亦稱銷售法。將銷售法運(yùn)用到房地產(chǎn)收入確認(rèn)的一種方法。在房地產(chǎn)銷售時(shí)確認(rèn)經(jīng)營(yíng)收入的方法。

1、試用期滿。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，企業(yè)為招徠客戶，可能將此類商品交由客戶試用一段時(shí)間，在試用期內(nèi)不滿意的，可無(wú)條件退回。試用期之長(zhǎng)短除了法律規(guī)定外，常由經(jīng)銷假企業(yè)根據(jù)房地產(chǎn)的特性及經(jīng)營(yíng)上的需要自行確定。

2、累積付款充足。當(dāng)客戶的首期付款和繼續(xù)付款額超過(guò)銷售價(jià)格的一定百分比時(shí)，表明客戶不打算退貨的意圖十分明了。該比例一般應(yīng)超過(guò)全部銷售價(jià)格的10%。

3、應(yīng)收賬款收回的可能性大。常以企業(yè)以往銷售同類房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)。

4、賣方應(yīng)盡義務(wù)基本上已完成。即賣方已基本上完成了在所售房地產(chǎn)上的開(kāi)發(fā)（配套設(shè)施）的規(guī)定義務(wù)。

1、產(chǎn)品所有權(quán)。要確定銷售成立的確切時(shí)點(diǎn)，涉及到較復(fù)雜的法律問(wèn)題。從法律上來(lái)說(shuō)，銷售是否成立，交易完成，就表明銷售已經(jīng)成立，銷貨方有權(quán)轉(zhuǎn)移，交易完成，就表明銷售已經(jīng)成立，銷貨方有權(quán)取得貨款。而所有權(quán)什么時(shí)候轉(zhuǎn)移往往由交易雙方的合同規(guī)定。許多企業(yè)通常在發(fā)出產(chǎn)品，并辦理貨款托收手續(xù)后確認(rèn)產(chǎn)品銷售收入。但這只指一般情況，如果合同對(duì)產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移作了明確規(guī)定，那就應(yīng)從其規(guī)定。比如合同規(guī)定產(chǎn)品在目的地交割，就不能以發(fā)出產(chǎn)品作為銷售成立的標(biāo)志，而應(yīng)等到產(chǎn)品到達(dá)目的地時(shí)，才確認(rèn)產(chǎn)品銷售收入。寄售業(yè)務(wù)是以所有權(quán)轉(zhuǎn)移衡量銷售成立的典型例子。通常委托與受托雙方在協(xié)議中規(guī)定，委托方將產(chǎn)品發(fā)給受托方，受托方在協(xié)議中規(guī)定，委托方將產(chǎn)品發(fā)給受托方，受托方可在規(guī)定的期限退回不適銷的寄售品，但一旦過(guò)了規(guī)定的期限，則認(rèn)為產(chǎn)品已經(jīng)售出，委托人即確認(rèn)銷售，受托方不能再退回產(chǎn)品。

2、壞賬。采用賒銷方式時(shí)，貸物交付在前，收款在后，貨款有可能收不回來(lái)而發(fā)生壞賬。為此，對(duì)賒銷的產(chǎn)品銷售收入（權(quán)限于慶收賬款）要采用計(jì)提備抵壞賬的辦法，將可能發(fā)生的二賬損失在賒銷當(dāng)期作為管理費(fèi)用確認(rèn)，同時(shí)將應(yīng)收賬款減至估計(jì)可以收回的數(shù)額。

3、售后費(fèi)用。在銷售以后還可能發(fā)生一些相關(guān)的費(fèi)用和其他一些必要的開(kāi)支，如企業(yè)承諾售后“三包”所產(chǎn)生的費(fèi)用，按收入實(shí)現(xiàn)原則，這些與產(chǎn)品銷售收入相關(guān)的費(fèi)用應(yīng)沖減當(dāng)期的產(chǎn)品銷售收入，否則，就有可能虛增當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。有兩種方法可以解決這個(gè)問(wèn)題；一是估計(jì)并預(yù)提與這些產(chǎn)品銷售收入相關(guān)的費(fèi)用，計(jì)作銷售當(dāng)期的銷售費(fèi)用有關(guān)的部分遞延至成本費(fèi)用實(shí)際發(fā)生的期間。兩者比較，后者再為穩(wěn)健，更符合收入實(shí)現(xiàn)原則。但在實(shí)務(wù)中，則前者使用得更多。

按第一種方法，估計(jì)售后費(fèi)用時(shí)，借記銷售費(fèi)用，貸記預(yù)提費(fèi)用，費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時(shí)，則沖減預(yù)提費(fèi)用；按第二種方法，將與售后費(fèi)用相關(guān)的收入遞延，即在會(huì)計(jì)與售后費(fèi)用有關(guān)的產(chǎn)品銷售收入時(shí)，借記產(chǎn)品銷售收入，貸記遞延收入，待費(fèi)用發(fā)生后，再將遞延收入轉(zhuǎn)入產(chǎn)品銷售收入。

4、銷貨退回與折讓。有銷售以后可能發(fā)生銷貨退回與銷貨折讓等引起產(chǎn)品銷售收入減少的事項(xiàng)。若在銷售成立時(shí)不考慮這些因素，會(huì)導(dǎo)致當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的虛增。如果銷貨退回是經(jīng)常發(fā)生的且可以預(yù)計(jì)，可以單獨(dú)設(shè)置退貨準(zhǔn)備賬戶，沖減當(dāng)期的產(chǎn)品銷售收入；否則，就在銷貨退回實(shí)際發(fā)生時(shí)直接沖閏。銷貸折讓同樣可以專設(shè)“銷貨折讓”賬戶，在利潤(rùn)表作為產(chǎn)品銷售收入的減項(xiàng)；如果折讓金額小、次數(shù)少，可直接記入產(chǎn)品銷售收入的借方。

5、銷售折扣。銷售折扣包括商業(yè)折扣和現(xiàn)金折扣。在會(huì)計(jì)處理上只涉及現(xiàn)金折扣，即按凈額法和總額法兩種方法進(jìn)行。前者是按現(xiàn)金折扣后的凈額確認(rèn)銷售收入和應(yīng)收賬款；后者是按現(xiàn)金折扣后的凈額確認(rèn)銷售收入和應(yīng)收賬款；后者是按現(xiàn)金折扣前的總金額確認(rèn)銷售收入應(yīng)收賬款。從理論上講，凈額法比總額法更合理，因?yàn)樵诎l(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，顧客得到現(xiàn)金折扣已成為一種普遍現(xiàn)象。然而，在實(shí)務(wù)中，總額法運(yùn)用的更普遍，原因之一，是由于凈額法需要對(duì)每一筆應(yīng)收賬款作詳細(xì)分析，對(duì)已過(guò)折扣期的應(yīng)收賬款還要進(jìn)行調(diào)整，加大了會(huì)計(jì)核算的工作量。

在應(yīng)用完全應(yīng)計(jì)法時(shí)，由于應(yīng)收賬款的收款周期較長(zhǎng)，銷售收入和應(yīng)收財(cái)款均應(yīng)以現(xiàn)值計(jì)價(jià)，企業(yè)在以后各期收取的款項(xiàng)減去應(yīng)收賬款現(xiàn)值的差額，即為未實(shí)現(xiàn)利息收入，應(yīng)在以后各期分期確認(rèn)為已實(shí)現(xiàn)利息收入。由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生壞賬的機(jī)率較大，對(duì)壞賬損失的處理一般采用備抵法。