永佃權(quán)是中國傳統(tǒng)民法中的概念，是指以支付地租為條件而在地主所有的土地上進(jìn)行的沒有期限的耕作和防護(hù)的權(quán)利。也就是說，永佃權(quán)是指長期或永久地對他人不動產(chǎn)土地行使充分權(quán)利而以每年向土地所有人給付租金條件者，又稱之為永借權(quán)。永佃權(quán)為我國經(jīng)濟(jì)體制改革提供了一種法律模式。

土地關(guān)系中佃方享有長期耕種所租土地的制度。佃農(nóng)在按租佃契約交納地租的條件下,可以無限期地耕作所租土地,并世代相承。即使地主的土地所有權(quán)發(fā)生變化, 佃農(nóng)的耕作權(quán)一般仍不受影響。

永佃權(quán)源于羅馬法。日本和臺灣的民法，仍然分別規(guī)定了"永小作權(quán)"和"永佃權(quán)"，但權(quán)利范圍較羅馬法時代小，僅限于耕作、畜牧。日本民法第278條規(guī)定的永小作權(quán)期限為20-50年，與羅馬法永佃權(quán)之永久性相異。

在我國，永佃權(quán)最早出現(xiàn)在宋代,明代有所發(fā)展,有永耕、長租、長耕等名。明代中葉以后,首先在福建等東南省份的某些地區(qū)流行,清代盛行于東南諸省及華北、西北、華南的部分地區(qū),民國時范圍又有所擴(kuò)大。

永佃權(quán)的形成與定額地租形態(tài)的發(fā)展有密切關(guān)系。在定額地租形態(tài)下,地主只是收租,而不關(guān)心土地的經(jīng)營情況,這使土地所有權(quán)與耕作權(quán)的分離成為可能。在這種情況下,佃農(nóng)或因墾荒付出工本,或因投資改良土地,或因支付“佃價”,或因長期租種同一塊土地 ,或因集體“霸耕”而獲得永佃權(quán)。另外，也有自耕農(nóng)出賣土地、僅保留耕作權(quán)而結(jié)成永佃關(guān)系。在地廣人稀地區(qū),有的地主為保障土地收益，也強(qiáng)迫佃農(nóng)結(jié)成永佃關(guān)系。永佃權(quán)的產(chǎn)生和發(fā)展,有利于作物種植的擴(kuò)大和土地收益的提高,也有利于佃農(nóng)經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性傾向的發(fā)展和人身依附關(guān)系的削弱。但當(dāng)?shù)刂鳈?quán)勢囂張時,每每任意改變永佃條件，使佃農(nóng)喪失永佃權(quán),明清時代經(jīng)常發(fā)生佃農(nóng)爭取耕作權(quán)的斗爭。

有永佃權(quán)的農(nóng)民往往“私相授受”,將田面出頂、典押或買賣,還有的保留或轉(zhuǎn)移征租權(quán),造成土地所有權(quán)的再分割。許多官紳、豪民、債主也競相從自耕農(nóng)或永佃農(nóng)手中掠取或購置田面,進(jìn)行地租剝削。這是明中葉以后土地關(guān)系中出現(xiàn)“一田兩主”、“一田多主”現(xiàn)象的渠道之一。在“一田多主”制下,出租田面的人都是二地主,俗稱面主、皮主、賠主。

在永佃制下,土地所有權(quán)和耕作權(quán)的名稱因地而異。又有田骨田皮、田底田面、大苗小苗、大租小租、大田小田、大賣小賣、大買小買、大業(yè)小業(yè)、糧田稅田、糧田質(zhì)田等,呈現(xiàn)出錯綜復(fù)雜的關(guān)系。清宣統(tǒng)三年(1911)編纂的《大清民律》草案在承認(rèn)永佃權(quán)的同時,又規(guī)定其存續(xù)時間為二十至五十年,實(shí)際上否認(rèn)其永久性。1929年公布的《中華民國民法》基本沿襲上述規(guī)定。

首先，永佃權(quán)的主體一方是土地所有人，另一方是租佃耕作人。在我國，農(nóng)地所有人是集體或國家，農(nóng)民是農(nóng)地的使用人，這符合永佃權(quán)的主體要求。

其次，永佃權(quán)的客體與土地承包經(jīng)營權(quán)的客體完全一致，均為農(nóng)地。

再次，永佃權(quán)的內(nèi)容是租佃，土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容是承包經(jīng)營，二者雖有差異，但在基本方面相同，如二者均為使用他人土地進(jìn)行耕作畜牧而取得收益，均須向土地所有人交納租金或承包費(fèi)，均準(zhǔn)許轉(zhuǎn)佃、轉(zhuǎn)包。也就是說，永佃權(quán)人和土地承包經(jīng)營權(quán)人對標(biāo)的物都有使用、收益和部分的處分權(quán)能，而土地所有人僅享有部分的收益和處分權(quán)能。

永佃權(quán)穩(wěn)固了農(nóng)地使用制度，有利于提高農(nóng)民生產(chǎn)的積極性，促進(jìn)長期投資和農(nóng)地保護(hù)。在永佃權(quán)下，永佃權(quán)人有長期或永久的使用、收益權(quán)，并在不減損標(biāo)的物的價值時可以改良標(biāo)的物或變更其用途；孳息與土地分離時，歸永佃權(quán)人所有；永佃權(quán)人可任意處分其權(quán)利，無論無償或有償，死因行為或生前行為；永佃權(quán)人有轉(zhuǎn)移其權(quán)利于繼承人的權(quán)利，其繼承人有永佃權(quán)，除非依法定事由收回。總之，永佃權(quán)人的權(quán)利充分而廣泛，與所有人的權(quán)利幾乎重疊，這樣，農(nóng)民就會煥發(fā)極大的生產(chǎn)積極性，象珍愛珠寶、女兒、自由一樣珍愛歸其使用的土地，進(jìn)行精耕細(xì)作，進(jìn)行長期投資，而改變土地承包經(jīng)營制下固有的短期行為，不會對農(nóng)地進(jìn)行掠奪經(jīng)營，有利于農(nóng)地的保護(hù)。并且，中國人有為下一代謀劃打算"俯首甘為孺子牛"的深刻傳統(tǒng)，由于永佃權(quán)可繼承，故永佃權(quán)人不僅為自己投資，而且會為子孫后代投資，其進(jìn)行的投資是真正的"永久"投資。再者，由于永佃權(quán)使農(nóng)民對土地有一種強(qiáng)烈的擁有感，其權(quán)利主體的地位得到凸現(xiàn)，故當(dāng)他人尤其是政府或村干部侵犯永佃權(quán)，任意征地、調(diào)地時，他們就會用盡各種救濟(jì)手段來維護(hù)自身利益，這也從另一角度保護(hù)了農(nóng)地，使其免因新“圈地運(yùn)動”而流失。

永佃權(quán)有利于促進(jìn)農(nóng)地的流轉(zhuǎn)，有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。由于期限的長期性或永久性，永佃權(quán)人有時不需耕作或無力耕作大量的土地，如因人口減少而需要的地少了，就可能轉(zhuǎn)佃或出租，從而產(chǎn)生農(nóng)地流轉(zhuǎn)的供給。由于永佃權(quán)人是農(nóng)戶而非政府，農(nóng)地流轉(zhuǎn)便是一種民事安排而非行政、準(zhǔn)行政安排，交易雙方主體地位的平等性，使得流轉(zhuǎn)更公平、更有效率、更便捷。隨著農(nóng)地流轉(zhuǎn)的順暢與市場化，農(nóng)地就越來越集中在種田能手手中，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。此外，永佃權(quán)還會促進(jìn)聯(lián)合經(jīng)營或合作經(jīng)營，提高農(nóng)田基礎(chǔ)建設(shè)和水利設(shè)施投資。由于永佃權(quán)使農(nóng)民對農(nóng)地的使用、收益權(quán)大大擴(kuò)展了，并有法定期限的保障，他們就有動力聯(lián)合起來進(jìn)行經(jīng)營，也有動力共同出資進(jìn)行農(nóng)田基建和水利設(shè)施投資，因投資的收益是歸他們自己所有的，而土地所有人除了取得地租，對他們不能橫加干涉。并且，以前的土地承包經(jīng)營權(quán)，一般是按人口均分土地，這就使得農(nóng)民有多生孩子的激勵；而在永佃權(quán)下，一戶的土地是永久固定或長期固定的，農(nóng)民就會對生孩子有一個自我約束，無形中對計(jì)劃生育也是一大貢獻(xiàn)。

永佃權(quán)沒有削弱國家對農(nóng)地的管理和宏觀調(diào)控。為了加強(qiáng)國家對農(nóng)地的管理，永佃權(quán)的成立、流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)佃）應(yīng)以書面為成立要件，登記為生效要件?？紤]到《土地管理法》第11條的規(guī)定，"農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。"相應(yīng)地，可規(guī)定縣級人民政府為永佃權(quán)的登記管理機(jī)關(guān)。為防止土地的過分集中，可規(guī)定每一農(nóng)戶占有的永佃地的最高限額。依永佃權(quán)的內(nèi)容，使用、收益永佃地，須盡善良管理人的注意；改良或變更永佃地及其用途時，不得減少其原有的價值。再配合《土地管理法》第4條規(guī)定的土地用途管制制度，農(nóng)地能得到妥善的保護(hù)。

此外，法律還可規(guī)定永佃權(quán)喪失的原因來對農(nóng)地進(jìn)行調(diào)控：（1）永佃權(quán)人死亡時無遺囑或無合法繼承人的；（2）永佃權(quán)被依法剝奪的，如出讓永佃權(quán)沒有事先通知所有人，永佃權(quán)人故意損壞或過失損毀標(biāo)的物，永佃權(quán)人連續(xù)拋荒3年或累積拋荒5年，等等。

總之，永佃權(quán)制度在各種程度上克服或緩解了土地承包經(jīng)營制度的弊端。在永佃制之下，農(nóng)民有很大的經(jīng)營自主權(quán)，能真正地根據(jù)自身和市場的需要，決定種什么和種多少；而國家則在宏觀層面上對土地利用進(jìn)行管理和調(diào)控，從而實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的真正分離，為農(nóng)業(yè)注入新的生機(jī)和活力。當(dāng)然，永佃權(quán)也并非包治百病，減輕農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，進(jìn)行稅費(fèi)清理，嚴(yán)懲腐敗，健全市場，建立健全農(nóng)村的社會保障制度，推行法治，等等，都是重振農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的必由之路。