土地市場(chǎng)是指土地交易活動(dòng)和場(chǎng)所的總稱(chēng)。土地交易包括土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、土地抵押和土地出租等活動(dòng)。土地交易市場(chǎng)一般劃分為土地一級(jí)市場(chǎng)、土地二級(jí)市場(chǎng)和土地三級(jí)市場(chǎng)。

土地一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)，其主要市場(chǎng)活動(dòng)是國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)按規(guī)劃要求和投資計(jì)劃及使用年限，出讓給土地使用者或開(kāi)發(fā)商。由土地所有制所決定，土地一級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。政府通過(guò)土地供應(yīng)計(jì)劃和規(guī)劃，對(duì)出讓土地的建設(shè)規(guī)模、土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地的位置及面積、土地的使用要求作出規(guī)定，并根據(jù)這些規(guī)定和需要，對(duì)土地出讓活動(dòng)實(shí)行直接調(diào)控。

土地二級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，其主要市場(chǎng)活動(dòng)是開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定和出讓合同要求，對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)，并將經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)連同地上建筑物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。其受讓方可以是二手的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者，也可能是直接的土地使用者。二級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家調(diào)控下的以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主的市場(chǎng)。

土地三級(jí)市場(chǎng)是土地使用者之間進(jìn)行的土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等交易活動(dòng)。它是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的開(kāi)放市場(chǎng)。土地的價(jià)格原則上是根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，由交易雙方議定，交易總量由市場(chǎng)供求決定。

土地市場(chǎng)具有以下特點(diǎn) :

(1) 地域性。由于土地位置的固定性 , 使土地市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地域性特點(diǎn)。在各地域性市場(chǎng)之間相互影響較小 , 難以形成全國(guó)性統(tǒng)一市場(chǎng)。

(2) 不充分性。土地市場(chǎng)參與者不多 , 市場(chǎng)信息獲得較難 , 使土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不充分。

(3) 供給滯后。土地價(jià)值較大, 用途難以改變且開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。土地供給是根據(jù)前期需求確定的 , 當(dāng)市場(chǎng)需求發(fā)生變化時(shí) , 土地供給難以及時(shí)調(diào)整。

(4)供給彈性較小。從總體說(shuō)上 , 土地資源一般不可再生 , 土地自然供給沒(méi)有彈 性 , 土地的經(jīng)濟(jì)供給彈性也相對(duì)較小。在同一地域性市場(chǎng)內(nèi), 土地價(jià)格主 要由需求來(lái)決定。

(5) 低效率性。土地市場(chǎng)是地域性市場(chǎng) , 參與者相對(duì)較少 , 投資決策受價(jià)格以外因素影響較大 , 而且同一用途不同區(qū)域的土地具有較小的替代性 , 因而土地市場(chǎng)相對(duì)一般商品市場(chǎng)來(lái)講 , 交易效率較低。

(6) 政府管制較嚴(yán)。土地是一個(gè)國(guó)家重要的資源 , 其分配是否公平有效 , 對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定具有十分重大的作用 , 因而各國(guó)政府都對(duì)土地 的權(quán)利、利用、交易等作較多的嚴(yán)格限制。

(一)土地市場(chǎng)主體

土地市場(chǎng)主體即土地市場(chǎng)的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。

1、供給者是向土地市場(chǎng)提供交易對(duì)象的經(jīng)濟(jì)行為主體，主要是土地所有者和開(kāi)發(fā)者、使用者(含經(jīng)營(yíng)者)。

2.需求者是通過(guò)土地交易取得土地所有權(quán)、使用權(quán)租賃權(quán)抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位和個(gè)人。

3.中介者

4.管理者.市場(chǎng)的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序，提供交易質(zhì)量和效率，協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系。管理者除必要的行政手段外，主要通過(guò)價(jià)格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行管理

(二)土地市場(chǎng)運(yùn)行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場(chǎng)運(yùn)行中的交換，構(gòu)成土地市場(chǎng)客體的主要內(nèi)容。

一般地講, 土地市場(chǎng)具有以下功能。

1. 優(yōu)化配置土地資源

土地資的配置方式因配置于手段不同而分為行政劃撥方式和市場(chǎng)方式。行政劃撥方式是由政府用行政手段把土地資源分配到各土地使用者手中, 實(shí)現(xiàn)土地資源與其他生產(chǎn)生活資料的結(jié)合。中國(guó)幾十年的實(shí)踐證明, 這種單一的行政劃撥方式一般說(shuō)效率是低下的, 極易造成土地資源的巨大浪費(fèi)。目前, 中國(guó)正在對(duì)這種方式進(jìn)行改革 , 以逐步實(shí)現(xiàn)大部分土地資源的市場(chǎng)配置。市場(chǎng)方式是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的作用把土地資源分配到各土地使用者手中, 實(shí)現(xiàn)土地資源與其他生產(chǎn)生活資料的結(jié)合。在當(dāng)代, 這種方式被廣泛應(yīng)用于西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家, 如美國(guó)、英國(guó)、日本等。多樣化多目標(biāo)的人類(lèi)生產(chǎn)生活活動(dòng)對(duì)土地資源的需求千差萬(wàn)別, 難以通過(guò)政府的行政劃撥手段得以滿(mǎn)足, 只有通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的作用, 運(yùn)用市場(chǎng)原則才能得到滿(mǎn)足。

構(gòu)建統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的土地市場(chǎng)當(dāng)務(wù)之急是：

1) 明確界定適應(yīng)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化的土地權(quán)利，完善土地登記工作

土地市場(chǎng)就是土地產(chǎn)權(quán)的交易市場(chǎng)。可以進(jìn)入市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)有哪幾種需要明確?，F(xiàn)在的土地權(quán)利，在新《土地管理法》中，只有土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)三種；散見(jiàn)于其他法律中的，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、外商企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)；《土地登記規(guī)則》里有土地他項(xiàng)權(quán)利。應(yīng)隨著產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化的發(fā)展，把一些土地權(quán)利，如地上權(quán)、地役權(quán)、開(kāi)發(fā)權(quán)(或稱(chēng)發(fā)展權(quán))等及其入市條件明確界定清楚，以利于市場(chǎng)交易。

二是土地登記。土地登記是土地產(chǎn)權(quán)公示的法定形式，是完成產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、使它獲得社會(huì)承認(rèn)和法律保護(hù)的重要手段，是完善土地市場(chǎng)的前提條件，必須把它做好。目前存在問(wèn)題是：多頭登記、發(fā)證，不統(tǒng)一，覆蓋面小(城鎮(zhèn)地籍覆蓋不全，農(nóng)村地籍才完成60%)，已登記的資料過(guò)時(shí)等。亟須加以完善。

2)改革征地制度

要縮小征地范圍，把征地限制于《憲法》規(guī)定的‘公共利益的需要’之內(nèi)，并明確界定‘公共利益的需要’的范圍；把非公共利益需要的用地納入市場(chǎng)配置的范疇。

對(duì)被征地的農(nóng)民要給予公平、完全的補(bǔ)償，不能讓農(nóng)民吃虧。補(bǔ)償包括喪失土地所有權(quán)的補(bǔ)償和喪失勞動(dòng)權(quán)的補(bǔ)償。既然集體土地是集體農(nóng)民所有的財(cái)產(chǎn)，而且是有價(jià)的財(cái)產(chǎn)，則土地所有權(quán)的完全補(bǔ)償就是要按當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。土地價(jià)格是土地預(yù)期年收益的資本化。農(nóng)地仍作農(nóng)用，可以按農(nóng)業(yè)的預(yù)期收益計(jì)算價(jià)格；農(nóng)地改作建設(shè)利用，則應(yīng)按建設(shè)利用的預(yù)期收益計(jì)算。若說(shuō)農(nóng)地因能改作建設(shè)利用而提高了的土地價(jià)格，是因?yàn)樯鐣?huì)改善了周邊基礎(chǔ)設(shè)施所致，不該為農(nóng)民所得，則可以對(duì)農(nóng)民開(kāi)征土地增殖稅，而不應(yīng)當(dāng)人為地改變土地市場(chǎng)價(jià)格的形成。

3)開(kāi)放集體土地市場(chǎng)，允許集體農(nóng)地進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)

要立法開(kāi)放集體土地交易市場(chǎng)，不僅是存量集體建設(shè)用地市場(chǎng)，也要允許集體農(nóng)地進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)。為保護(hù)耕地可以采取土地用途管制分區(qū)或者購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)權(quán)、開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓(如美國(guó))等辦法，而不應(yīng)當(dāng)歧視集體土地所有權(quán)，剝奪集體農(nóng)地的開(kāi)發(fā)權(quán)。

現(xiàn)在已有大量集體農(nóng)地進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)，如上海和廣東南海市以合作的方式使用集體農(nóng)地建設(shè)高速公路，城郊農(nóng)民為城市‘農(nóng)民工’提供住房，都起到了良好作用。當(dāng)然，這在目前還是‘非法’的。但這股市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)洪流擋是擋不住的，唯一的辦法是因勢(shì)利導(dǎo)，立法開(kāi)放，并予以規(guī)范化。

4)要市場(chǎng)定價(jià)，不要政府定價(jià)

實(shí)現(xiàn)土地資源市場(chǎng)配置需要一個(gè)能真正反映資源稀缺程度的價(jià)格信號(hào)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期沒(méi)有土地價(jià)格，一下子開(kāi)放土地市場(chǎng)之始，由政府評(píng)估出一個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)作為參照是必需的，但這個(gè)地價(jià)只反映了土地的區(qū)位差異，并沒(méi)有反映土地的供需情況和稀缺程度。能真正反映資源稀缺程度的土地價(jià)格只有在開(kāi)放的競(jìng)爭(zhēng)性的土地市場(chǎng)上通過(guò)千百次土地交易才能形成。

2002年5月國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，2003年6月發(fā)布了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，將對(duì)由市場(chǎng)形成價(jià)格起很大的促進(jìn)作用。但是沒(méi)有具體界定經(jīng)營(yíng)性用地的范圍(如經(jīng)營(yíng)性高速公路建設(shè)算不算經(jīng)營(yíng)性用地?)；沒(méi)有規(guī)定協(xié)議出讓也必須按市場(chǎng)價(jià)出讓?zhuān)恢灰?guī)定了一個(gè)協(xié)議出讓的最低價(jià)，而且這個(gè)最低價(jià)仍是由‘評(píng)估和集體決策’來(lái)確定，即仍然是行政定價(jià)，而且還可以低到基準(zhǔn)地價(jià)的70%。過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：地價(jià)評(píng)估在很大程度上是受政府左右的；以低地價(jià)、零地價(jià)進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)也都是地方政府的集體決策。按這個(gè)規(guī)定辦事，則誰(shuí)都不愿以高于協(xié)議最低價(jià)的價(jià)格去購(gòu)買(mǎi)土地，勢(shì)必造成土地價(jià)格的‘雙軌制’。開(kāi)發(fā)商還會(huì)想方設(shè)法，(如打著辦大學(xué)城的名義搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))擠進(jìn)協(xié)議出讓市場(chǎng)，而不去招標(biāo)拍賣(mài)。這會(huì)妨礙土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓市場(chǎng)的發(fā)育，更不利于土地市場(chǎng)價(jià)格的形成。

所以，要想得到能真正反映資源稀缺程度的土地價(jià)格必須取消政府的行政定價(jià)權(quán)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)。對(duì)地價(jià)的調(diào)控要采取增加或減少土地供應(yīng)量的辦法，進(jìn)行間接調(diào)控，而不能采取政府定價(jià)的辦法。

2. 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) , 優(yōu)化生產(chǎn)力布局

經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展 , 需要有合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局。以?xún)r(jià)格機(jī)制為核心的市場(chǎng)機(jī)制就像一只 " 無(wú)形的手 ", 時(shí)刻對(duì)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局依市場(chǎng)原則進(jìn)行調(diào)整, 以實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。地租、 地價(jià)是土地市場(chǎng)中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿, 是引導(dǎo)土地資源在不同產(chǎn)業(yè)中配置 的重要信號(hào)這種信號(hào)比任何其他非經(jīng)濟(jì)信號(hào)和指令更科學(xué), 更能促進(jìn)生產(chǎn)力布局的優(yōu)化。比如, 一個(gè)城市工業(yè)用地供給過(guò)多, 而商業(yè)服務(wù)業(yè)用地供給過(guò)少, 則工業(yè)用地價(jià)格就會(huì)下降, 商業(yè)服務(wù)業(yè)用地價(jià)格就會(huì)上升, 理性的供給者就會(huì)減少其工業(yè)用地供給而增加商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的供給, 以獲取更大的利益。這種市場(chǎng)的調(diào)節(jié)通過(guò)對(duì)土地在工業(yè)與商業(yè)服務(wù)業(yè)之間的合理分配而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。

3. 健全市場(chǎng)體系 , 實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合

一個(gè)完整的市場(chǎng)體系 , 不但有消費(fèi)品市場(chǎng)、一般生產(chǎn)資料市場(chǎng) , 還應(yīng)包括金融市場(chǎng)、土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)等。市場(chǎng)機(jī)制只有在一個(gè)完整的市場(chǎng)體系中才能充分發(fā)揮作用。土地是人類(lèi)的基本生產(chǎn)要素 , 只有實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)配置 , 才能健全市場(chǎng)體系 , 最大限度地發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用。

1. 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

價(jià)格機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制等市場(chǎng)機(jī)制是決定理性的市場(chǎng)參與者行為的主要因素 , 是市場(chǎng)運(yùn)行的內(nèi)因和原動(dòng)力 ; 一切非經(jīng)濟(jì)的行政二法律、道德等力量只有通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制才能發(fā)揮作用 , 是市場(chǎng)運(yùn)行的外困和推動(dòng)力。土地市場(chǎng)的運(yùn)行同樣離不開(kāi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這一最基本的外部環(huán)境。

2. 土地產(chǎn)權(quán)明晰

產(chǎn)權(quán)明晰是現(xiàn)代企業(yè)的基本標(biāo)志 , 具有明晰產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)代企業(yè)又是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本要素。土地是最基本的資產(chǎn) , 無(wú)論是私有或公有 , 明晰的土地產(chǎn)權(quán)是建立土地市場(chǎng)的最基本條件。由于土地市場(chǎng)的客體是土地的各種權(quán)利 , 如果權(quán)利界定不明、歸屬不清 , 權(quán)利的交易就無(wú)法進(jìn)行。因此 , 明晰土地所有權(quán)及以所有權(quán)為核心的各種派生權(quán)利是土地市場(chǎng)運(yùn)行的基本前提。

3. 發(fā)達(dá)的土地金融市場(chǎng)

土地開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)投資額巨大、回收期很長(zhǎng)的投資活動(dòng)。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明, 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持。大多的土地投資者難以靠個(gè)人資本進(jìn)行土地開(kāi)發(fā) , 而必須借助銀行的資金。具有健全和完善的銀行信貸、土地抵押、土地債券等土地金融形式 , 土地市場(chǎng)才能繁榮興旺。

4. 完善的土地法規(guī)

法律法規(guī)是政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)的基本手段。為了建立正常的土地市場(chǎng)秩序 , 保護(hù)土地投資者利益及交易雙方的權(quán)益, 解決地產(chǎn)糾紛, 抑制土 地投機(jī) , 引導(dǎo)土地市場(chǎng)健康發(fā)展等 , 都需要建立配套的土地法規(guī)。健全的土地法律法規(guī)是土地市場(chǎng)運(yùn)行的根本保證。

5. 良好的市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)

土地市場(chǎng)是一個(gè)不完全市場(chǎng)。由于土地市場(chǎng)信息不全和需要大量專(zhuān)業(yè)知識(shí) , 大多數(shù)市場(chǎng)主體處于不對(duì)等的位置。為了土地交易順利進(jìn)行 , 服務(wù)于土地市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)必不可少。土地價(jià)格評(píng)估、土地交易法律政策咨詢(xún)、土地交易經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù) , 是土地市場(chǎng)運(yùn)行的潤(rùn)滑劑。

目前, 西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的土地市場(chǎng)運(yùn)行模式歸納起來(lái)可分為兩類(lèi): 即以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場(chǎng)模式和以土地國(guó)家所有制為基礎(chǔ)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式。完全市場(chǎng)模式以美國(guó)、日本、法國(guó)等國(guó)家為代表; 以土地國(guó)家所有制為基礎(chǔ)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式則以英國(guó)和英聯(lián)邦國(guó)家或地區(qū)為代表。

1. 兩種模式的共同特點(diǎn)

(1) 土地市場(chǎng)的基礎(chǔ)是資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。在這些國(guó)家或地區(qū) , 整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度是資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì), 一切商品的交換和資源的配置均通過(guò) 市場(chǎng)機(jī)制的作用來(lái)實(shí)現(xiàn)。土地與其他商品一樣, 可以在市場(chǎng)上自由交換。 土地可以自由買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押和贈(zèng)與等。土地市場(chǎng)是整個(gè)市場(chǎng)體系的有機(jī)組成部分 , 它與資本市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、商品市場(chǎng)等一樣, 是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的一個(gè)子系統(tǒng), 其運(yùn)行受整個(gè)資本主義市場(chǎng)體系的制約。

(2) 有形市場(chǎng)和無(wú)形市場(chǎng)相結(jié)合。有形市場(chǎng)是指商品交易的場(chǎng)所 , 在這種市場(chǎng)上 , 商品明碼標(biāo)價(jià), 買(mǎi)賣(mài)雙方在固定的場(chǎng)所進(jìn)行交易。無(wú)形市場(chǎng)是指沒(méi)有固定的交易場(chǎng)所 , 通過(guò)廣告、中間商 ( 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 ) 及其他交易形式 , 實(shí)現(xiàn)商品的交換。早期的土地市場(chǎng)就是一種無(wú)形市場(chǎng)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 , 土地及房產(chǎn)交易量的增加 , 有形市場(chǎng)也相繼出現(xiàn), 并逐漸成為土地交易的主體形式。如在日本東京 , 房地產(chǎn)交易所比比皆是。

(3) 土地市場(chǎng)的供給與需求決定土地價(jià)格。無(wú)論是完全市場(chǎng)模式還是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式 , 土地的價(jià)格完全由市場(chǎng)的供給與需求決定。土地的供給與需求通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的作用確定土地的均衡價(jià)格 , 一定的價(jià)格水平反過(guò)來(lái)又通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)決定土地的供給與需求。政府對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的于預(yù)是通過(guò)各 種政策措施影響土地的供給和需求來(lái)間接影響土地價(jià)格。

(4) 土地市場(chǎng)的進(jìn)出是自由的。土地市場(chǎng)的主體可以是任何土地所有者、使用者和經(jīng)營(yíng)者, 只要有買(mǎi)賣(mài)土地的意愿, 都可以自由地進(jìn)入市場(chǎng)。 無(wú)論是國(guó)家、地方政府、政府機(jī)構(gòu)、軍隊(duì), 還是企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人, 甚至是外國(guó)企業(yè)或公民 , 均可在市場(chǎng)自由買(mǎi)賣(mài)土地。

(5) 政府都對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，就像對(duì)其他市場(chǎng)的干預(yù)一樣 , 政府也不例外地對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。由于土地在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位和作用 , 各國(guó)政府特別重視有效地管理土地市場(chǎng)。干預(yù)的措施主要有: 對(duì)公共用地實(shí)行征用制度 ; 對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)、儲(chǔ)備和出售; 制定土地利用計(jì)劃和規(guī)劃 ; 實(shí)行土地交易登記制度、申報(bào)制度 ; 制定相應(yīng)法規(guī)等。如日本針對(duì) 20 世紀(jì) 60～70 年代城市地價(jià)的迅速上漲 , 于 1962 年制定了《第一次全 國(guó)綜合開(kāi)發(fā)計(jì)劃》 ,1969 年又制定了《第二次全國(guó)綜合開(kāi)發(fā)計(jì)劃》,1974 年又制定了《國(guó)土利用計(jì)劃法》, 同時(shí)采取了" 公告地價(jià) " 、 " 申報(bào)地價(jià) " 等措施。

2. 兩種模式的不同之處

(1)土地所有制不同。以美國(guó)、日本為代表的完全市場(chǎng)模式 , 其土地所有制度是土地私有制。盡管也有部分土地屬于國(guó)家所有或地方政府所有 , 但其主體是屬于私人所有。在美國(guó) , 私人土地占國(guó)土面積的 58.1%, 印第安人土地占 2.3%, 聯(lián)邦政府土地占 32.7%, 州政府土地占 6.0%, 城市和縣政府土地占 0.9% 。聯(lián)邦政府和州政府所有的土地中 , 絕大部分是礦山、森林、草地、水域、沼澤、荒地等。在英國(guó) , 全部土地在法律上屬于英王所有 , 即國(guó)家所有 , 土地使用者只能從英王那里取得土地。 " 因?yàn)橹挥袊?guó)王才能擁有土地 , 而其他人只是從他那里取得土地的保有。 "因此 , 在英國(guó) , 國(guó)家土地所有權(quán)又稱(chēng)絕對(duì)土地所有權(quán) , 從國(guó)王那里取得的土地權(quán)利也具有排他性 , 稱(chēng)保有土地所有權(quán) , 或永業(yè)權(quán)。

(2)市場(chǎng)客體不同。在完全市場(chǎng)模式下 , 土地市場(chǎng)的客體是土地所有權(quán)及其派生的各種權(quán)利, 包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地抵押權(quán)、空中權(quán)、發(fā)展權(quán)、地役權(quán)、土地租賃權(quán)等 , 均可在市場(chǎng)上自由交換。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式下, 土地所有權(quán)屬于國(guó)家 , 不進(jìn)入市場(chǎng)交換, 在市場(chǎng)上交換的是除土地所有權(quán)以外的一切其他權(quán)利。

(3) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度不同。雖然土地市場(chǎng)因其土地的不可移動(dòng)性而具有地域性 , 但在完全市場(chǎng)模式下, 因土地所有權(quán)能自由交換 , 因而較以土地國(guó)家所有制為基礎(chǔ)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式更具有市場(chǎng)的完整性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性。而 在某些英聯(lián)邦國(guó)家和地區(qū) , 要獲得保有土地所有權(quán)需通過(guò)政府 " 批租 " 方式取得 , 這樣 , 政府就能通過(guò)土地批租控制土地市場(chǎng)的政府供給。

從現(xiàn)實(shí)運(yùn)行效率來(lái)看, 這兩種市場(chǎng)的運(yùn)行都是同等有效的。這是因?yàn)? 其經(jīng)濟(jì)制度基礎(chǔ)都是資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì), 市場(chǎng)機(jī)制對(duì)資源的配置都發(fā)揮同樣的作用; 同時(shí), 在實(shí)行土地國(guó)家所有制的英國(guó) , 其財(cái)產(chǎn)制度仍是私有制 , 土地國(guó)玉所有在很大程度上只是名義上的 , 保有土地所有權(quán)擁有者也稱(chēng)為地產(chǎn)所有者, 他們只要不違反法規(guī) , 就可以自由地利用和處分土地。

土地市場(chǎng)是依靠以?xún)r(jià)格形成機(jī)制為核心的市場(chǎng)機(jī)制的作用來(lái)運(yùn)行的 ,

土地價(jià)格的形成是由土地的供給與需求來(lái)決定的。土地的供求機(jī)制和價(jià)格決定機(jī)制是土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的核心。

土地供給是在某一特定時(shí)間內(nèi) , 在某一土地市場(chǎng) , 某類(lèi)用途土地在某一價(jià)格下可供出售或出租的數(shù)量 , 這是一種有效供給。美國(guó)斯坦福大學(xué)斯蒂格利茨教授指出 :" 供給概念說(shuō)明家庭或廠商在一定價(jià)格上愿意出食的物品或勞務(wù)的數(shù)量" ① :" 在不動(dòng)產(chǎn) , 假定生產(chǎn)成本維持固定情況下, 供給是在特定期間與特定市場(chǎng), 某類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)在不同價(jià)格可供出售或出租的數(shù)量 "。土地市場(chǎng)是一個(gè)地域性市場(chǎng), 在不同的地域市場(chǎng)內(nèi) , 某一時(shí)期的 某一土地價(jià)格下, 土地的供給是不相同的。同時(shí) , 土地的用途不同 , 就如 同不同的商品, 即使在同一地域市場(chǎng)內(nèi), 其市場(chǎng)價(jià)格也是不同的, 在某一 價(jià)格下商業(yè)用地供給增加并不表明工業(yè)用地的供給也增加。

一般而言 , 無(wú)論市場(chǎng)上土地的價(jià)格如何變動(dòng), 土地的自然供給是不變的 , 即土地自然供給基本無(wú)彈性。但是, 由于土地用途是可以改變的, 對(duì)某一用途的土地而言 , 土地的供給是可以變化的。如隨著城市化進(jìn)程的加快, 城市人口迅速增加 , 城市對(duì)建設(shè)用地的需求急劇增長(zhǎng), 從而引起城市土地價(jià)格上漲, 導(dǎo)致城市周?chē)嗟霓r(nóng)地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。這就是土地經(jīng)濟(jì)供給的變化, 即某一用途的土地在某一特定市場(chǎng)隨著市場(chǎng)價(jià)格的變化 , 其市場(chǎng)供給也發(fā)生變化?？梢?jiàn) , 土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。在市場(chǎng)價(jià)格不變的情況下, 由于決定土地供給量的其他因素發(fā)生變化, 供給也會(huì)發(fā)生變化。

決定土地經(jīng)濟(jì)供給量的因素主要有 : 土地價(jià)格、稅收等政府政策、土 地利用計(jì)劃和規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)成本及機(jī)會(huì)成本、建筑技術(shù)水平等。一般情況下 , 某種用途的土地市場(chǎng)價(jià)格越高 , 其供給量越大 ; 市場(chǎng)價(jià)格越低 , 其供給量越小。 " 在土地市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行中 , 供給的關(guān)鍵在于時(shí)間 "。由于土地開(kāi)發(fā)投入的資金量較大 , 開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng) , 且土地用途在短期內(nèi)很難改變, 因此, 土地的經(jīng)濟(jì)供給一般跟不上需求的變化 , 表現(xiàn)為滯后性。這樣 , 在短期內(nèi) , 土地的經(jīng)濟(jì)供給也很難改變 , 表現(xiàn)為無(wú)彈性或彈性很小。但從長(zhǎng)期來(lái)看 , 土地的用途是可以改變的 , 因而 , 土地的長(zhǎng)期供給表現(xiàn)為有彈性。

土地需求是在某一特定時(shí)間內(nèi), 在某一土地真場(chǎng) , 某類(lèi)用途土地在某-價(jià)格下被購(gòu)買(mǎi)或租出的數(shù)量。 " 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言, 假定其他因素如人口、 所得、及消費(fèi)者偏好維持不變下, 需求是在特定期間與特定市場(chǎng) , 某類(lèi)型 不動(dòng)產(chǎn)在不同價(jià)格被希望購(gòu)買(mǎi)或承租的數(shù)量 "。在不同的地域市場(chǎng)內(nèi), 某-時(shí)期的某一土地價(jià)格下 , 土地的需求是不相同的。不同用途的土地, 即使在同一地域市場(chǎng)內(nèi) , 其市場(chǎng)類(lèi)型也是不同的 , 如某城市商業(yè)用地市場(chǎng)和工業(yè)用地市場(chǎng), 在某一價(jià)格下商業(yè)用地需求的增加并不能說(shuō)明工業(yè)用地的需求也增加。

土地作為一種生產(chǎn)要素 , 其需求是一種引致需求。③由于土地的產(chǎn)品 , 如農(nóng)產(chǎn)品、房屋等 , 是消費(fèi)者的最終消費(fèi)品, 人們對(duì)其消費(fèi) , 能給投資者帶來(lái)利潤(rùn)。消費(fèi)者對(duì)土地產(chǎn)品的欲望和需求最終引致投資者對(duì)土地的需求。城市人口對(duì)城市住宅需求的增加 , 引致住宅價(jià)格的上漲, 住宅價(jià)格上漲 , 使住宅投資利潤(rùn)增加 , 從而吸引更多的社會(huì)資金投資住宅生產(chǎn), 最終導(dǎo)致對(duì)城市住宅用地需求的增加 , 土地需求是有彈性的。

土地需求量的決定因素主要有: 土地價(jià)格、消費(fèi)者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地技機(jī)、人口因素和家庭因素、消費(fèi)者或技資者偏好、 對(duì)未來(lái)的預(yù)期等。一般而言, 土地價(jià)格越高, 對(duì)土地的需求越小, 土地價(jià)格越低 , 對(duì)土地的需求就越大。當(dāng)消費(fèi)者的貨幣收入增加, 購(gòu)買(mǎi)住房的能力增強(qiáng)時(shí), 對(duì)住宅用地的需求就增加。當(dāng)投資者在社會(huì)上能更方便、更容易獲得資金 , 因而對(duì)土地開(kāi)發(fā)的能力增強(qiáng)時(shí) , 對(duì)土地的需求就增加。土地市場(chǎng)的投機(jī)程度及政府對(duì)投機(jī)的限制程度 , 城市人口的增加或減少 , 家庭單元的細(xì)化或融和, 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的偏好或是否把土地投資當(dāng)做抵御通貨膨脹的手段等 , 都會(huì)引起土地需求量的變化。

土地價(jià)格和地租是由土地的供給與需求二者共同決定的。根據(jù)上述土地的供給和需求原理 , 在某一土地市場(chǎng), 當(dāng)土地的價(jià)格持續(xù)上升 , 土地的供給量增加, 但土地的需求量減少, 最后該市場(chǎng)的土地供給量就會(huì)超過(guò)需求量, 出現(xiàn)過(guò)剩 , 從而會(huì)使部分土地賣(mài)不出去, 土地價(jià)格就會(huì)下降; 相反, 當(dāng)土地價(jià)格持續(xù)下降時(shí) , 土地需求量就會(huì)增加 , 但土地供給量會(huì)減少, 最后該市場(chǎng)的土地需求量就會(huì)超過(guò)供給量 , 出現(xiàn)短缺,從而會(huì)使土地 價(jià)格上漲。需求與供給二者相互作用的結(jié)果, 最終使土地的供給和需求會(huì)在某一價(jià)格上相等, 這時(shí), 既沒(méi)有過(guò)剩, 也沒(méi)有短 , 出現(xiàn)了市場(chǎng)均衡, 這時(shí)的價(jià)格就稱(chēng)為均衡價(jià)格。

土地市場(chǎng)的主體是土地買(mǎi)賣(mài)雙方，客體是土地，主體之間的種種利益關(guān)系構(gòu)成了市場(chǎng)。價(jià)格是市場(chǎng)的中心，土地市場(chǎng)也可以說(shuō)是土地供求雙方為確定土地交換價(jià)格而進(jìn)行的一切活動(dòng)或安排。在土地市場(chǎng)交換的有土地所有權(quán)，也有土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等等。各國(guó)制度與法律不同，土地市場(chǎng)交換的內(nèi)容也有所不同。中國(guó)1982年憲法規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，因此在1998年憲法修改前不存在法定的土地市場(chǎng)。根據(jù)修改后的憲法，中國(guó)可以建立土地市場(chǎng)，土地作為生產(chǎn)要素之一，也進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流通，如土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。但土地市場(chǎng)的交易對(duì)象限于土地使用權(quán)。土地有著與其它普通商品不同的特點(diǎn)，土地市場(chǎng)類(lèi)型和體系也與其它商品不同。

目前，中國(guó)的土地市場(chǎng)有五種類(lèi)型：

①城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。該類(lèi)型市場(chǎng)也叫土地一級(jí)市場(chǎng)，由土地管理部門(mén)代表國(guó)家將土地使用權(quán)讓與土地使用者，并由土地使用者支付土地出讓金。具體方式有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣(mài)出讓。

②城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。該類(lèi)型市場(chǎng)也叫土地二級(jí)市場(chǎng)，它是土地使用權(quán)出讓后的再轉(zhuǎn)讓。

③土地金融市場(chǎng)。資金運(yùn)作進(jìn)入土地市場(chǎng)便形成了土地金融市場(chǎng)。有了土地金融市場(chǎng)，土地使用權(quán)的出租、抵押和流轉(zhuǎn)便有了資金支持。

④涉外土地市場(chǎng)。該市場(chǎng)主要是針對(duì)外商投資項(xiàng)目占用土地時(shí)，土地使用權(quán)的獲得方式運(yùn)作。

⑤土地中介服務(wù)市場(chǎng)。該市場(chǎng)主要是面對(duì)土地使用權(quán)的中間流通。具體形式有土地交易磋商、土地信息服務(wù)、土地評(píng)估、土地登記和土地仲裁等。

土地市場(chǎng)有資源配置、價(jià)格管理、收益分配、市場(chǎng)法律和土地中介服務(wù)五大體系。資源配置體系通過(guò)實(shí)施土地利用規(guī)劃，實(shí)行土地用途管制，使土地資源得到最佳配置；價(jià)格管理體系通過(guò)規(guī)范土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員資質(zhì)等，合理確定土地基準(zhǔn)價(jià)格，使土地價(jià)格評(píng)估公正合理，防止土地以低價(jià)出讓和土地投機(jī)；收益分配體系建立的前提是做好土地產(chǎn)權(quán)明晰工作，在此基礎(chǔ)上，處理好中央與地方，國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人之間的利益關(guān)系；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要法制，通過(guò)建立健全土地管理法律法規(guī)體系，使土地管理依法進(jìn)行；政府職能轉(zhuǎn)變后，原本由政府管理的事務(wù)都交由市場(chǎng)中介去做，如土地信息服務(wù)、土地評(píng)估、土地使用權(quán)交易等，中介服務(wù)體系使土地市場(chǎng)更加活躍和繁榮。