房地產(chǎn)資金是房產(chǎn)資金和地產(chǎn)資金的統(tǒng)稱，是專供房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)使用的資金。確切地說(shuō)，所謂房地產(chǎn)資金，是指用于房屋生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)和土地開發(fā)、買賣的資金，是房地產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)與運(yùn)作的必要和先決條件。

• 房地產(chǎn)資金需用量大

由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品規(guī)模大、價(jià)值高，所以房地產(chǎn)開發(fā)占用資金量就非常大，尤其是房地產(chǎn)綜合開發(fā)，往往需要億元以上的資金，但這完全依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金是不可能的，必須借助于籌資活動(dòng)，以補(bǔ)充開發(fā)資金的不足。

• 房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)

由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長(zhǎng)，綜合開發(fā)一般需要3—5年的時(shí)間，因此，房地產(chǎn)資金占用在未完工產(chǎn)品上的數(shù)量很大，占用期也很長(zhǎng)，故而影響到資金周轉(zhuǎn)速度異常緩慢，資金周轉(zhuǎn)率很低。

• 房地產(chǎn)資金回收速度慢

由于房地產(chǎn)開發(fā)需用資金大，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，占用資金多，故而導(dǎo)致房地產(chǎn)資金回收速度慢，回收期長(zhǎng)。

• 房地產(chǎn)資金缺乏流動(dòng)性

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，是一種缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)。資產(chǎn)的流通性是指在必要的時(shí)候，可以迅速地兌換成現(xiàn)金的能力。股票、債券等資產(chǎn)是一種流動(dòng)性極強(qiáng)的資產(chǎn)，在需要的時(shí)候，股票、債券持有者可隨時(shí)將其售出兌換成現(xiàn)金。而房地產(chǎn)的流動(dòng)性卻極差。由于種種原因，所投資產(chǎn)有時(shí)可能被固定或牽制在某一房產(chǎn)上，難于變現(xiàn)和不能變現(xiàn)，或因變現(xiàn)后損失太大而不愿變現(xiàn)，從而不得不長(zhǎng)期持有它。這是房產(chǎn)持有者急需現(xiàn)金時(shí)常常遇到的棘手問題。

• 房地產(chǎn)資金市場(chǎng)效率較低

房地產(chǎn)資金由于多數(shù)固定于房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)土：，加上房地產(chǎn)交易復(fù)雜，其價(jià)值的確定需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的分析和評(píng)估。因此，短期內(nèi)交易量相對(duì)較少，交易成交率更為有限。房地產(chǎn)交易及其資金的轉(zhuǎn)手一般都是在不公開的情況下進(jìn)行的，市場(chǎng)上一般又沒有定期發(fā)表的交易和房地產(chǎn)評(píng)估資料可循。這種低效率的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)給房地產(chǎn)資金的流動(dòng)性帶來(lái)極大的困難。

• 房地產(chǎn)資金存在穩(wěn)定性

房地產(chǎn)資金墊付量大，房產(chǎn)又總是附著于地產(chǎn)而不能移動(dòng)，因此，無(wú)論是置房單位或個(gè)人，一般都是將房地產(chǎn)資金逐步積累起來(lái)，分批存入銀行帳戶。如果資金不足，就向銀行貸款，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)如5年、lo年及至更長(zhǎng)時(shí)間才能還清貸款。因此，房地產(chǎn)資金是長(zhǎng)期的還款過(guò)程和逐步積累過(guò)程結(jié)合在一起的。對(duì)一定地區(qū)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)資金是比較穩(wěn)定的資金來(lái)源。

• 按資金來(lái)源渠道和所有權(quán)性質(zhì)的不同分類

1．國(guó)家資金。

是指國(guó)家調(diào)撥供房地產(chǎn)開發(fā)長(zhǎng)期使用的資金。具體包括國(guó)家固定基金、國(guó)家流動(dòng)基金等。

2．企業(yè)資金。

是指企業(yè)內(nèi)部形成的自有資金。具體包括企業(yè)固定基金、企業(yè)流動(dòng)基金、企業(yè)商品房周轉(zhuǎn)金、企業(yè)出租房產(chǎn)基金、各項(xiàng)專用基金等。

3．個(gè)人和單位投入資金

是指企業(yè)從社會(huì)籌集的個(gè)人和單位資金，企業(yè)與企業(yè)間聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，相互投入的資金。具體包括發(fā)行股票、債券所得，以及聯(lián)營(yíng)投資等固定基金，聯(lián)營(yíng)流動(dòng)資金及聯(lián)營(yíng)專用基金等。

4．借入資金

是指向外單位借入或預(yù)收、應(yīng)付的資金。具體包括上級(jí)借款、銀行借款、預(yù)收定金、其他預(yù)收款、應(yīng)付款等。

• 按資金在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的分布情況分類

1．生產(chǎn)性資金。

主要包括土地開發(fā)資金和房屋建造資金。土地開發(fā)資金主要指用于土地使用權(quán)承讓、地價(jià)費(fèi)或征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、七通一平費(fèi)、小區(qū)規(guī)劃費(fèi)等。

房屋建造資金主要指用于建造房屋的自營(yíng)工程費(fèi)，包括設(shè)計(jì)費(fèi)，材料、設(shè)備、人工費(fèi)，施工管理費(fèi)，稅金和外包工程的工程費(fèi)等。

2．經(jīng)營(yíng)性資金

主要包括房地產(chǎn)商品資金、房地產(chǎn)管理資金和房屋保養(yǎng)維修資金。房地產(chǎn)商品資金主要用于商品房屋、出租房屋、已開發(fā)土地等；房地產(chǎn)管理資金主要用于對(duì)經(jīng)租房屋的管理人員工資和各項(xiàng)管理費(fèi)用；房屋保養(yǎng)維修資金主要用于經(jīng)租房屋維修的材料費(fèi)、人工費(fèi)、施工管理費(fèi)和發(fā)包工程費(fèi)等。

• 按資金在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的作用分類

1．生產(chǎn)領(lǐng)域資金

包括勞動(dòng)資料、勞動(dòng)對(duì)象及勞務(wù)人員工資。

2．流通領(lǐng)域資金

包括勞動(dòng)產(chǎn)品、貨幣資金和結(jié)算資金等。

• 按資金的實(shí)物形態(tài)和價(jià)值轉(zhuǎn)移方式分類

1．固定資金

實(shí)物形態(tài)為房屋、設(shè)備等固定資產(chǎn)，其價(jià)值通過(guò)磨損以折舊的形式轉(zhuǎn)移到商品產(chǎn)品中去，并從產(chǎn)品銷售中得到補(bǔ)償。

2．流動(dòng)資金

實(shí)物形態(tài)為原材料、燃料等，其價(jià)值除規(guī)定分期攤銷外，都一次全部轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品中去，并從銷售和經(jīng)租中得到補(bǔ)償，轉(zhuǎn)化為貨幣資金資金。

圖一　房地產(chǎn)資金分類圖

房地產(chǎn)資金隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)的不斷進(jìn)行而不停地運(yùn)動(dòng)、循環(huán)與周轉(zhuǎn)。由于房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程依次經(jīng)過(guò)供應(yīng)、生產(chǎn)、銷售三個(gè)連續(xù)階段，因此，房地產(chǎn)資金相應(yīng)表現(xiàn)為儲(chǔ)備資金、生產(chǎn)資金和成品資金三種形態(tài)，并依次轉(zhuǎn)化，不斷地循環(huán)與周轉(zhuǎn)。

(一)供應(yīng)階段

是房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)備階段。在這一階段，企業(yè)把屬于自己支配的貨幣資金用來(lái)采購(gòu)材料，購(gòu)置土地使用權(quán)，形成儲(chǔ)備資金。

(二)生產(chǎn)階段

即開發(fā)建設(shè)階段，是開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)行過(guò)程的核心階段。在這一階段，企業(yè)把生產(chǎn)資料投入到土地開發(fā)、房屋建設(shè)中，生產(chǎn)出勞動(dòng)產(chǎn)品(可供出售的土地及商品房)，發(fā)生各種生產(chǎn)耗費(fèi)——物化勞動(dòng)及活勞動(dòng)的耗費(fèi)。隨著生產(chǎn)費(fèi)用支出的發(fā)生，企業(yè)資金從儲(chǔ)備資金轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資金形態(tài)(在建項(xiàng)目)。當(dāng)產(chǎn)品建造完成，生產(chǎn)資金轉(zhuǎn)化為成品資金，即開發(fā)建設(shè)產(chǎn)品。因此，生產(chǎn)階段既是產(chǎn)品形成的建造階段，又是價(jià)值轉(zhuǎn)移和價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程。

(三)銷售階段

是產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)階段。在這一階段，企業(yè)把建造完工的產(chǎn)品，即通過(guò)生產(chǎn)過(guò)程開發(fā)建成的場(chǎng)地和商品房等，按照等價(jià)交換的原則，通過(guò)出售或出租收回墊支的資金并實(shí)現(xiàn)企業(yè)的純收入，此時(shí)，成品資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金。

由上述分析可以看出，房地產(chǎn)資金在運(yùn)動(dòng)過(guò)程中經(jīng)常改變其形態(tài)，但總是沿著貨幣資金一儲(chǔ)備資金一生產(chǎn)資金一成品資金一貨幣資金。這樣不停地循環(huán)與周轉(zhuǎn)，就形成了房地產(chǎn)資金的運(yùn)動(dòng)循環(huán)過(guò)程。如圖二所示：

圖二　房地產(chǎn)資金循環(huán)運(yùn)行圖