土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)場地)所發(fā)生的各種費(fèi)用支出；

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)成本包括五方面的內(nèi)容，具體內(nèi)容及其核算如下：

1、土地費(fèi)用

指直接與購置土地有關(guān)的費(fèi)用，包括受讓費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、填海造地費(fèi)及其他有關(guān)手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)支出等。這些費(fèi)用直接計(jì)入本科目。

2、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

一般情況下，是指達(dá)到預(yù)期使用功能的熟地狀態(tài)所投入的線性建設(shè)費(fèi)用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費(fèi)用等，此類費(fèi)用屬直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目。

3、配套設(shè)施費(fèi)

一般指水、電、大市政和公建配套的建筑物建設(shè)費(fèi)用，如學(xué)校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設(shè)施的核算分兩種情況。其一，經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)且房地產(chǎn)企業(yè)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)，即借記本科日，貸記“預(yù)提費(fèi)用 ”，預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，待工程完工后再調(diào)整有關(guān)科目。其二，單獨(dú)立項(xiàng)且已落實(shí)投資來源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)。

4、籌資費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)土地而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在土地開發(fā)完工之前，計(jì)入本科目，土地開發(fā)完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

5、應(yīng)由開發(fā)土地負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用

它是指企業(yè)所屬單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括工資、福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)等。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地產(chǎn)分公司所發(fā)生的間接費(fèi)用應(yīng)計(jì)入土地開發(fā)成本。應(yīng)由開發(fā)土地負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)在“開發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入本科目。企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，不在本科目核算。

為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對(duì)象：

1、對(duì)開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象；

2、對(duì)開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對(duì)象。

成本核算對(duì)象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開發(fā)項(xiàng)目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目，設(shè)置土地開發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：

(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；

(2)前期工程費(fèi)；

(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

(4)開發(fā)間接費(fèi)。

其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指土地開發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測繪費(fèi)，場地平整費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。土地開發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。

企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。

為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開發(fā)成本，對(duì)土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項(xiàng)目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬，并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本的核算過程是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的土地所支出的全部費(fèi)用進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出某個(gè)項(xiàng)目的總成本或單位成本的過程。對(duì)于開發(fā)規(guī)模小，周期短的企業(yè)，只要按前面所講的成本內(nèi)容進(jìn)行核算，就能較容易解決問題。但對(duì)于企業(yè)進(jìn)行規(guī)模較大、周期較長的成片土地開發(fā)而言，土地成本核算過程就不那么簡單了，在成本核算過程中就應(yīng)該注意以下三個(gè)問題：

1、土地開發(fā)成本歸集對(duì)象的確定問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體確定成本歸集對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合本企業(yè)的土地開發(fā)特點(diǎn)和實(shí)際情況，在滿足成本計(jì)算的基礎(chǔ)上加以確定，成本歸集對(duì)象確定后，要有利成本計(jì)算的真實(shí)、準(zhǔn)確和完整，正確反映成本的構(gòu)成，并能及時(shí)結(jié)算成本對(duì)象的竣工成本。一般而言，都以成片開發(fā)土地中的具體運(yùn)作項(xiàng)目或土地區(qū)域作為成本歸集對(duì)象。如某一成片開發(fā)土地上規(guī)劃有紫荊花園、千秋假日酒店等十個(gè)具體運(yùn)作項(xiàng)目，則每一具體運(yùn)作項(xiàng)目可作為成本歸集對(duì)象。

2、共同成本的分配問題

對(duì)成片開發(fā)土地而言，肯定存在共同成本。那么，如何將共同成本分配至每一具體成本對(duì)象呢?分配方法有個(gè)別認(rèn)定法，按面積分配法和按價(jià)值分配法。在選擇方法時(shí)應(yīng)考慮配比原則并且要保持使用方法的一致性。

以價(jià)值為基礎(chǔ)來分配共同成本是一個(gè)廣為采用的方法，在這一方法下，其價(jià)值可取該項(xiàng)目的估計(jì)售價(jià)或評(píng)估價(jià)值。如若其中的直接成本可明確辯認(rèn)，則應(yīng)以減去直接成本后的共同成本來進(jìn)行分配，以使分配結(jié)果更為準(zhǔn)確。

以面積為基礎(chǔ)來分配共同成本通常只適用于成片土地開發(fā)后的成塊出售或轉(zhuǎn)讓。如若每塊土地上的構(gòu)成內(nèi)容不同，則分配結(jié)果必將與實(shí)際不符。

個(gè)別認(rèn)定法從定義上來講可能是個(gè)最好的辦法。但如能分別認(rèn)定，就可在平時(shí)歸集，也就不存在共同成本的分配問題，這種方法可同以上兩種方法結(jié)合使用。

3、期末土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)問題

對(duì)一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，為了抓住商機(jī)和保持現(xiàn)金流的良性循環(huán)，一般都是進(jìn)行成片土地開發(fā)，分塊出售、轉(zhuǎn)讓或進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)。在土地分塊出售或分塊進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)而房產(chǎn)又對(duì)外銷售的情況下，期末結(jié)轉(zhuǎn)土地成本可能有兩種情況出現(xiàn)，一種情況是土地成片開發(fā)已完工，則期末按正常程序結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際開發(fā)成本則可。另一種情況是，土地成片開發(fā)未完工，在這種情況下，應(yīng)該根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比的原則，按有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的工程概(預(yù))算計(jì)算項(xiàng)目的完全成本，通過“ 預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未投入的完全成本與實(shí)際投入成本的差額計(jì)入成本，即也應(yīng)該結(jié)轉(zhuǎn)該項(xiàng)目的完全成本。待工程完工后，再按實(shí)際成本調(diào)整該項(xiàng)目的有關(guān)會(huì)計(jì)科目。