在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估期日地價的方法。

市場法中的直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價值的一類方法。它包括但并不限于以下具體評估方法（具體方法的名稱可能并不完全統(tǒng)一）。例如，現(xiàn)行市價法、功能價值類比法、價格指數(shù)法、成新率價格調(diào)整法、市價折扣法等。

（1）現(xiàn)行市價法。當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。

（2）市價折扣法。市價折扣法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1-價格折扣率）

（3）功能價值類比法（類比估價法）。功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系的區(qū)別，其計算公式分別為：

①資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱為生產(chǎn)能力比例法：

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力

②資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）

（4）價格指數(shù)調(diào)整法（物價指數(shù)法）。價格指數(shù)調(diào)整法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。

（5）成新率價格調(diào)整法。成新率價格調(diào)整法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。其計算公式為：

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×評估對象成新率/參照物成新率

直接比較法直觀簡潔，便于操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。參照物與評估對象要達(dá)到相同或基本相同的程度，或參照物與評估對象的差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上，如新舊程度或交易時間先后等。

(一)理論依據(jù)

經(jīng)濟(jì)主體在市場上的一切交易行為總是要追求利潤最大化，即要以最少的費用求得最大利潤，因此在選擇商品時都要選擇效用高而價格低的，如果效用與價格比較，價格過高，均會敬而遠(yuǎn)之。這種經(jīng)濟(jì)主體的選擇行為結(jié)果，在效用均等的商品之間產(chǎn)生替代作用，從而使具有替代關(guān)系的商品之間在價格上相互牽制而趨于一致，這就是替代原則，市場比較法就以這一原則為依據(jù)。因為有這種替代原則的作用，就可以用類似土地的已知價格，比較求得未知待估土地的價格，得到估價結(jié)果。從土地交易過程來看，從事土地交易時，當(dāng)事人會依據(jù)替代原則，將擬交易的土地價格與類似土地價格比較，然后決定是否進(jìn)行交易，所以市場比較法是符合當(dāng)事人的現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)行為的。

市場比較法正是以替代原理為主要理論依據(jù)，其基本原理如下圖5-1所示：

市場比較法是以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實性和富有說服力。同時，只要有類似的土地買賣實例可以適用，不僅可以評估土地價格，還可以利用相應(yīng)的租賃實例，測算土地的租金，這就是租賃實例比較法。當(dāng)然，市場比較法要求土地市場比較發(fā)育，可以獲得足夠的比較實例，因此它更適宜于市場比較發(fā)育地區(qū)經(jīng)常性交易的土地價格的評估。

(二)適用的估價原則

市場比較法是以替代原則為理論基礎(chǔ)。

在效用均等的商品之間產(chǎn)生替代作用，從而使具有替代關(guān)系的商品之間在價格上相互牽制而趨于一致，這就是替代原則。

（一）、特點

1、市場比較法具有現(xiàn)實性，有較強(qiáng)的說服力。

2、市場比較法以替代關(guān)系為途徑，所求得的價格稱“比準(zhǔn)價格”。

3、市場比較法以價格求價格，在不正常市場條件下難以與收益價格相協(xié)調(diào)。

4、市場比較法需要估價人員具有較高素質(zhì)。

5、市場比較法以替代原則為基礎(chǔ)，正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。

（二）適用條件

僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。

①有足夠數(shù)量的比較案例（不少于3個）；②與待估土地具有相關(guān)性和替代性；③交易資料的可靠性；④交易合法性。

（三）適用范圍

從適用條件來看，主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)，交易案例甚少或無交易案例的地區(qū)則不適用。從評估目的和評估結(jié)果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，還可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

（1）調(diào)查與選擇比較交易案例

（2）確定價格可比基準(zhǔn)

（3）進(jìn)行交易情況修正

（4）進(jìn)行估價期日修正

（5）區(qū)域因素比較與修正

（6）個別因素比較與修正

（7）其他相關(guān)修正：使用年限修正、容積率修正等

（8）確定比準(zhǔn)價格

根據(jù)實際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。

（1）直接比較過程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，

公式1 PD=PB×A×B×D×E

（2）間接比較過程：以一個標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，

公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

（3）有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。

（4）公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母（C除外）。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個為比較基礎(chǔ)，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減。

（5）對區(qū)域因素和個別因素修正，當(dāng)因素內(nèi)存在多個不同因子影響時，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算（采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析）或加和（在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解）的方式確定因素條件指數(shù)。

基本步驟：

（1）如交易情況不一致，進(jìn)行交易情況修正

（2）計算當(dāng)?shù)氐貎r指數(shù)或編制地價指數(shù)表

（3）計算容積率修正指數(shù)

（4）計算位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素、土地使用權(quán)年限等對地價的修正

（5）計算各案例宗地修正后的價格

（6）綜合評估地價

（1）比較基準(zhǔn)錯誤

（2）修正公式錯誤

（3）修正指數(shù)計算錯誤

案例一：市場比較法在工業(yè)地價評估中的運(yùn)用^[1]

　　土地價格取決于市場供需關(guān)系，評估地價尤其是工業(yè)地價要充分考慮土地的效用、價值及市場需求等多方因素。工業(yè)用地全部實行招拍掛出讓后，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)有充足的土地交易實例，應(yīng)盡量采用市場比較法評估工業(yè)地價。運(yùn)用市場比較法評估工業(yè)地價的步驟與方法。

　　市場比較法將待估土地與具有替代性、且在估價期日近期市場上交易的類似工業(yè)用地進(jìn)行比較，并對類似工業(yè)用地的成交價格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算待估工業(yè)用地價格。運(yùn)用市場比較法評估工業(yè)地價的基本公式為：

　　收集和選擇比較交易實例

　　評估的第一步就是通過資料收集，選擇比較交易實例。資料收集的內(nèi)容包括地塊位置、面積、成交時間、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區(qū)域和個別因素、土地價格等有關(guān)信息。

　　比較交易實例的收集和選擇應(yīng)遵循以下原則：首選與評估對象處于同一地區(qū)的案例，如果近期沒有發(fā)生交易案例，可選擇處于臨近地區(qū)或類似地區(qū)的實例；所選比較實例用途與評估對象相同；價格類型相同或可比；成交日期與估價日期接近，一般應(yīng)在2年以內(nèi)，最長不得超過3年；盡量選擇正常的交易案例；應(yīng)至少選擇3個比較實例。

　　建立價格可比基礎(chǔ)

　　選取比較實例后，應(yīng)對比較實例的成交價格進(jìn)行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達(dá)方式，主要包括：統(tǒng)一付款方式，在成交日期時一次付清；統(tǒng)一采用單位面積地價，并統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位；統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位。不同貨幣種類之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。

　　交易情況修正

　　交易情況修正，是排除交易行為中一些特殊因素所造成的比較實例價格偏差，將其成交價格修正為正常交易情況下的價格。引起特殊交易行為的因素一般有：有利害關(guān)系人之間的交易；急于出售或者購買情況下的交易；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；交易雙方或者一方獲取的市場信息不全；交易雙方或者一方有特別動機(jī)或者特別偏好的交易；相臨地塊的合并交易；特殊方式的交易；交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易；其他非正常的交易。

　　在選擇交易實例時，應(yīng)盡量避免上述特殊交易情況，否則就需要進(jìn)行交易情況修正，修正步驟為：

　　測定各種特殊因素對土地交易價格的影響程度，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可利用已掌握的同類型土地交易資料分析計算，確定修正比例或系數(shù)。也可根據(jù)估價人員長期的經(jīng)驗積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。對交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費卞的價格。然后，利用修正系數(shù)，修正求得比較實例的正常價格。

　　交易日期修正

　　所選實例在其成交日期的價格應(yīng)調(diào)整為估價期日的價格才能進(jìn)行比較，具體可以采取以下方法：

　　——利用本地區(qū)工業(yè)用地價格指數(shù)進(jìn)行修正，修正公式為：

　　──利用類似工業(yè)用地價格變動率進(jìn)行修正。

　　──在無工業(yè)用地價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進(jìn)行判斷，加以修正。

　　──通過分析土地價格隨時間推移的變動規(guī)律，采用時間序列分析，建立土地價格與時間的相互關(guān)系模型來求取。

　　影響因素與年期修正

　　影響因素主要指影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素、社會經(jīng)濟(jì)因素以及一些特殊因素。這些因素狀況的描述應(yīng)盡量具體、明確，盡量采用量化指標(biāo)，避免采用“好”、“較好”、“較差”、“一般”等形容詞概括。

　　工業(yè)用地使用年期的長短，直接影響可利用并獲取相應(yīng)收益的年限，工業(yè)用地的年收益確定后，使用年期越長，總收益越多，工業(yè)用地的價格也會因此提高。因此通過年期修正，可以消除由于使用期限不同所產(chǎn)生的價格上的差別。

　　將比較案例年期修正到待估工業(yè)用地使用年期：

（其中m為待估工業(yè)用地的使用年期；n為比較案例的使用年期）

　　然后，利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進(jìn)行年期修正：

　　年期修正后的地價＝比較案例價格×年期修正系數(shù)

　　計算比準(zhǔn)價格

　　實例修正后的價格＝比較案例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×影響因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)

　　各實例修正后價格的差額率一般不應(yīng)超過10%，最大不能超過20%。如果價格差額滿足要求，根據(jù)各比較實例的情況及其與評估對象之間的關(guān)系，可以采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)平均、中位數(shù)等方法計算比準(zhǔn)價格。