基本租金指評定經租房產租金的原始價格。

它是以固定房間的每平方米使用面積為計租單位，按照“基本租金定分標準”確定的房屋計租分數(shù)總值，乘以每分房租分值。

計算公式為：基本租金=∑(房屋計租分數(shù)×房屋計租分值)

(一)本利法

租金由三部分組成：固定資產折舊和大修理基金，出租資金的時間價值；租賃前三年的平均稅后利潤。即：

租金=固定資產折舊+大修理基金+(固定資產凈值+流動資金)×租賃期銀行貸款利率+租賃前三年的平均稅后利潤

式中，流動資金主要是指自有流動資金。在有其他專項資金的情況下，也應納入式中參與計算。

租金包括了固定資產的價值補償，從而為固定資產的實物補償提供了保證，租金考慮了資金的時間價值不包含了稅后利潤，因而較好地保證了出租方在出租企業(yè)后的利益所得。用以計算租金的各項數(shù)據(jù)均可從有關財務帳目和統(tǒng)計資料中查出，但計算出的租金僅是有形資產租金，還應結合企業(yè)的無形資產作適當修正。

本利法關于折舊和大修基金的使用有兩種方式。一是由出租者負責；待租賃期滿后將租金用于設備的更新改造和修理。二是當年將租金留給企業(yè)，由承租者負責設備的實物補償。若是前者，易于加深承租者的短期行為，不利于企業(yè)長期穩(wěn)定地發(fā)展；若是后者，則要明確規(guī)定固定資產的完好率指標及設備的更新改造指標，以強化承租者的實物補償責任。

本利法可用于融資性租賃租金的確定。企業(yè)融資性租賃是企業(yè)租賃經營的一種特殊形式，它不宜普遍推行，僅限于那些影響面不大、虧損微利的小企業(yè)。出租者通過租金(包括固定資產投資回收部分及相應的收益)，在取得相應的投資收益的同時，逐步收回固定資產投資。當租賃期滿時，承租者可以用象征性價格買下實物形態(tài)仍然存在的剩余資產，從而獲得這部分資產的所有權。這種融資性租賃有利于從根本上消除與國家利益沖突的企業(yè)的短期化行為。由于國家能夠保證在租賃期滿后收回原有投資，因而不存在企業(yè)拼國家設備的問題。此時，企業(yè)開足馬力最大限度地發(fā)揮機器設備作用的結果，只是加速了設備的折舊與更新，并不損害國家利益。

(二)資聲利潤率法

有形資產租金=(上年固定資產期末原值+自有流動基金）×同行業(yè)平均資產利潤率

無形資產租金，由租賃雙方根據(jù)企業(yè)的商譽、專利權、工人的平均技術等級、特許營業(yè)權、優(yōu)越的地理位置等無形資產，來協(xié)商確定。

有形資產租金與無形資產租金之和，為租賃企業(yè)的基本租金。

由于我國以前對固定資產的折舊率不統(tǒng)一，也不合理，而且各個企業(yè)對固定資產的利用率和保養(yǎng)也不—-樣，因而造成固定資產凈值多為不實，所以上式直接采用了固定資產期末原值。同行業(yè)平均資產利潤率在這里實質上充當百元資產租金率的角色。計算資產利潤率的資產總額，為企業(yè)全年固定資產原、值平均占用額與定額流動資金平均占用額之和，利潤為產品銷售利潤與其他銷售利潤之和，不包括營業(yè)外收入。顯然；不用企業(yè)，資產利潤率是不同的。對于資產利潤率高于行業(yè)平均值的企業(yè)，若按上式計算，則租金偏低，對出租者不利；相反，對資產利潤率低于行業(yè)平均值的企業(yè)，若按上式計算，則租金偏高，對承租者不利。因此，在高低懸殊的情況下，應對作為百元資產租金率的同行業(yè)平均資產利潤率作適當調整，以利租賃雙方利益的合理分配。

由資產利潤率法確定的租金，其主體內容是利潤。因此，在實際運用中，還必須注意固定資產的價值補償與實物補償?shù)慕Y合問題，嚴格確定有關折舊等合理使用的指標，明確規(guī)定固定資產的更新改造任務。資產利潤率本身是一重要的綜合性指標，實踐中，通常把租金的確定與對資產利潤率的考核結合起來。

(三)雙基法

雙基法是按照如下企業(yè)收入分配圖的思路，分三步來確定租金的。

1．定基數(shù)利潤。

基數(shù)利潤是稅前利潤，根據(jù)租賃前幾年的利潤情況確定。一般，租賃期第一年的基數(shù)利潤應高于租賃前三年的平均利潤，并按一定幅度逐年提高。對于租賃前三年處于虧損和持平的企業(yè)，要根據(jù)現(xiàn)有廠房，設備，資金，職工素質等情況，參考歷史最好的經濟效益水平確定出合適的利潤指標。通常，回歸方法是確定基數(shù)利潤的較好方法。通過對歷史統(tǒng)計資料的回歸分析，建立利潤回歸方程，據(jù)此推算確定各年的基數(shù)利潤。

2．定分成比例。

基數(shù)利潤扣除上繳稅金及其他有關費用后的余額，是在企業(yè)與承租者之間分配的分成利潤額。分成比例的確定，往往是結合對基本租金的考慮進行的?；咀饨鹑羰嵌ǖ酶撸殖杀壤齽t應偏重于承租者所得，反之，就偏重于企業(yè)留利。僅就個人租賃而言，分成比例的確定應注意承租者聽得不得高于企業(yè)留利。沈陽汽車工業(yè)公司對實行個人租賃經營的企業(yè)，規(guī)定企業(yè)與承租者的分成比例是：全民企業(yè)為7:3，集體企業(yè)為1:1。

3．定基本租金。

定基本租金時，主要考慮三點：第一，企業(yè)固定資產凈值及綜合技術經濟狀況。固定資產凈值大，綜合技術經濟狀況好，基本租金就高。第二，承租者賠償能力。賠償能力強，基本租金可定得高一些，反之，則應相應定得低一些。租金與賠償能力相一致，有利于切實保證租金繳納，不致虧損時形同虛設。第三，承租者凈收入。承租者在完成基數(shù)利潤后，應有一定的凈收入。如果一開始就規(guī)定了承租者完成基數(shù)利潤時的凈收入，則很容易根據(jù)承租者所得來推算出基本租金。但更多的情況是，通過基本租金的確定來協(xié)調承租者的凈收入，使之合理。考慮以上三點時，若遇有矛盾，可反饋調整分成比例，再行確定基本租金。

基本租金是在確定了基數(shù)利潤后，經過層層剝離而確定下來的，故稱這種方法為雙基法。如果企業(yè)實際利潤高于基數(shù)利潤，則應繳納的實際租金高于基本租金。實際租金的計算式為：

如果未完成基數(shù)利潤或發(fā)生虧損，基本租金應照交不誤。

雙基法沒有嚴格依據(jù)確定租金的因素進行計算測定，理論上有其不嚴密的—面。但這種做法比較符合我國企業(yè)租賃經營的實際情況，它具有以下三大優(yōu)點：

第一，能有效地保證租賃雙方利益分配的合理性。雙基法不僅對基本租金的確定充分考慮了租賃雙方的利益，而且增長；租金與利潤同比例增長，因而，能有效地屎證在國家和企業(yè)多得灼情況下，承租者電能多得，這就合理地控制了承租者的收入。

第二，能做到租金與賠償能力相—致。在我國，個人收入是有限的，個人租賃的抵押金不可能很高。因此，對承租者的考核應王要放在素質能力上，在盡量要求賠償能力高灼基礎上使租金與賠償能力相一致；從這種一致性；來看，如果說本利法和資產利潤率法只適用于內部全員租賃或外來企業(yè)租賃，那么，雙基法則具有更廣泛的適用性。雙基法能根據(jù)賠償能力的實際情況，靈活調節(jié)租金，不僅適用于以上兩種租賃形式，也適用于合伙租賃，尤其適用于小型企業(yè)的個人租賃。

第三，有利于租賃經營與承包經營相結合。企業(yè)租賃經營本身具有明顯的承包特征，但租賃與承包又是兩種絕然不同的：經營方式，—如何實現(xiàn)有機結合，還需要在改革實踐中不斷摸索。雙基法提供了兩大指標：基本租金和基數(shù)利潤?；咀饨穑哂腥~繳納的強制性，是租賃經營的一項帶有本質意義的指標?；鶖?shù)利潤作為承租者的承包指標，同承租者的利益掛鉤，獎懲結合，完成基數(shù)利潤紿以一定獎勵，反之，則要受到一定懲罰。這種結合符合當前實際，有利于企業(yè)租賃經營理論與實踐的發(fā)展。

(四)招標租金法

確定租金的依據(jù)是企業(yè)的全部資產，包括有形資產和無形資產。也就是說，不僅要考慮企業(yè)固定資產、流動資產，專頂資金，還要考慮企業(yè)的素質、商譽、市場情況等因素；因此，準確地測算租金并不是一件容易的事情。招標租金法是通過招標，由投標者的報價來確定租金，它不失為一種可行的方法。在這里，基本租金等于從多個投標者中選出的承租者的報價。租金確定與承租者選擇相結合，有利于保證租金繳納的強敝性，招標投標的競爭性，能使租金趨向合理。