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市場(chǎng)比較法

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1.什么是市場(chǎng)比較法?

在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí),根據(jù)替代原則,將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較,并依據(jù)后者已知的價(jià)格,參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別,修正得出待估土地的評(píng)估期日地價(jià)的方法。

市場(chǎng)法中的直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類(lèi)方法。它包括但并不限于以下具體評(píng)估方法(具體方法的名稱(chēng)可能并不完全統(tǒng)一)。例如,現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類(lèi)比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法等。

(1)現(xiàn)行市價(jià)法。當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候,可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。

(2)市價(jià)折扣法。市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素,憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定,設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為:

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)

(3)功能價(jià)值類(lèi)比法(類(lèi)比估價(jià)法)。功能價(jià)值類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的線(xiàn)性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系的區(qū)別,其計(jì)算公式分別為:

①資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線(xiàn)性關(guān)系的情況,通常被稱(chēng)為生產(chǎn)能力比例法:

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力

②資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況,通常被稱(chēng)為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法:

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力)

(4)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法(物價(jià)指數(shù)法)。價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響,利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

(5)成新率價(jià)格調(diào)整法。成新率價(jià)格調(diào)整法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異,通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。其計(jì)算公式為:

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率

直接比較法直觀簡(jiǎn)潔,便于操作,但通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高。參照物與評(píng)估對(duì)象要達(dá)到相同或基本相同的程度,或參照物與評(píng)估對(duì)象的差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上,如新舊程度或交易時(shí)間先后等。

2.市場(chǎng)比較法的原理

(一)理論依據(jù)

經(jīng)濟(jì)主體在市場(chǎng)上的一切交易行為總是要追求利潤(rùn)最大化,即要以最少的費(fèi)用求得最大利潤(rùn),因此在選擇商品時(shí)都要選擇效用高而價(jià)格低的,如果效用與價(jià)格比較,價(jià)格過(guò)高,均會(huì)敬而遠(yuǎn)之。這種經(jīng)濟(jì)主體的選擇行為結(jié)果,在效用均等的商品之間產(chǎn)生替代作用,從而使具有替代關(guān)系的商品之間在價(jià)格上相互牽制而趨于一致,這就是替代原則,市場(chǎng)比較法就以這一原則為依據(jù)。因?yàn)橛羞@種替代原則的作用,就可以用類(lèi)似土地的已知價(jià)格,比較求得未知待估土地的價(jià)格,得到估價(jià)結(jié)果。從土地交易過(guò)程來(lái)看,從事土地交易時(shí),當(dāng)事人會(huì)依據(jù)替代原則,將擬交易的土地價(jià)格與類(lèi)似土地價(jià)格比較,然后決定是否進(jìn)行交易,所以市場(chǎng)比較法是符合當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)行為的。

市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要理論依據(jù),其基本原理如下圖5-1所示:

Image:市場(chǎng)比較法原理.jpg

市場(chǎng)比較法是以替代原則為理論基礎(chǔ),因此具有現(xiàn)實(shí)性和富有說(shuō)服力。同時(shí),只要有類(lèi)似的土地買(mǎi)賣(mài)實(shí)例可以適用,不僅可以評(píng)估土地價(jià)格,還可以利用相應(yīng)的租賃實(shí)例,測(cè)算土地的租金,這就是租賃實(shí)例比較法。當(dāng)然,市場(chǎng)比較法要求土地市場(chǎng)比較發(fā)育,可以獲得足夠的比較實(shí)例,因此它更適宜于市場(chǎng)比較發(fā)育地區(qū)經(jīng)常性交易的土地價(jià)格的評(píng)估。

(二)適用的估價(jià)原則

市場(chǎng)比較法是以替代原則為理論基礎(chǔ)。

在效用均等的商品之間產(chǎn)生替代作用,從而使具有替代關(guān)系的商品之間在價(jià)格上相互牽制而趨于一致,這就是替代原則。

3.市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍

(一)、特點(diǎn)

1、市場(chǎng)比較法具有現(xiàn)實(shí)性,有較強(qiáng)的說(shuō)服力。

2、市場(chǎng)比較法以替代關(guān)系為途徑,所求得的價(jià)格稱(chēng)“比準(zhǔn)價(jià)格”。

3、市場(chǎng)比較法以?xún)r(jià)格求價(jià)格,在不正常市場(chǎng)條件下難以與收益價(jià)格相協(xié)調(diào)。

4、市場(chǎng)比較法需要估價(jià)人員具有較高素質(zhì)。

5、市場(chǎng)比較法以替代原則為基礎(chǔ),正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。

(二)適用條件

僅適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定,有大量豐富交易案例的地區(qū),并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。

①有足夠數(shù)量的比較案例(不少于3個(gè));②與待估土地具有相關(guān)性和替代性;③交易資料的可靠性;④交易合法性。

(三)適用范圍

從適用條件來(lái)看,主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū),交易案例甚少或無(wú)交易案例的地區(qū)則不適用。從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來(lái)看,可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值,還可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金,以及用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

4.市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟

(1)調(diào)查與選擇比較交易案例

(2)確定價(jià)格可比基準(zhǔn)

(3)進(jìn)行交易情況修正

(4)進(jìn)行估價(jià)期日修正

(5)區(qū)域因素比較與修正

(6)個(gè)別因素比較與修正

(7)其他相關(guān)修正:使用年限修正、容積率修正等

(8)確定比準(zhǔn)價(jià)格

5.市場(chǎng)比較法的基本公式

根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同,可分為直接比較分析和間接比較分析。

(1)直接比較過(guò)程:以待估土地的狀況為基準(zhǔn),用公式表示為,

公式1 PD=PB×A×B×D×E

(2)間接比較過(guò)程:以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn),用公式表示為,

公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

(3)有關(guān)指數(shù)的基值:可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%,若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu),則其條件指數(shù)〉100%,否則,其條件指數(shù)〈100%。

(4)公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子,比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個(gè)為比較基礎(chǔ),哪個(gè)就取值為100,另一方的值通過(guò)比較進(jìn)行加或減。

(5)對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正,當(dāng)因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí),可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑,分別采用積算(采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素條件指數(shù)。

6.市場(chǎng)比較法應(yīng)用實(shí)例

基本步驟:

(1)如交易情況不一致,進(jìn)行交易情況修正

(2)計(jì)算當(dāng)?shù)氐貎r(jià)指數(shù)或編制地價(jià)指數(shù)表

(3)計(jì)算容積率修正指數(shù)

(4)計(jì)算位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用權(quán)年限等對(duì)地價(jià)的修正

(5)計(jì)算各案例宗地修正后的價(jià)格

(6)綜合評(píng)估地價(jià)

7.市場(chǎng)比較法應(yīng)用中常見(jiàn)錯(cuò)誤

(1)比較基準(zhǔn)錯(cuò)誤

(2)修正公式錯(cuò)誤

(3)修正指數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤

8.市場(chǎng)比較法的案例分析

案例一:市場(chǎng)比較法在工業(yè)地價(jià)評(píng)估中的運(yùn)用[1]

  土地價(jià)格取決于市場(chǎng)供需關(guān)系,評(píng)估地價(jià)尤其是工業(yè)地價(jià)要充分考慮土地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求等多方因素。工業(yè)用地全部實(shí)行招拍掛出讓后,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)有充足的土地交易實(shí)例,應(yīng)盡量采用市場(chǎng)比較法評(píng)估工業(yè)地價(jià)。運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估工業(yè)地價(jià)的步驟與方法。

  市場(chǎng)比較法將待估土地與具有替代性、且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似工業(yè)用地進(jìn)行比較,并對(duì)類(lèi)似工業(yè)用地的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正,以此估算待估工業(yè)用地價(jià)格。運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估工業(yè)地價(jià)的基本公式為:




待估工業(yè)用地價(jià)格(比準(zhǔn)價(jià)格)=

待估工業(yè)用地情況指數(shù)

×

比較實(shí)例宗地情況指數(shù)




待估工業(yè)用地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)

×

比較實(shí)例宗地交易時(shí)點(diǎn)地價(jià)指數(shù)




待估工業(yè)用地區(qū)域因素條件指數(shù)

×

比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)




待估工業(yè)用地個(gè)別因素條件指數(shù)

×年期修正系數(shù)

比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

  收集和選擇比較交易實(shí)例

  評(píng)估的第一步就是通過(guò)資料收集,選擇比較交易實(shí)例。資料收集的內(nèi)容包括地塊位置、面積、成交時(shí)間、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等有關(guān)信息。

  比較交易實(shí)例的收集和選擇應(yīng)遵循以下原則:首選與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)的案例,如果近期沒(méi)有發(fā)生交易案例,可選擇處于臨近地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)的實(shí)例;所選比較實(shí)例用途與評(píng)估對(duì)象相同;價(jià)格類(lèi)型相同或可比;成交日期與估價(jià)日期接近,一般應(yīng)在2年以?xún)?nèi),最長(zhǎng)不得超過(guò)3年;盡量選擇正常的交易案例;應(yīng)至少選擇3個(gè)比較實(shí)例。

  建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

  選取比較實(shí)例后,應(yīng)對(duì)比較實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理,建立價(jià)格可比基礎(chǔ),統(tǒng)一表達(dá)方式,主要包括:統(tǒng)一付款方式,在成交日期時(shí)一次付清;統(tǒng)一采用單位面積地價(jià),并統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位;統(tǒng)一貨幣種類(lèi)和貨幣單位。不同貨幣種類(lèi)之間的換算,應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。

  交易情況修正

  交易情況修正,是排除交易行為中一些特殊因素所造成的比較實(shí)例價(jià)格偏差,將其成交價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。引起特殊交易行為的因素一般有:有利害關(guān)系人之間的交易;急于出售或者購(gòu)買(mǎi)情況下的交易;受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易;交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全;交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易;相臨地塊的合并交易;特殊方式的交易;交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易;其他非正常的交易。

  在選擇交易實(shí)例時(shí),應(yīng)盡量避免上述特殊交易情況,否則就需要進(jìn)行交易情況修正,修正步驟為:

  測(cè)定各種特殊因素對(duì)土地交易價(jià)格的影響程度,即分析在正常情況下和這些特殊情況下,土地交易價(jià)格可能產(chǎn)生的偏差大小。測(cè)定方法可利用已掌握的同類(lèi)型土地交易資料分析計(jì)算,確定修正比例或系數(shù)。也可根據(jù)估價(jià)人員長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)積累,判斷確定修正比例或系數(shù)。對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正,應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定,交易雙方各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)卞的價(jià)格。然后,利用修正系數(shù),修正求得比較實(shí)例的正常價(jià)格。

  交易日期修正

  所選實(shí)例在其成交日期的價(jià)格應(yīng)調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格才能進(jìn)行比較,具體可以采取以下方法:

  ——利用本地區(qū)工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正,修正公式為:

  

期日修正后地價(jià)=實(shí)例成交價(jià)格×

估價(jià)期日的地價(jià)指數(shù)
交易日期的地價(jià)指數(shù)


  ──利用類(lèi)似工業(yè)用地價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正。

  ──在無(wú)工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下,估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷,加以修正。

  ──通過(guò)分析土地價(jià)格隨時(shí)間推移的變動(dòng)規(guī)律,采用時(shí)間序列分析,建立土地價(jià)格與時(shí)間的相互關(guān)系模型來(lái)求取。

  影響因素與年期修正

  影響因素主要指影響工業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素以及一些特殊因素。這些因素狀況的描述應(yīng)盡量具體、明確,盡量采用量化指標(biāo),避免采用“好”、“較好”、“較差”、“一般”等形容詞概括。

  工業(yè)用地使用年期的長(zhǎng)短,直接影響可利用并獲取相應(yīng)收益的年限,工業(yè)用地的年收益確定后,使用年期越長(zhǎng),總收益越多,工業(yè)用地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此通過(guò)年期修正,可以消除由于使用期限不同所產(chǎn)生的價(jià)格上的差別。

  將比較案例年期修正到待估工業(yè)用地使用年期:




年期修正系數(shù)=[1-

1

(1+土地還原利率)m



[1-

1

]

(1+土地還原利率)n

(其中m為待估工業(yè)用地的使用年期;n為比較案例的使用年期)

  然后,利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正:

  年期修正后的地價(jià)=比較案例價(jià)格×年期修正系數(shù)

  計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格

  實(shí)例修正后的價(jià)格=比較案例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×影響因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)

  各實(shí)例修正后價(jià)格的差額率一般不應(yīng)超過(guò)10%,最大不能超過(guò)20%。如果價(jià)格差額滿(mǎn)足要求,根據(jù)各比較實(shí)例的情況及其與評(píng)估對(duì)象之間的關(guān)系,可以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)平均、中位數(shù)等方法計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。

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