房地產(chǎn)業(yè)廣泛而活躍的融資活動(dòng)必須通過(guò)市場(chǎng)關(guān)系才能進(jìn)行。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類(lèi)房地產(chǎn)資金交易的總和。它可以是一個(gè)固定的場(chǎng)所，也可以是無(wú)形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是間接的。隨著信用工具的日益發(fā)達(dá)和不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的業(yè)務(wù)范圍日益擴(kuò)大，包括了各類(lèi)住房?jī)?chǔ)蓄存款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。多種多樣的房地產(chǎn)金融活動(dòng)，不僅為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)增添了活力，而且將金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合起來(lái)，便于國(guó)家運(yùn)用有關(guān)金融運(yùn)行機(jī)制，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作為金融市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，可以按照多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)，如按市場(chǎng)層次、償還期、區(qū)域范圍、交易方式，服務(wù)對(duì)象等標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)。下面介紹兒種較重要的分類(lèi)。

(一)按服務(wù)對(duì)象不同，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)

1.房產(chǎn)金融市場(chǎng)

房產(chǎn)金融市場(chǎng)是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場(chǎng)。其中，住宅金融市場(chǎng)在房產(chǎn)金融市場(chǎng)中占據(jù)非常重要的位置。根據(jù)金融體制的不同模式，住宅金融市場(chǎng)一般可 分為自由的住宅金融市場(chǎng)和國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)。

(1)自由的住宅金融市場(chǎng)

在西方國(guó)家，自由的住宅金融市場(chǎng)是以私人金融機(jī)構(gòu)為經(jīng)營(yíng)主體，以住宅抵押為基礎(chǔ)，并由多種信用網(wǎng)絡(luò)交織而成的市場(chǎng)，由初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)共同組成。住宅抵押信貸的借貸雙方具有雙重關(guān)系，即借方既是債務(wù)人，又是出押人；貸方既是債權(quán)人，又是受押人。借貸雙方以合同為依據(jù)。為增加住宅抵押資金流動(dòng)性，金融機(jī)構(gòu)之間又可進(jìn)行住宅抵押票據(jù)的再交易，或發(fā)行住宅抵押債券，構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。二級(jí)抵押機(jī)構(gòu)用那些最初住宅投資者交付抵押的私人住宅作抵押品，面向社會(huì)發(fā)行債券，從而構(gòu)成了住宅金融市場(chǎng)內(nèi)完備的運(yùn)行機(jī)制，也使住宅資金的良性循環(huán)與正常周轉(zhuǎn)得到了保證。為了保持金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，政府對(duì)自由的金融市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，采取制定有關(guān)法律。成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)參與市場(chǎng)活動(dòng)、在市場(chǎng)供應(yīng)或吸收資金、提供住宅信托保險(xiǎn)和保證等措施。

(2)國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)

指由中央銀行所控制，借貸條件較穩(wěn)定，信貸條件比自由市場(chǎng)更為寬厚的一種住宅金融市場(chǎng)。通常而言，國(guó)家指導(dǎo)的市場(chǎng)較少受市場(chǎng)波動(dòng)影響，借貸期限較長(zhǎng)，利率也偏低。中央銀行通過(guò)住房信貸合作社及住宅公司等中間機(jī)構(gòu)貸出資本金，同時(shí)通過(guò)儲(chǔ)蓄及發(fā)行債券來(lái)籌集住宅投資與信貸資金。在國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)內(nèi)，政府的控制性調(diào)節(jié)滲透到金融市場(chǎng)的各層面與各環(huán)節(jié)，具有高度集中性和統(tǒng)一性，可以充分運(yùn)用信貸杠桿來(lái)調(diào)節(jié)資金供求，以服從政府住宅發(fā)展的整體規(guī)劃與整體利益。

2.地產(chǎn)金融市場(chǎng)

地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指以土地作抵押物而向金融機(jī)構(gòu)獲得資金信貸的交易活動(dòng)關(guān)系的總和。地產(chǎn)金融包括農(nóng)地金融和市地金融，其業(yè)務(wù)主要是：以土地為抵押品，籌集融通資金，以達(dá)到對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和利用的目的。地產(chǎn)金融一般以債券化的方式開(kāi)展業(yè)務(wù)，具有債權(quán)可靠、利息率低、還貸期長(zhǎng)、運(yùn)作安全的特點(diǎn)，是銀行比較樂(lè)意從事的業(yè)務(wù)。房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)并不是截然分立的，二者有著緊密的聯(lián)系，它們相互影響相互作用，共同構(gòu)成完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。

(二)按市場(chǎng)層次的不同，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)

1.初級(jí)市場(chǎng)

初級(jí)市場(chǎng)也稱(chēng)一級(jí)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)資金初始的交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)部分，主要包括金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)資金需求者的各種信貸業(yè)務(wù)。新房地產(chǎn)證券的發(fā)行交易以及上述信貸和證券業(yè)務(wù)的附屬的金融業(yè)務(wù)，如政府機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等對(duì)房地產(chǎn)信貸和證券發(fā)行的保證。保險(xiǎn)和信托等交易活動(dòng)。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)種類(lèi)繁多，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的不同可以分為土地開(kāi)發(fā)貸款、建筑貸款、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅貸款等。房地產(chǎn)信貸對(duì)象十分復(fù)雜，包括各級(jí)政府、房地產(chǎn)企業(yè)、工商企業(yè)和個(gè)人等。房地產(chǎn)信貸資金運(yùn)用主要是各項(xiàng)貸款、委托貸款，購(gòu)買(mǎi)債券。繳存存款準(zhǔn)備金。上繳稅利等。為降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融初級(jí)市場(chǎng)一般以抵押方式作為 通常采用的信貸方式。除此以外，發(fā)行房地產(chǎn)證券也是初級(jí)市場(chǎng)常使用的信貸金融工具，主要用于政府。有關(guān)金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè)等籌集房地產(chǎn)建設(shè)資金。如由國(guó)家提供擔(dān)保的中央銀行發(fā)行的住房債券和由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的以房地產(chǎn)作抵押品的債券。金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的抵押債券，主要包括以下兒種：

(1) 以指定的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物發(fā)行的債券，例如，一家銀行對(duì)一棟房屋發(fā)放了抵押貸款，然后再以該房屋為抵押品發(fā)行相應(yīng)面額的債券，而房屋所有權(quán)由信托機(jī)構(gòu)保管；

(2) 以受押的大量的不動(dòng)產(chǎn)為抵押品集中發(fā)行面額不等的債券，由投資者購(gòu)買(mǎi)；

(3) 幾個(gè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)抵押，共同發(fā)行債券。房地產(chǎn)債券對(duì)發(fā)行者而言是一種籌資的信用手段，需要付出一定的成本 ——支付給投資者利息收入；對(duì)于投資者而言是一種投資工具，能夠帶來(lái)資本的增值。在初級(jí)市場(chǎng)上，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和國(guó)家有關(guān)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)信貸提供保險(xiǎn)。保證和擔(dān)保，充當(dāng)償還貸款的保證人和保險(xiǎn)人；信托機(jī)構(gòu)則負(fù)責(zé)對(duì)抵押品進(jìn)行保管。

2.二級(jí)市場(chǎng)

二級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)信用的再交易再流通市場(chǎng)，是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的核心部分。二級(jí)市場(chǎng)是為適應(yīng)房地產(chǎn)信用資金的流動(dòng)性，均衡各金融機(jī)構(gòu)的存貸結(jié)構(gòu)而產(chǎn)生的。通常為區(qū)域性市場(chǎng)，主要交易對(duì)象為房地產(chǎn)證券交易。在初級(jí)市場(chǎng)上，金融機(jī)構(gòu)貸放出大量資金，為了滿足新的資金需求者的要求，金融機(jī)構(gòu)往往會(huì)對(duì)原有的房地產(chǎn)信用進(jìn)行再交易，把原來(lái)作為抵押的房地產(chǎn)或債券售賣(mài)出去，取得資金，再向資金需求者放貸。對(duì)于房地產(chǎn)債券的投資者來(lái)說(shuō)，二級(jí)市場(chǎng)是他們出售房地產(chǎn)債券的場(chǎng)所，可滿足他們對(duì)資金流動(dòng)性的需要。二級(jí)市場(chǎng)上，大部分交易是在銀行之間進(jìn)行的。

(三)按市場(chǎng)交易方式，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為協(xié)議信用市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng)

1.協(xié)議信用市場(chǎng)

協(xié)議信用市場(chǎng)是由供需雙方直接面對(duì)，按自愿互利原則進(jìn)行交易，交易價(jià)格由交易雙方在借貸協(xié)議中議定，交易客戶的范圍也相對(duì)穩(wěn)定。根據(jù)不同的金融工具或不同的交易對(duì)象，協(xié)議信用市場(chǎng)可分為多種，如住房專(zhuān)項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款市場(chǎng)、零星貨幣存款市場(chǎng)。住房專(zhuān)項(xiàng)貸款市場(chǎng)。房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)等。

2.公開(kāi)市場(chǎng)

公開(kāi)市場(chǎng)以?xún)斶€期為標(biāo)準(zhǔn)，可分為貨幣市場(chǎng)和長(zhǎng)期資本市場(chǎng)。

(1) 貨幣市場(chǎng)。貨幣市場(chǎng)即短期資金市場(chǎng)，指一年期以下的金融工具交易的場(chǎng)所。其主要功能在于：第一，能夠?yàn)槠髽I(yè)的資金短缺和政府的短期赤字實(shí)現(xiàn)彌補(bǔ)性融通，又能將它們的短期盈余迅速地進(jìn)行投資；第二，貨幣市場(chǎng)將各銀行溶為一體，使各銀行的存款能在全國(guó)信用市場(chǎng)上有效集合起來(lái)；第三，能調(diào)節(jié)大部分企業(yè)、家庭以及政府的臨時(shí)性、周期性的盈余和赤字。

(2) 資本市場(chǎng)。資本市場(chǎng)又稱(chēng)長(zhǎng)期資金市場(chǎng)，指一年以上的金融工具交易的場(chǎng)所，包括長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)和證券市場(chǎng)。此外，根據(jù)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的不同，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可以分為：房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄岑款市場(chǎng)、房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng) 、房地產(chǎn)。

1998-2003年的這近6年來(lái)，雖然中國(guó)房地產(chǎn)投資額年平均增長(zhǎng)率達(dá)到20％ 以上，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額也以每年超出27％的速度增長(zhǎng)，但調(diào)查顯示，中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)仍存在問(wèn)題。

1．房地產(chǎn)信貸存在偏差

公積金支持的對(duì)象發(fā)生了錯(cuò)位，公積金應(yīng)該是支持低收入家庭，以提高他們的購(gòu)房能力。相反，現(xiàn)在的公積金貸款對(duì)象大多是高收人家庭，因?yàn)楦呤杖爰彝ト菀走_(dá)到銀行對(duì)購(gòu)房首付款的要求。另外，銀行受利益驅(qū)動(dòng)，更愿意貸款給商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這種貸款風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，在任何市場(chǎng)中，持續(xù)的價(jià)格上漲只能是短期的，當(dāng)投資者發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒(méi)有價(jià)格上漲的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)背景肘，價(jià)格停止上漲(穩(wěn)定在一定價(jià)位?；蛘叩纛^下跌)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，投放在項(xiàng)目上的資金，銀行就無(wú)法收回。

2．住房信貸交易費(fèi)用偏高

交易的費(fèi)用大體分為二種：一是識(shí)別和篩選費(fèi)用。這項(xiàng)費(fèi)用是從銀行角度來(lái)說(shuō)的，銀行對(duì)借款人的資格進(jìn)行審查，將具有違約傾向的顧客排除在外而所發(fā)生的費(fèi)用。銀行為了準(zhǔn)確獲得借款人的信用狀況通常要花費(fèi)大量資源。為了盡可能減少這種費(fèi)用，銀行不得不提高市場(chǎng)準(zhǔn)人條件。例如，首付款比例越高，有條件申請(qǐng)貸款的人越少，銀行面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)也就越小。二是從信貸需求者的角度來(lái)說(shuō)，借款人為了準(zhǔn)備銀行所要求的各種文件和材料費(fèi)。在一個(gè)完備的市場(chǎng)中，這種費(fèi)用一般不會(huì)花費(fèi)很高，但是由于我國(guó)中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)不規(guī)范，一些政府部門(mén)工作效率不高，造成借款人花費(fèi)大量的時(shí)間、精力和金錢(qián)。

3．房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。閑置商品房數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)

目前房?jī)r(jià)漲幅是2000年以來(lái)最高的階段。在很多大中城市，房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快。有些城市漲幅平均價(jià)格連續(xù)二年、三年在15％ 以上。商品房?jī)r(jià)格上漲同時(shí)也帶動(dòng)了二手房交易價(jià)格的上漲，使商品房安全空置量持續(xù)增加。這種閑置規(guī)模顯然超過(guò)了商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的正常閑置。目前在我國(guó)大中城市繁華地段的普通商品住宅售價(jià)可達(dá)6000至8000元/m2，高檔住宅則達(dá)8000至10000元/m2，上海、北京等城市房?jī)r(jià)甚至達(dá)到10000至16000元/m2。中心地段房?jī)r(jià)在3500至5000元/m2；市內(nèi)偏遠(yuǎn)郊區(qū)的房?jī)r(jià)也在l500至2400元/m2。假設(shè)一個(gè)普通雙職工的三口之家平均月工資收入在2 000元(一些居民往往還達(dá)不到這種收入水平)，在扣除日常生活消費(fèi)之外，要購(gòu)置一套住宅需要20年左右。這是房?jī)r(jià)假設(shè)不變得出的結(jié)論，實(shí)際房?jī)r(jià)是逐年上漲的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年一季度全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)12.5％ ，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)今年較去年相比上漲幅度為5％?，F(xiàn)在全國(guó)空置商品房面積約1.23億m2，新建的大批房中又有70％ 閑置在那里。與國(guó)外相比，例如在美國(guó)的中等城市，買(mǎi)一套60m2的住房需要l0l2萬(wàn)美金，按中國(guó)最低房?jī)r(jià)來(lái)算中國(guó)居民也需要l2萬(wàn)人民幣。按美元與人民幣的比價(jià)來(lái)看，美國(guó)房子的價(jià)格約為中國(guó)房子的八九倍，但這僅相當(dāng)一對(duì)美國(guó)夫婦l2年的收入。按照國(guó)際通用的比較方法，國(guó)外一套普通商品房售價(jià)一般為職工平均年收入的3～6倍，而在中國(guó)這一比值卻上升到了20倍左右。

4．個(gè)人住房消費(fèi)信貸存在違約風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％ ，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。因此，商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而不遺余力地大力發(fā)展。但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3—8年。我國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的，個(gè)人住房信貸剛剛進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，即使有問(wèn)題也可能還沒(méi)有充分暴露。由于我國(guó)個(gè)人資信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控。未來(lái)房?jī)r(jià)的波動(dòng)和利率的變化也在一定程度上加大了拖欠還款的信用風(fēng)險(xiǎn)。另外，“假按揭”等惡意套現(xiàn)行為也不斷出現(xiàn)，所有這些都說(shuō)明，一旦風(fēng)險(xiǎn)暴露或債務(wù)鏈條發(fā)生中斷，商業(yè)銀行將面臨著違約風(fēng)險(xiǎn)。

5．商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為中存在不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題

由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門(mén)坎，將審查手續(xù)簡(jiǎn)化，將審查速度加快，等等。又如在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中，有的商業(yè)銀行對(duì)政府擔(dān)保和政府干預(yù)項(xiàng)目盲目樂(lè)觀，甚至盲目追捧，而忽視了這些項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性。再如，目前許多房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有關(guān)條款來(lái)執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)可能都不如商業(yè)銀行。

1．房地產(chǎn)金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

近年來(lái)，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)效益可觀，各商業(yè)銀行均加大了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的投入力度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款和個(gè)人住房貸款數(shù)額連年穩(wěn)步上升。目前。已形成建行、工行并駕領(lǐng)先，其他各家商業(yè)銀行各有所長(zhǎng)、緊緊跟上的格局。

2．個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已成為爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)

由于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的質(zhì)量和效益在各項(xiàng)信貸品種中居于前列，其不良率遠(yuǎn)低于其他信貸品種，收益率也居各項(xiàng)貸種前列。同時(shí)。個(gè)人住房貸款在銀行信貸占比的提高對(duì)于銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)質(zhì)量、創(chuàng)造效益發(fā)揮了重要的作用，因此，目前國(guó)內(nèi)銀行業(yè)紛紛加大對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的投入。

3．多種形式的銀行服務(wù)，進(jìn)一步提高購(gòu)房者的支付能力

各家商業(yè)銀行都在努力根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和潛在需求，借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，多層次、多角度地深化產(chǎn)品及服務(wù)的創(chuàng)新。2002年，建行和工行住房抵押貸款證券化工作穩(wěn)步推進(jìn)，為這項(xiàng)業(yè)務(wù)的最終開(kāi)展創(chuàng)造了十分有利的條件。此外，由于個(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng)，各家商業(yè)銀行及時(shí)通過(guò)客戶的還款賬戶為客戶提供綜合賬戶服務(wù)、理財(cái)服務(wù)或其他金融服務(wù)，鞏固客戶，拓寬服務(wù)品種。近年來(lái)，個(gè)人住房貸款政策性貼息業(yè)務(wù)、個(gè)人住房貸款與汽車(chē)貸款、裝修貸款的組合、個(gè)人住房貸款與儲(chǔ)蓄存款等新業(yè)務(wù)都已推出。有些銀行還通過(guò)與發(fā)展商、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的合作，提供多種形式的按揭計(jì)劃，進(jìn)一步提高購(gòu)房者的支付能力。

根據(jù)十六大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，住房仍然是當(dāng)前以及今后一段時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)熱點(diǎn)，要把住房消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。因此，發(fā)展住房金融支持住房消費(fèi)仍面臨有利的政策和市場(chǎng)形勢(shì)。同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者都對(duì)銀行的服務(wù)提出了更高的要求，單一品種的服務(wù)已不能適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，銀行只有根據(jù)客戶的需求，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，進(jìn)一步挖掘房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的金融附加值，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得一席之地。同時(shí)，還要結(jié)合各行的自身特點(diǎn)，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，合理確定業(yè)務(wù)發(fā)展空間。因此，金融機(jī)構(gòu)信貸資金既要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，為全面建設(shè)小康社會(huì)做出積極貢獻(xiàn)，又要切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，保障信貸資金安全，維護(hù)金融體系穩(wěn)定。嚴(yán)格按照中國(guó)人民銀行等國(guó)家主管部門(mén)的一系列要求，規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展。

1．加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度

借鑒8O年代初我國(guó)信貸較高地集中于加工工業(yè)(冰箱、彩電、洗衣機(jī)等生產(chǎn)線紛紛上馬)，以及90年代初集中于房地產(chǎn)(海南和北海的房地產(chǎn)泡沫)所產(chǎn)生的大量不良貸款等歷史教訓(xùn)，央行應(yīng)密切關(guān)注信貸集中度問(wèn)題，及時(shí)引導(dǎo)各商業(yè)銀行拓展其他信貸業(yè)務(wù)。同時(shí)要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問(wèn)題，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范。完善個(gè)人資信管理體系。建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和信息披露制度。

2．創(chuàng)新抵押貸款工具

固定利率、等額償還的住房抵押貸款限制了消費(fèi)者的選擇。銀行需要根據(jù)消費(fèi)者的不同偏好，開(kāi)發(fā)新的信貸品種，創(chuàng)造出新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。根據(jù)生命周期理論創(chuàng)設(shè)遞增償還的貸款方式。生命周期理論假設(shè)：一個(gè)家庭的生命周期包括產(chǎn)生、成熟、消亡三個(gè)階段。遞增償還抵押貸款正是為處于生命周期中收入較低但住房需要旺盛的年輕家庭設(shè)計(jì)的。中國(guó)2O世紀(jì)7O年代出生的人正進(jìn)入結(jié)婚生育高峰期，迫切需要住房，遞增償還抵押貸款對(duì)他們有特殊的吸引力。

3．將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托

由于監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)資金信托的控制，目前人們對(duì)房地產(chǎn)信托的認(rèn)知還不高。信托具備多種平臺(tái)優(yōu)化組合優(yōu)勢(shì)，以信托高級(jí)形態(tài)為核心，通過(guò)信托的串接，將多種金融工具進(jìn)行優(yōu)化整合，實(shí)現(xiàn)一攬子組合融資解決方案。未來(lái)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效地資金融通和風(fēng)險(xiǎn)管理手段。

4．完善金融體系，建立和發(fā)展金融二級(jí)市場(chǎng)

在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)基本形式，而且存在著發(fā)達(dá)的汪券化二級(jí)市場(chǎng)。隨著住房制度改革的深化和人們觀念的轉(zhuǎn)變個(gè)人購(gòu)房比例逐年增長(zhǎng)。實(shí)行住房抵押貸款證券化能夠拓寬貸款機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源，增強(qiáng)貸款機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的流動(dòng)性，分散住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于完善我國(guó)金融市場(chǎng)，尤其是住房抵押二級(jí)市場(chǎng)具有重要意義。

5．建立個(gè)人信用制度

建立個(gè)人信用制度可以有效地降低住房消費(fèi)信貸的交易費(fèi)用。在一定程度上可以起到擴(kuò)大住房信貸市場(chǎng)的作用。個(gè)人信用制度可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”，因?yàn)樗淖兞诵庞靡栏接诠ぷ鲉挝缓蛻艨诘那闆r，使那些沒(méi)有當(dāng)?shù)貞艨诤凸潭üぷ鲉挝坏娜艘部梢约尤氲姐y行住房信貸計(jì)劃當(dāng)中來(lái)，只要他們具備良好的信用記錄和償還能力。

6．穩(wěn)定房?jī)r(jià)，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。完善住房制度

溫家寶總理在十屆人大三次會(huì)議《政府工作報(bào)告》中指出“要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”并將此作為今年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。穩(wěn)定房?jī)r(jià) 應(yīng)以“增加供給，抑制需求”方面著手。增加供給。主要提高經(jīng)濟(jì)適用房供給。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家給予中低收入人群的優(yōu)惠政策。這項(xiàng)政策對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱有積極的作用。抑制需求，就是要加大對(duì)個(gè)人住房出租的管理和房產(chǎn)稅出臺(tái)的步伐。