房地產價格指數是反映房地產價格變動趨勢和變動程度的相對數。它是通過百分數的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。

房地產價格指數的種類：

• 房屋銷售價格指數

• 房屋租賃價格指數

• 土地交易價格指數

這三套指數的計算方法相似，均采用由下到上逐級匯總的方法。

1、房地產價格調查的任務：

（1）調查和搜集全社會及各類房屋銷售與租賃價格資料，掌握各種平均價格。

（2）編制與房屋銷售、租賃以及土地交易等經濟活動有關的各種價格指數，準確地反映全社會及各類房地產價格變動幅度和變動趨勢。

（3）結合房地產經濟活動中的房地產投資規(guī)模、房地產投資效益和房地產投資總額等主要指標，積極開展統(tǒng)計分析，及時反映新情況和新問題，為國家宏觀決策服務。

（4）定期向社會公布房地產價格信息，為社會主義市場經濟建設服務。

2、房地產價格調查的內容：

（1）房屋銷售價格。從進入房地產市場的渠道看，房屋銷售價格包括商品房銷售價格、公房銷售價格和私房銷售價格三部分。

（2）房屋租賃價格。房屋租賃價格包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉庫四部分。

（3）土地交易價格。土地交易價格包括居民住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)旅游娛樂用地和其他用地四部分。

3、房地產價格調查對象

涉及各級政府房地產主管部門、房地產開發(fā)商、房地產代理商、有關企事業(yè)單位、機關團體及部分居民。

4、房地產價格調查方法：重點調查與典型調查相結合。

5、房地產價格調查方式：報表與走訪相結合。

6、選擇調查單位和調查項目的原則：

（1）代表性強。

（2）要兼顧各種用途的房地產項目。

（3）兼顧不同地理位置的房地產項目。

（4）兼顧不同經濟類型的調查單位。

7、為保證調查資料的代表性，各地每月都要調查一次房地產價格及數量、金額。季度數量、金額由該季三個月的實際交易數相加求得，季度價格則由該季三個月的調查樣本價格算術平均求得。

8、房地產價格調查要考慮房屋類型、所處地段、房屋結構等統(tǒng)計口徑的一致性，保證基期、報告期價格的可比性。當基期價格沒有時，可通過以下方法推算：

①用同類房屋、同級地段(同級地段內繁華位置接近)、同樣結構的非本座建筑物的基期平均銷售(租賃)價格替代。

②根據同類房屋、同級地段、同樣結構的平均銷售(租賃)價格的變動幅度，推算基期價格。

基期價格＝報告期價格/(同類房屋、同級地段、同樣結構的平均價格變動幅度+1)

③可用當地基期同級地段、同類房屋、同樣結構的平均銷售(租賃)價格替代。

④可通過房地產開發(fā)(銷售)商、土地管理局和房管部門的有關專家進行科學評估測算。

一、房地產價格指數編制方法綜述

目前，世界各國的房地產價格指數種類很多，其編制方法也多種多樣。歸結起來，這些方法可分為以下五種：

1．成本投放法(Input Cost Method)

成本投入法是根據營造各項投入成本(包括材料及人工費用等)的變化情況，以算術平均法來計算房地產價格指數的方法，是早期的房地產價格指數的重要編制方法。

2．中位數價格法(Media Sale Price)

中位數價格法是選取地產售價的中位數來編制價格指數的方法。

房地產市場價格易受極端值(即最高、最低價)影響，而中位數價格能反映市場變動的集中趨勢，代表性比較強。

3．重復交易法(Repeat Sale Method)

Baily，Muth和Nourse1963年提出的重復售出模型。根據同一宗房地產在不同時期售出的價格來計算房地產價格指數。

該方法的優(yōu)點是基于同一宗房地產的價格變化運行。在剔除標的物折舊的影響后，根據重復交易法編制的指數可以滿足房地產價格“同質性”的需要。

4．特征價格法(Hedonic Price Method)

特征價格法，又稱Hedonic模型法和效用估價法，認為房地產由眾多不同的特征組成，而房地產價格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數量及組合方式不同，使得房地產的價格產生差異。因此，如能將房地產的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地產的特征(或品質)數量固定不變時，就能將房地產價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。

5．混合模型（Pooled Method）

鑒于特征價格模型和重復售出模型的缺陷，Case K. E.和Quigley J. M.在1991年提出了將二者混合并利用廣義最小二乘法(GLS)分析隨機誤差變量方差的方法。該方法被稱為“混合方法”，又稱Pooled GLS模型。1997年R. Carter Hill、J. R. Knight、C. F. Sirmans對Pooled GLS模型進行了改進，提出基于最大似然估計法(MLE)的Pooled MLE模型。

二．國內房地產價格指數的編制——以“中房指數”為例

我國房地產市場起步晚，發(fā)育不完善，對房地產價格指數的編制最直接的影響是房地產交易案例少、交易價格不公開、交易資料不全面。與此相應的是目前我國包括“中房指數”在內的十余種房地產指數，均存在著編制理論不完善和實際操作不規(guī)范等問題。

1．中房指數的編制方法

中房指數采用了抽樣調查方法，在對市場商品房項目進行調查的基礎之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調查。

中房指數將物業(yè)按用途分為四大類：以1994年11月北京物業(yè)的比較價格為基值，各城市的四類物業(yè)的銷售價格為依據，分別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物業(yè)的銷售量為權計算四類物業(yè)的平均價格，最后將這四類物業(yè)的平均價格以竣工量為權數求得加權平均價格。并以此平均價格作為各城市的物業(yè)比較價格，運用下列公式計算各城市的房地產價格指數：

某時期城市房地產價格指數＝某時期該城市物業(yè)比較價格/1994年11月北京物業(yè)比較價格×100%

中房指數是一種修正的拉氏指數，以基期商品房比較價格為基值，基期指數定為1000點，屬于定基指數；計算時采用加權平均方法，權數采用基期時各類物業(yè)的規(guī)模比重?；谂c權數在一定時段內固定，在市場結構有了較大變化時，調整基期與權數。

2．中房指數編制方法的缺陷

中房指數雖然開創(chuàng)了中國大陸現行房地產價格指數編制之先例，有許多值得推行之處，但在具體編制技術方法仍有不足，需進一步完善。

（1）指數測算方法不完善

現實應用的公式未考慮物業(yè)結構類型的變動，公式所選用的權重是報告期的物業(yè)面積，而原始公式所用的權重是固定的（即基期）的物業(yè)面積。原始公式的優(yōu)點在于剔除了因物業(yè)結構變化所引起的指數變動，使得指數變動完全表現為物業(yè)價格的變化?，F實應用的公式則操作簡便，實施費用降低，但如果完全按照加權平均法的樣本選擇方式，則會在指數中包含非價格變化因素。

為了解決這一問題，中房指數在目前的實際操作中多先用同一項目。同一小區(qū)的物業(yè)價格樣點。這其實是借鑒了重復交易法的思想。但是，由于中國各地區(qū)的二手房市場遠未放開，所以采用這種變通的做法在理論上還存在著很多問題，在現實操作中也是一時之計，并未形成一套規(guī)范的制度。同樣，偉業(yè)指數、上房50指數等也都存在著指數理論基礎不完善的問題。

（2）樣本數據缺乏代表性

樣本數據是編制指數的最基本的資料，為保證指數的科學性和準確性，首先應保證足夠的樣本量均勻的樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布、樣本數據的及時更新、樣本數據的真實性和連續(xù)性等。目前在房地產指數編制的樣本數據方面存在著樣本規(guī)模小、樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布不合理、樣本數據缺乏時效性、連續(xù)性、真實性等問題。

（3）指數的應用受限制

目前我國各類房地產指數在應用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數本身不完善、質量不高、指數的變動與市場的實際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數的應用。例如，目前我國的各類房地產指數大都是月度、季度甚至年度公布，并且公布的是上一月、上一季度、年度的數據，這在很大程度上只是對市場發(fā)展的歷史軌跡的一種描述，而開發(fā)商、投資者則往往更加關心市場的未來走勢。這種房地產指數的滯后性就影響了房地產指數的推廣和應用。

另一方面，囿于國內目前關于房地產市場、房地產價格、房地產指數的理論研究深度的限制，以及房地產實際從業(yè)者對市場研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產指數的作用遠未得到充分發(fā)揮。包括中房指數在內的眾多房地產指數定期的公布報告、市場分析報告等也大都存在著內容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數論指數、只是進行一些簡單的說明和膚淺的分析等問題。