房地產(chǎn)法律咨詢是指法律事務(wù)所或房地產(chǎn)交易市場專職法律咨詢?nèi)藛T為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供相關(guān)的法律法規(guī)咨詢服務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可開展的房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)是有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律知識咨詢、合同咨詢等法律咨詢活動(dòng)。法律咨詢服務(wù)一般應(yīng)由律師提供，但由于房地產(chǎn)交易過程所涉及的法律法規(guī)、政策規(guī)定眾多，有些法律事務(wù)很難與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)區(qū)分，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如能掌握較豐富的法律知識，在提供居間或代理服務(wù)的同時(shí)提供一些基本的法律咨詢服務(wù)則能更好地為客戶服務(wù)。

按照經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的不同分類，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可開展的房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)可分為土地交易法律咨詢、商品房交易法律咨詢和存量房地產(chǎn)交易法律咨詢。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)所促成的房地產(chǎn)交易的不同方式，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所開展的房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)可分為房地產(chǎn)融資法律咨詢、房地產(chǎn)買賣法律咨詢、房地產(chǎn)租賃法律咨詢、房地產(chǎn)抵押法律咨詢等。

房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)的方式主要有三種：

(1)個(gè)案解答

專門就一個(gè)具體的法律問題由經(jīng)紀(jì)人做出一對一的個(gè)性化解答，闡述所涉及的法律的理解與適用，提出解決問題的建議。

(2)商業(yè)文書審查

就客戶的房地產(chǎn)買賣合同等房地產(chǎn)商業(yè)性文書，根據(jù)客戶的要求進(jìn)行審查，并提出對客戶有利的建議和意見，指出對其不利的條款約定等。

(3)房地產(chǎn)全程法律服務(wù)

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容，解答相關(guān)房地產(chǎn)法律及政策，具體到某市、某縣的房地產(chǎn)法律環(huán)境調(diào)研，房地產(chǎn)交易過程法律指導(dǎo)，房地產(chǎn)交易后法律服務(wù)等一系列法律服務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所開展的房地產(chǎn)法律咨詢中常見的主要問題有三類：房地產(chǎn)法律關(guān)系、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交易。

房地產(chǎn)法律咨詢業(yè)務(wù)有以下五類：

1)為委托人提供處理房地產(chǎn)糾紛的法律依據(jù)。

2)兼有律師資格的咨詢?nèi)藛T可以受聘擔(dān)任各類房地產(chǎn)企業(yè)的法律顧問。

3)為委托人提供可能因法庭判決而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法。

4)以法律手段維護(hù)委托人的正當(dāng)利益。

5)為委托人的法庭辯護(hù)提供訴訟文件。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所開展的房地產(chǎn)法律咨詢中常見的主要問題有三類：房地產(chǎn)法律關(guān)系、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交易。

1)房地產(chǎn)法律關(guān)系是在法律規(guī)范調(diào)整房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系的過程中形成的人與人之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。法律服務(wù)主要發(fā)生在法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和滅失的過程中，主要體現(xiàn)在對引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、滅失的法律事實(shí)的確認(rèn)和分析。

2)房地產(chǎn)權(quán)利包括土地所有權(quán)和使用權(quán)、房屋所有權(quán)、相鄰權(quán)。

①土地所有權(quán)和使用權(quán)。土地所有權(quán)是土地所有者依法對土地實(shí)行占有、使用、收益和依照國家法律規(guī)定作出處分，并排除他人干涉的權(quán)利。土地所有權(quán)按主體分為國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。土地使用權(quán)是指依法取得的地上的實(shí)際經(jīng)營權(quán)和利用權(quán)。

土地使用權(quán)是土地所有權(quán)的內(nèi)容之一，因此，它的使用在必須符合土地所有權(quán)人的利益的同時(shí)也必須符合社會(huì)利益。

②房屋所有權(quán)。房屋所有權(quán)即房屋產(chǎn)權(quán)，包含占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。其中處分權(quán)是房屋所有權(quán)的核心，因此，原則上處分權(quán)只能由產(chǎn)權(quán)人行使，有非產(chǎn)權(quán)人合法行使處分權(quán)的情況只限于法律有明確規(guī)定時(shí)，如監(jiān)護(hù)人為了被監(jiān)護(hù)人的利益、產(chǎn)權(quán)人被宣告失蹤時(shí)財(cái)產(chǎn)代管人為了被代管人的利益而依法處分其房產(chǎn)等情況。

房屋產(chǎn)權(quán)是一種絕對權(quán)，即權(quán)利人不需要他人積極行為的協(xié)助就可以直接行使自己的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)也是一種對世權(quán)，即權(quán)利主體是特定的而義務(wù)主體是不特定的，可以是所有人以外的任何人。房屋產(chǎn)權(quán)具有排他性，并且同一物上在同一時(shí)間只能有一個(gè)所有權(quán)存在。房屋所有權(quán)主體可以同時(shí)有兩個(gè)或兩個(gè)以上，稱為共有人。

房屋共有權(quán)是兩個(gè)或兩個(gè)以上主體對同一房屋享有所有權(quán)，分為按份共有和共同共有兩種方式。按份共有是對房屋所有權(quán)劃分為一定比例的份額，各主體對各自所持有份額享有所有權(quán)；共同共有是所有共有人對同一房屋享有共同的平等的權(quán)利，房屋所有權(quán)不劃分為一定比例。房屋區(qū)分所有權(quán)是指在整體的房屋建筑中有不同的所有者，該房屋建筑可由所有權(quán)人專有部分和共有部分共同構(gòu)成，就某一個(gè)所有權(quán)人而言，對其專有部分所有權(quán)和共有部分的共有權(quán)的總和構(gòu)成該所有權(quán)人對該宗房地產(chǎn)的所有權(quán)。其中專有權(quán)具有決定作用，取得了專有權(quán)部分也就取得了共有權(quán)部分，如果處分專有權(quán)，共有權(quán)部分也隨之處分。

房屋所有權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得兩種。原始取得是指不以他人已有的所有權(quán)為前提而直接通過權(quán)利人的一定行為或根據(jù)法律上的規(guī)定而取得房屋所有權(quán)。如添附、信件、沒收、征收等。繼受取得是指通過某種法律事實(shí)從原來房屋所有權(quán)人處取得房屋所有權(quán)。如買賣、交換、贈(zèng)與、繼承等。

房屋所有權(quán)的滅失主要有：權(quán)利主體消亡、權(quán)利客體滅失、房屋所有權(quán)的法律處分等。

③相鄰權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)相互毗鄰的所有人或使用人相互應(yīng)當(dāng)給予一定的方便，而且在各自行使自己的合法權(quán)利時(shí)要受到一定的限制，法律將這種相鄰人之間的關(guān)系用權(quán)利與義務(wù)的形式確定下來，這就是相鄰關(guān)系?！吨腥A人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)對相鄰關(guān)系的基本內(nèi)容和責(zé)任形式、處理相鄰關(guān)系的基本原則作了一定的規(guī)定，即“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！毕噜応P(guān)系也可以稱為相鄰權(quán)。

法律服務(wù)針對這些權(quán)利的取得、確認(rèn)、變更、滅失等，主要是維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，為當(dāng)事人提供法律咨詢，對權(quán)利受到損害的當(dāng)事人提供法律上的幫助，對法律糾紛提供解決途徑。

3)房地產(chǎn)交易主要包括房地產(chǎn)買賣和房屋租賃。買賣和租賃都涉及房地產(chǎn)主體、客體和內(nèi)容的合法性，因此，法律服務(wù)主要是針對房地產(chǎn)主體、客體的審查，房地產(chǎn)交易合同的合理合法性，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益以及法律責(zé)任的承擔(dān)。