房地產資金是房產資金和地產資金的統(tǒng)稱，是專供房地產開發(fā)經營使用的資金。確切地說，所謂房地產資金，是指用于房屋生產、流通、分配、消費和土地開發(fā)、買賣的資金，是房地產業(yè)啟動與運作的必要和先決條件。

• 房地產資金需用量大

由于房地產業(yè)產品規(guī)模大、價值高，所以房地產開發(fā)占用資金量就非常大，尤其是房地產綜合開發(fā)，往往需要億元以上的資金，但這完全依靠房地產開發(fā)企業(yè)自有資金是不可能的，必須借助于籌資活動，以補充開發(fā)資金的不足。

• 房地產資金周轉期長

由于房地產開發(fā)的周期很長，綜合開發(fā)一般需要3—5年的時間，因此，房地產資金占用在未完工產品上的數(shù)量很大，占用期也很長，故而影響到資金周轉速度異常緩慢，資金周轉率很低。

• 房地產資金回收速度慢

由于房地產開發(fā)需用資金大，資金周轉期長，占用資金多，故而導致房地產資金回收速度慢，回收期長。

• 房地產資金缺乏流動性

房地產屬于不動產，是一種缺乏流動性的資產。資產的流通性是指在必要的時候，可以迅速地兌換成現(xiàn)金的能力。股票、債券等資產是一種流動性極強的資產，在需要的時候，股票、債券持有者可隨時將其售出兌換成現(xiàn)金。而房地產的流動性卻極差。由于種種原因，所投資產有時可能被固定或牽制在某一房產上，難于變現(xiàn)和不能變現(xiàn)，或因變現(xiàn)后損失太大而不愿變現(xiàn)，從而不得不長期持有它。這是房產持有者急需現(xiàn)金時常常遇到的棘手問題。

• 房地產資金市場效率較低

房地產資金由于多數(shù)固定于房地產實物形態(tài)土：，加上房地產交易復雜，其價值的確定需要經過較長時間的分析和評估。因此，短期內交易量相對較少，交易成交率更為有限。房地產交易及其資金的轉手一般都是在不公開的情況下進行的，市場上一般又沒有定期發(fā)表的交易和房地產評估資料可循。這種低效率的房地產交易市場給房地產資金的流動性帶來極大的困難。

• 房地產資金存在穩(wěn)定性

房地產資金墊付量大，房產又總是附著于地產而不能移動，因此，無論是置房單位或個人，一般都是將房地產資金逐步積累起來，分批存入銀行帳戶。如果資金不足，就向銀行貸款，在相當長時間內如5年、lo年及至更長時間才能還清貸款。因此，房地產資金是長期的還款過程和逐步積累過程結合在一起的。對一定地區(qū)的房地產金融機構來說，房地產資金是比較穩(wěn)定的資金來源。

• 按資金來源渠道和所有權性質的不同分類

1．國家資金。

是指國家調撥供房地產開發(fā)長期使用的資金。具體包括國家固定基金、國家流動基金等。

2．企業(yè)資金。

是指企業(yè)內部形成的自有資金。具體包括企業(yè)固定基金、企業(yè)流動基金、企業(yè)商品房周轉金、企業(yè)出租房產基金、各項專用基金等。

3．個人和單位投入資金

是指企業(yè)從社會籌集的個人和單位資金，企業(yè)與企業(yè)間聯(lián)合經營，相互投入的資金。具體包括發(fā)行股票、債券所得，以及聯(lián)營投資等固定基金，聯(lián)營流動資金及聯(lián)營專用基金等。

4．借入資金

是指向外單位借入或預收、應付的資金。具體包括上級借款、銀行借款、預收定金、其他預收款、應付款等。

• 按資金在生產經營過程中的分布情況分類

1．生產性資金。

主要包括土地開發(fā)資金和房屋建造資金。土地開發(fā)資金主要指用于土地使用權承讓、地價費或征地費、拆遷補償費、七通一平費、小區(qū)規(guī)劃費等。

房屋建造資金主要指用于建造房屋的自營工程費，包括設計費，材料、設備、人工費，施工管理費，稅金和外包工程的工程費等。

2．經營性資金

主要包括房地產商品資金、房地產管理資金和房屋保養(yǎng)維修資金。房地產商品資金主要用于商品房屋、出租房屋、已開發(fā)土地等；房地產管理資金主要用于對經租房屋的管理人員工資和各項管理費用；房屋保養(yǎng)維修資金主要用于經租房屋維修的材料費、人工費、施工管理費和發(fā)包工程費等。

• 按資金在生產經營過程中的作用分類

1．生產領域資金

包括勞動資料、勞動對象及勞務人員工資。

2．流通領域資金

包括勞動產品、貨幣資金和結算資金等。

• 按資金的實物形態(tài)和價值轉移方式分類

1．固定資金

實物形態(tài)為房屋、設備等固定資產，其價值通過磨損以折舊的形式轉移到商品產品中去，并從產品銷售中得到補償。

2．流動資金

實物形態(tài)為原材料、燃料等，其價值除規(guī)定分期攤銷外，都一次全部轉移到產品中去，并從銷售和經租中得到補償，轉化為貨幣資金資金。

圖一　房地產資金分類圖

房地產資金隨著房地產開發(fā)企業(yè)生產經營流動的不斷進行而不停地運動、循環(huán)與周轉。由于房地產商品生產和再生產過程依次經過供應、生產、銷售三個連續(xù)階段，因此，房地產資金相應表現(xiàn)為儲備資金、生產資金和成品資金三種形態(tài)，并依次轉化，不斷地循環(huán)與周轉。

(一)供應階段

是房地產開發(fā)的準備階段。在這一階段，企業(yè)把屬于自己支配的貨幣資金用來采購材料，購置土地使用權，形成儲備資金。

(二)生產階段

即開發(fā)建設階段，是開發(fā)企業(yè)資金運行過程的核心階段。在這一階段，企業(yè)把生產資料投入到土地開發(fā)、房屋建設中，生產出勞動產品(可供出售的土地及商品房)，發(fā)生各種生產耗費——物化勞動及活勞動的耗費。隨著生產費用支出的發(fā)生，企業(yè)資金從儲備資金轉化為生產資金形態(tài)(在建項目)。當產品建造完成，生產資金轉化為成品資金，即開發(fā)建設產品。因此，生產階段既是產品形成的建造階段，又是價值轉移和價值創(chuàng)造過程。

(三)銷售階段

是產品價值實現(xiàn)階段。在這一階段，企業(yè)把建造完工的產品，即通過生產過程開發(fā)建成的場地和商品房等，按照等價交換的原則，通過出售或出租收回墊支的資金并實現(xiàn)企業(yè)的純收入，此時，成品資金轉化為貨幣資金。

由上述分析可以看出，房地產資金在運動過程中經常改變其形態(tài)，但總是沿著貨幣資金一儲備資金一生產資金一成品資金一貨幣資金。這樣不停地循環(huán)與周轉，就形成了房地產資金的運動循環(huán)過程。如圖二所示：

圖二　房地產資金循環(huán)運行圖