房地產(chǎn)信用是以房地產(chǎn)作為特定對象，產(chǎn)生于房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中的信用形式，它包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費過程中發(fā)生的貨幣借貸和房地產(chǎn)交易中的發(fā)生的貨幣借貸和房地產(chǎn)交易中的預(yù)付與賒銷行為。

對于信用風(fēng)險的形成機制，學(xué)術(shù)界對有兩個方向的解釋。

伯南克等人提出的金融加速器理論對信用風(fēng)險形成機制有很好的闡述。伯南克認為，當資產(chǎn)市值下降時，企業(yè)價值也下降，由于信息不對稱，企業(yè)融資的代理成本上升，銀行會對這些企業(yè)謹慎發(fā)放貸款，造成企業(yè)現(xiàn)金流短缺，企業(yè)破產(chǎn)頻發(fā)，信用風(fēng)險上升。

美國經(jīng)濟學(xué)家海曼·明斯基(Hyman Minsky)、查爾斯·金德爾伯格(Charles Kindleberger)等人提出的金融體系不穩(wěn)定性理論對金融風(fēng)險形成機制進行了很好的解釋。斯蒂格利茨運用信息經(jīng)濟學(xué)的理論對該機制的形成進行了進一步闡述。該理論認為，由于企業(yè)與銀行間存在信息不對稱，企業(yè)擁有的信息多于銀行，這使得企業(yè)易發(fā)生逆向選擇和道德風(fēng)險。逆向選擇使得銀行貸款對象的風(fēng)險整體比較高，而道德風(fēng)險使得企業(yè)在獲得貸款后，一旦發(fā)生了投資失誤，有強烈的違約激勵，從而使銀行處于風(fēng)險之中。

這兩種金融風(fēng)險形成機制的解釋不矛盾，兩種機制同時存在。即它們存在于銀行給企業(yè)貸款的之前和之后。逆向選擇導(dǎo)致的整體風(fēng)險在貸款前和貸款時就已經(jīng)存在，而道德風(fēng)險和第一種解釋的風(fēng)險存在于貸款發(fā)放之后。

因此，融合以上兩種觀點，可以把房地產(chǎn)信用風(fēng)險形成機制表述為兩種情況。

1、房地產(chǎn)市場具有周期性波動的特點，房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅極易發(fā)生。當房地產(chǎn)市場由復(fù)蘇走向持續(xù)繁榮時，市場各主體，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行、投資者對未來持樂觀態(tài)度，從而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資者有通過信貸資金擴大投資的激勵，銀行也有供給資金的激勵。這樣房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。房地產(chǎn)處于下降周期時，房地產(chǎn)泡沫破滅。

2、信息不對稱問題的存在使得房地產(chǎn)貸款暴露在風(fēng)險之中。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行之間的信息不對稱，銀行以平均利率發(fā)放貸款，這使得逆向選擇效應(yīng)的存在，高信用評級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款需求者退出信貸市場，從而整個房地產(chǎn)開發(fā)貸款處于高風(fēng)險之中。其次，以高負債率進行經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險，資金鏈緊縮，債務(wù)危機隱現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向銀行貸款以解決現(xiàn)金流匱乏問題，但由于泡沫的破滅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市值下降，銀行相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言處于信息不對稱狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的代理成本上升，銀行不會給房地產(chǎn)企業(yè)貸款，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊縮。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有很強烈的道德風(fēng)險的激勵，即違約，從而把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行，造成了銀行的巨額不良債權(quán)。

以上的解釋分析了房地產(chǎn)信用風(fēng)險發(fā)生的微觀機制，包容了各理論的合理成分?，F(xiàn)實經(jīng)濟中的房地產(chǎn)信用風(fēng)險的原因都能夠從上面找到解釋。

以上的解釋分析了房地產(chǎn)信用風(fēng)險發(fā)生的微觀機制，包容了各理論的合理成分?，F(xiàn)實經(jīng)濟中的房地產(chǎn)信用風(fēng)險的原因都能夠從上面找到解釋。

房地產(chǎn)信用風(fēng)險形成機制可以用不完全信息博弈的方法來分析。如圖1所示，由于銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間是信息不對稱的，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況不了解，當房地產(chǎn)泡沫破滅后，房地產(chǎn)價格下降導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市值低于貸款值，在分散決策體制下，經(jīng)濟主體會從自身利益最大化的角度出發(fā)進行經(jīng)濟決策。因此，金融機構(gòu)會從本身損失最小化的角度出發(fā)，選擇信貸緊縮。此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會因為資金鏈的斷裂而產(chǎn)生強烈的違約激勵，從而選擇違約更符合自己的利益。因此，不完全信息下的動態(tài)博弈均衡是(信貸緊縮，違約。這就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與金融機構(gòu)之間的“囚徒困境”。

房地產(chǎn)信用檔案即房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)是將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績以及經(jīng)營中的不良行為記錄通過建設(shè)部網(wǎng)上信用檔案系統(tǒng)向社會公示，接受社會監(jiān)督的系統(tǒng)。房地產(chǎn)信用檔案是覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)所有企業(yè)和執(zhí)(從)業(yè)人員的信用信息管理系統(tǒng)，記錄了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理等專業(yè)人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產(chǎn)企業(yè)基本情況、業(yè)績及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。

一、房地產(chǎn)信用檔案的作用

房地產(chǎn)信用檔案的建立，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員依法經(jīng)營、誠實經(jīng)營的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價，得不償失，使消費者在購房時有了有力的參考依據(jù)，并且有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，維護消費者的合法權(quán)利。隨著房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)的建成，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將轉(zhuǎn)向企業(yè)信譽、業(yè)務(wù)能力、管理水平和服務(wù)質(zhì)量的競爭，這將促進企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平，更好地服務(wù)于市場和百姓。

二、存在的主要問題

目前，各房地產(chǎn)企業(yè)都存在著對信用檔案建設(shè)重視程度不夠的問題。從企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層到普通員工，都未把信用檔案的建設(shè)和管理工作提高到關(guān)系企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的高度來認識，即便是國家對信用檔案的建設(shè)三令五申，各企業(yè)也僅是當作應(yīng)付上級主管部門檢查的硬陛任務(wù)來做，沒有專職的檔案管理人員，沒有相應(yīng)的信用檔案制度，沒有保存信用檔案的軟硬件設(shè)施，有關(guān)企業(yè)信用記錄分散攙雜在各種信息資料之中，沒有清理收集匯總和保存，等到需要使用時，往往無處查找。這主要表現(xiàn)在：

(一)缺乏對檔案信息的采集。對于企業(yè)信用信息的范圍、來源、信用關(guān)系的性質(zhì)和信息內(nèi)容、信息載體、記錄和保存方式等都缺乏規(guī)劃設(shè)計，因此，信用檔案的生成是自發(fā)隨意的，信用檔案的收集是被動消極的，很多情況下是在外部信用關(guān)系主體索取或給予之后才生成的，很少有有意識地建立企業(yè)信用檔案資源庫的。

(二)整檔工作滯后。信用檔案包含的信息種類繁多，來源廣泛，目前主動或被動收集的各類信用信息往往被一股腦地混雜堆積在一起，分類分級工作幾乎沒有開展，無法從信用檔案中提取如交易(買賣合同)信用、融資貸款信用、產(chǎn)權(quán)重組(合作合資)信用、勞工關(guān)系信用、政府關(guān)系(納稅繳費)信用、社區(qū)公眾信用、媒體宣傳信用等有價值的信息，使信用檔案在發(fā)揮信用信息的市場價值和法律證明力上大打折扣。由于這些基礎(chǔ)性的工作沒有開展，即使將信用信息統(tǒng)一歸檔保存，其使用價值還是受到相當?shù)南拗啤?

(三)檔案的開發(fā)利用未展開。良好的信用檔案開發(fā)利用可在提升企業(yè)良形象，贏得客戶信賴，鞏固商業(yè)伙伴關(guān)系，獲得更多市場機遇等方面使房地產(chǎn)企業(yè)獲益。但沒有良好的信用檔案建設(shè)，其開發(fā)利用也就成了無本之木無源之水。

(四)弄虛作假降低了信用檔案的可信度。在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)基于自身利益的考慮，在其信用檔案的使用管理過程中，通過弄虛作假、避實就虛、投機取巧等動機和行為，損害了誠實守信、正當競爭的企業(yè)的利益，造成市場信用危機。如有的虛假宣傳，夸大企業(yè)業(yè)績，虛構(gòu)小區(qū)優(yōu)美環(huán)境；有的避重就輕，掩蓋潛在問題，蒙蔽購房者；有的虛假承諾，到時卻難以兌現(xiàn)；有的編造虛假信息，騙取、偽造各種榮譽稱號；有的虛構(gòu)合同主體，偽造年檢資信證明，變造營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等等。

除了企業(yè)自身的問題外，政府及行業(yè)主管部門在房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案建設(shè)中具有不可推卸的責(zé)任。一是地方保護。報喜不報憂。地方政府或行業(yè)主管部門存在“民不告，官不究”、報喜不報憂的心態(tài)。對本地房地產(chǎn)企業(yè)的不良行為是睜一只眼閉一只眼，害怕上報后對影響本地形象。二是行政壟斷，否定了市場機制。企業(yè)信用關(guān)系是通過公平競爭由市場機制來建立和實現(xiàn)的，市場具有發(fā)現(xiàn)、評價和宣傳企業(yè)信用檔案價值的作用。但是，目前作為房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的最終購買者，對企業(yè)信用度評價最有發(fā)言權(quán)的投資者和消費者卻聲音微弱，企業(yè)有無信用，由政府主管部門說了算，否定了市場機制的作用。

三、加強信用檔案工作的建議

(一)加強企業(yè)主體地位，提高企業(yè)的能動性。企業(yè)信用檔案建設(shè)和管理的主體是企業(yè)自身，企業(yè)在其信用檔案的發(fā)生、形成、保存、使用和管理的全過程中居于主導(dǎo)地位，是其信用檔案的制作者、管理者和所有者，從維護企業(yè)良好的聲譽和形象的根本利益出發(fā)，企業(yè)應(yīng)擺正心態(tài)，進～步提高主觀能動眭，加強自身信用檔案的建設(shè)和管理，形成一套高度自覺、嚴格自律的自我管理機制，在信用檔案的軟硬件建設(shè)上要舍得投資。

(二)理順關(guān)系，發(fā)揮市場機制作用。房地產(chǎn)信用檔案來源于社會，服務(wù)于社會，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存必然要從事市場活動，在市場活動中與不同的市場主體進行經(jīng)濟交往的同時相互形成了信用評價，各市場主體從自身利益出發(fā)，一般會給對方一個相對公正的評價，正是這些評價最終匯集成企業(yè)的信用檔案，它是自發(fā)的、第一手的、也是真實的。

(三)正確引導(dǎo)，加強監(jiān)管，強化政府職能。在市場經(jīng)濟條件下，基于信用檔案市場價值的重要性，部分房地產(chǎn)企業(yè)會通過弄虛作假、投機取巧等手段美化其信用檔案。所以，在開放流動的市場經(jīng)濟環(huán)境中。政府作為社會的管理者，應(yīng)該本著公開、公平、公正的原則，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的引導(dǎo)和監(jiān)管，構(gòu)建企業(yè)信用檔案建設(shè)和管理的社會機制，與企業(yè)自律機制相結(jié)合，共同開發(fā)利用企業(yè)信用檔案的市場價值，共同維護良好的企業(yè)信用關(guān)系秩序。一是統(tǒng)一標準，規(guī)范評價行為。由政府主導(dǎo)，確定信用檔案從產(chǎn)生到評價的一整套標準，特別是在信用評價上，不管采取何種信用評價方法，該標準應(yīng)是自上而下的，對同一信用行為，不同的評價方法，不同的評價主體應(yīng)得到相似的評價結(jié)果，而不是目前如不同的銀行有不同的評價結(jié)果。二是正確引導(dǎo)，加強監(jiān)管。主要是加大對房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層有關(guān)信用檔案知識的教育，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)對信用檔案有一個正確的認識，明確獎懲，及時掌握證券市場、金融市場與保險市場信息，采取定期督察、隨機抽查、聯(lián)合檢查等措施。加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。三是擴大反饋渠道。明示信用等級。主要是擴大投資者與消費者對房地產(chǎn)企業(yè)信用信息的反饋渠道，除了采取網(wǎng)上投訴外，還可采取問卷調(diào)查、現(xiàn)場走訪、定期回訪、聯(lián)合座談等方法獲取對企業(yè)信用信息更加直觀的了解；同時 強制房地產(chǎn)企業(yè)在其房地產(chǎn)廣告、宣傳材料等方面明確標識其信用等級。