銷售不動產(chǎn)
1.什么是銷售不動產(chǎn)
銷售不動產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動產(chǎn)是指不能移動,移動后會引起性質(zhì),形狀改變的財產(chǎn)。
2.銷售不動產(chǎn)的征稅范圍
本稅目的征收范圍包括:銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。
1、銷售建筑物或構(gòu)筑物
銷售建筑物或構(gòu)筑物,是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物,視同銷售建筑物。
2、銷售其他土地附著物
(1)銷售其他土地附著物,是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。
(2)其他土地附著物,是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。
3、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人,視同銷售不動產(chǎn)。
4、在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為,比照銷售不動產(chǎn)征稅。
5、以不動產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征營業(yè)稅。
6、不動產(chǎn)租賃,不按本稅目征稅。
3.銷售不動產(chǎn)的適用稅率
銷售不動產(chǎn)的適用稅率為5%。
4.銷售不動產(chǎn)的納稅時間
納稅人銷售不動產(chǎn),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?!贝隧椧?guī)定所稱預(yù)收款,包括預(yù)收定金。因此,預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。
5.銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù)
1、納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。
2、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人,其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為,不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。
3、營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)定:
納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額:
(1)按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定;
(2)按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定;
(3)按下列公式核定計稅價格:
計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×(1+成本利潤率)÷(1—營業(yè)稅稅率)
上列公式中的成本利潤率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
4、根據(jù)財稅(2003)16號文件規(guī)定:
單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的,以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。
5、單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時,因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入,應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。
6、以“還本”方式銷售建筑物,是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者,這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為,應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅,不得減除所謂“還本”支出。