不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊的事實(shí)。

不動產(chǎn)登記的目的是通過登記，使?jié)撛诘慕灰桩?dāng)事人能清晰地識別標(biāo)的物上的權(quán)利內(nèi)容。具體地說，不動產(chǎn)的登記就是向公眾公示不動產(chǎn)之本身的狀態(tài)(即標(biāo)示，包括面積、位置等)與不動產(chǎn)物權(quán)的變動情況(即物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅等)，以及不動產(chǎn)上所成立的負(fù)擔(dān)情況等。

1．不動產(chǎn)之本身的狀態(tài)。不動產(chǎn)之狀態(tài)指用文字(圖、表)反映一宗或數(shù)宗不動產(chǎn)的狀態(tài)情況。包括不動產(chǎn)的位置、權(quán)屬、界限、面積和用途等基本情況。

對不動產(chǎn)的界定指的是在外觀上可以清楚界定，并以某種方式加以利用或經(jīng)營的土地及其地上建筑物。但物權(quán)法中的不動產(chǎn)概念除了“土地，附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動產(chǎn)”外，更重要的是法律意義上的界定，即是一種純形式的界定。這種界定，以對不動產(chǎn)之官方記錄(地籍冊)為基礎(chǔ)；同時此種界定自身又成為以不動產(chǎn)在不動產(chǎn)登記簿中進(jìn)行登記的基礎(chǔ)。因此，“法律意義上的土地，是以地籍塊方式進(jìn)行測量與標(biāo)記的，并在土地登記簿中以‘土地’進(jìn)行登記的——如建立專門的土地登記簿簿頁，或在共同登記簿簿頁中置于專門的號碼之下——地球表面的一部分”。

2．物權(quán)的設(shè)立(取得)。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或產(chǎn)生，是指物權(quán)與特定主體相結(jié)合，即某一主體取得對某物的物權(quán)。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或產(chǎn)生，從獲得物權(quán)的主體而言，又稱物權(quán)的取得。物權(quán)的取得包括原始取得與繼受取得兩種情況。不同的取得其具體方式和效果也有不同。除了極少數(shù)法定物權(quán)以外，不動產(chǎn)物權(quán)取得都以公示為條件，公示方法一旦不存在，則不動產(chǎn)物權(quán)制度也就不存在。通過公示，公眾可以了解物權(quán)的有無。

3．物權(quán)的移轉(zhuǎn)。物權(quán)的移轉(zhuǎn)是指已經(jīng)存在的物權(quán)在民事主體之間的流轉(zhuǎn)，即某一物權(quán)從一個權(quán)利人轉(zhuǎn)移至另一個權(quán)利人。而物權(quán)的移轉(zhuǎn)也是通過公示體現(xiàn)出來的。如果某個物權(quán)雖然已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)，但沒有通過公示予以顯示，則在法律上并沒有真正完成物權(quán)的移轉(zhuǎn)。從法律效果來看，只要作為公示內(nèi)容的物權(quán)現(xiàn)狀沒有變動，便可以視為物權(quán)移轉(zhuǎn)未曾發(fā)生。反之，如果登記簿記載的某項(xiàng)物權(quán)已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)，而事實(shí)上并沒有移轉(zhuǎn)，但在法律上則認(rèn)為物權(quán)已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)。通過公示，公眾可以了解物權(quán)的動態(tài)。

4．物權(quán)的變更。物權(quán)的變更從廣義上說，包含物權(quán)的主體、客體和內(nèi)容等要素的一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)的變更。但主體的變更主要涉及物權(quán)的取得與喪失，故物權(quán)法上的物權(quán)變更通常指狹義的變更，即僅指物權(quán)的客體與內(nèi)容的變更?？腕w的變更如建筑物的增減、用途的改變等，也需通過公示，使公眾了解不動產(chǎn)物權(quán)客體的真實(shí)情況。

5．物權(quán)的消滅。物權(quán)的消滅是指物權(quán)的終止或喪失(包括標(biāo)的物的滅失)，即物權(quán)與其主體分離。當(dāng)某一項(xiàng)物權(quán)由于某種原因消滅時，應(yīng)當(dāng)將不動產(chǎn)物權(quán)在不動產(chǎn)登記簿上注銷。即通過公示，阻止此類物權(quán)再進(jìn)入交易市場。

6．物權(quán)的負(fù)擔(dān)。物權(quán)的負(fù)擔(dān)是指在一項(xiàng)不動產(chǎn)之上設(shè)立的其他物權(quán)(如設(shè)立抵押權(quán)、用益物權(quán)等)，導(dǎo)致該不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利行使受到相應(yīng)的限制，故也稱物權(quán)的限制。登記提供給社會的法律訊息為全面的訊息，當(dāng)然也可能包括對其不利的內(nèi)容。在德國法中，登記中就有對權(quán)利人不利的內(nèi)容，如“異議抗辯登記”、“權(quán)利限制登記”等等。這樣做的目的，是為社會作不動產(chǎn)風(fēng)險的警示，讓社會尤其是不動產(chǎn)取得人了解不動產(chǎn)的全面情況，然后自己決定是否與登記的權(quán)利人進(jìn)行有關(guān)的法律行為。這一點(diǎn)在不動產(chǎn)抵押制度中顯得非常重要。因?yàn)椋罁?jù)民事權(quán)利意思自治的原則，法律對抵押權(quán)人對自己是否成為抵押權(quán)人以及成為第幾順位的抵押權(quán)人的事宜無權(quán)做出禁止性規(guī)定；那么在抵押物之上如果已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，或者順位優(yōu)先的其他物權(quán)如用益物權(quán)時，抵押權(quán)人權(quán)利的取得要么實(shí)現(xiàn)困難，要么很不經(jīng)濟(jì)。但是如果不動產(chǎn)登記簿已經(jīng)給抵押權(quán)取得人提供了足夠的警示，使其了解了設(shè)立后序順位抵押權(quán)的風(fēng)險，這就為其判斷形勢并做出決定提供了充分而有力的幫助。公示的警示效力的作用就在于此——通過公示，可以向公眾發(fā)出警示。

7．物權(quán)的處分限制。物權(quán)的處分限制是指于一定范圍內(nèi)限制登記名義人任意處分其不動產(chǎn)之權(quán)利，以保全將來可能實(shí)現(xiàn)之不動產(chǎn)權(quán)利。如一般的處分禁止、查封、扣押、破產(chǎn)記載，等等。限制登記并不直接導(dǎo)致物權(quán)變動，只是限制了登記名義人處分其不動產(chǎn)的權(quán)利。廣義上的限制登記包括異議登記、預(yù)告登記、查封登記、扣押登記、破產(chǎn)登記，等等。狹義上的限制登記主要指查封、扣押、破產(chǎn)等。在我國現(xiàn)行登記制度下，權(quán)利人最常接觸的主要是民事訴訟中的財產(chǎn)保全，即由法院在執(zhí)行中實(shí)行的查封。

值得注意的是，在奉行登記生效主義的國家，通常只對依法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，對非法律行為產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)則不要求登記。而在奉行登記對抗主義的國家，則不僅要求對依法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，對非法律行為產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)也要求進(jìn)行登記。就我國現(xiàn)行登記制度而言，也是要求對這兩類物權(quán)都進(jìn)行登記。

不動產(chǎn)登記的基本類型

　　依據(jù)現(xiàn)行法律和規(guī)章，我國不動產(chǎn)登記分為總登記、初始登記、移轉(zhuǎn)登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)登記和注銷登記。

• 　　(一)總登記和初始登記

　　總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記?？偟怯浭且环N針對所有地產(chǎn)和房產(chǎn)的一種普遍性登記，對于從未取得登記證書的房地產(chǎn)權(quán)人而言，這種登記是一種初始登記；而對于已經(jīng)取得登記證書的房地產(chǎn)權(quán)人而言，這種登記是一種換證登記。

　　通常意義上講的初始登記僅指新建房屋者向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)的登記。根據(jù)《物權(quán)法》，合法建房屬于原始取得，自事實(shí)行為成就(房屋建成)時即取得物權(quán)，但未經(jīng)登記，不能取得處分權(quán)。

　　總登記或初始登記后，一幢房屋即建立一套登記簿(底簿)，而之后的一切有關(guān)于該房產(chǎn)的登記，均記載于該登記簿上。按照不動產(chǎn)的一般原理，房屋和其占有的土地視為一個物，一般以土地編號為基礎(chǔ)設(shè)立一個登記簿，記載房屋及其他不動產(chǎn)。由予我圈因?qū)嵭小胺课菟袡?quán)+土地使用權(quán)”產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，因而宜采用以房屋為基礎(chǔ)設(shè)立底簿的做法，即以房屋編號為基礎(chǔ)設(shè)立底簿，記載其依賴或附屬的土地使用權(quán)等。但是，我國目前除廣州、深圳、上海等少數(shù)城市外，一般存在房屋登記和土地登記兩套登記體系，①這就使得登記變得復(fù)雜，而且不利予不動產(chǎn)物權(quán)公示和規(guī)則統(tǒng)一。

• 　　(二)設(shè)立登記

　　根據(jù)物權(quán)法理論，他物權(quán)產(chǎn)生予既有的物權(quán)之上；對于原權(quán)利來說，他物權(quán)是原權(quán)利人設(shè)立的結(jié)果，因而他物權(quán)登記即為設(shè)立登記。

　　在我國，他物權(quán)分兩個層次，一種是土地使用權(quán)，它產(chǎn)生予國家土地所有權(quán)；一種是他項(xiàng)權(quán)。

　　從士地使用權(quán)是所有權(quán)上設(shè)立的負(fù)擔(dān)而言，土地使用投應(yīng)警登記在所有權(quán)底簿上，但是，由于國有土地所有權(quán)并沒有底簿，因此，主地使用權(quán)一開始就是獨(dú)立建簿登記的。取得土地使用權(quán)必須進(jìn)行登記，之后的轉(zhuǎn)讓也必須進(jìn)行登記，變更和消滅也必須登記，這些都屬于土地使用權(quán)登記范疇。

　　《物權(quán)法》并沒有規(guī)定他項(xiàng)權(quán)。在實(shí)踐中，他項(xiàng)權(quán)指土地使用權(quán)以外其他類型的“他物權(quán)”，如地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃使用權(quán)等。這樣土地使用權(quán)的租賃、抵押必須進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)登記。另外，根據(jù)《登記辦法》第19條，申請房屋設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請他項(xiàng)權(quán)登記。

　　他項(xiàng)權(quán)登記，對予取得他項(xiàng)權(quán)的人而言，其取得登記，結(jié)果表現(xiàn)為取得房屋他項(xiàng)權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。但對于土地所有權(quán)人和房屋所有權(quán)人而育則是一種負(fù)擔(dān)，是原權(quán)利的減損(對第三人而言是權(quán)利瑕疵)，因此，他項(xiàng)投登記往往伴隨著變更登記，即在原權(quán)利登記簿上作設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的登記。

• 　　(三)移轉(zhuǎn)登記和變更登記。

　　在總登記后，房地產(chǎn)權(quán)屬會因各種法律行為和事件而發(fā)生移轉(zhuǎn)、分割、合并等變化；為使世人了解這些變化，公示權(quán)利的最終歸屬，必須進(jìn)行登記。相對于初始登記而言，這些登記在理論上均稱為變更登記。只是《登記辦法》將之囂分為移轉(zhuǎn)登記和變更登記。

　　《登記辦法》第17條規(guī)定，因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日(修訂前為30日)內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。這些登記被該辦法確定為移轉(zhuǎn)登記(俗稱過戶登記)。而《登記辦法》規(guī)定的變更登記僅限予房地產(chǎn)本身發(fā)生變化的情況下進(jìn)行的登記，如因房屋牌號變化、房屋面積增減、房屋翻建而為的登記。另外，需要說明的是：

　　(1)繼承、裁決引起變動只是轉(zhuǎn)讓的前提條件，而不是取得物權(quán)的要件；

　　(2)共有財產(chǎn)的分割、法人分立或合并等屬予變更登記；

　　(3)劃撥只是形成劃撥土地使用權(quán)的途徑，屬予設(shè)立物權(quán)行為，而不是移轉(zhuǎn)物權(quán)的行為，因此劃撥后進(jìn)行的登記應(yīng)當(dāng)是設(shè)定登記而非移轉(zhuǎn)登記。

• 　　(四)注銷登記

　　注銷登記有兩種。一種是因《登記辦法》第25條規(guī)定的注銷房屋所有權(quán)登記的情形：

　　(1)申報不實(shí)的；

　　(2)涂改房屋權(quán)屬證書的；

　　(3)房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；

　　(4)因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。第25條規(guī)定登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書，而實(shí)際上大多數(shù)注銷登記是由當(dāng)事人提起的，并非由登記機(jī)關(guān)主動注銷。另一種是所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所涉及的注銷登記。移轉(zhuǎn)登記必然將原權(quán)利人權(quán)利注銷、收回產(chǎn)權(quán)證書，即注銷登記。

　　從范圍上講，涉及所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)的移轉(zhuǎn)、客體滅失或終止的，都必須進(jìn)行注銷登記。注銷登記為不動產(chǎn)權(quán)利人的義務(wù)。

不動產(chǎn)登記的特殊類型

• 　　(一)預(yù)告登記

　　預(yù)告登記(又稱預(yù)登記)是相對予本登記的一項(xiàng)登記。本登記是在當(dāng)事人所應(yīng)具備的實(shí)質(zhì)要件(即有關(guān)當(dāng)事人實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系的要件)和形式要件(即不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)需要的申請程序條件)都已經(jīng)具備時，登記機(jī)關(guān)按當(dāng)事人意愿進(jìn)行的登記。而預(yù)告登記則是在當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所霰要的條件缺乏或者尚未成就時，即權(quán)利取得人只對未來取得物權(quán)享有請求權(quán)時，法德為保護(hù)這一請求權(quán)而為其進(jìn)行的登記。在德國，通說認(rèn)為，預(yù)告登記是尚未成為物權(quán)的一切不動產(chǎn)請求權(quán)(如附條件、附期限的不動產(chǎn)請求權(quán))的保全措施。

　　預(yù)告登記，是為了保全一項(xiàng)旨在轉(zhuǎn)移、變更和廢止不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而預(yù)先進(jìn)行的一種登記。它的目的在于保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求杈，或者是移轉(zhuǎn)或使其消滅的請求權(quán)，或者是房地產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容或順序變動的請求權(quán)，或附條件或期限的請求權(quán)?！坝捎陬A(yù)登記是將物權(quán)法的規(guī)則施加予債權(quán)法，給予屬于債權(quán)法的請求權(quán)以排他的物權(quán)效力，故其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債法的擴(kuò)張。”

　　《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記?！备鶕?jù)該條，只有房屋買賣合同的當(dāng)事人或其他不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的當(dāng)事人可以提起預(yù)告登記申請。該條中出現(xiàn)了“按照約定”修飾語，這里的約定似乎無從談起。因?yàn)轭A(yù)告登記本身一般是當(dāng)事人為保全自己的請求權(quán)依法進(jìn)行的，而不大可能依約定進(jìn)行。

　　這種登記的目的在于限制登記名義人進(jìn)行處分，如甲與乙簽訂了房地產(chǎn)買爽合同，購買人乙進(jìn)行預(yù)告登記后，可以阻卻甲再次將房屋賣給他人。因此，第20條第2款明確規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”這使得債權(quán)請求權(quán)具有排除他人請求權(quán)的效力。

　　預(yù)告登記限制物權(quán)人的處分權(quán)，因而其存續(xù)有一定的時間限制?！段餀?quán)法》第20條第2款規(guī)定為三個月，即預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請正式登記的，原有的預(yù)告登記失效。

• 　　(二)異議登記

• 　　1．異議登記

　　異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)物權(quán)登記的正確性存有異議而提出的登記。異議登記旨在對登記錯誤狀態(tài)下的事實(shí)權(quán)利人或者利害關(guān)系人提供救濟(jì)的手段。

　　異議登記申請人并非因?yàn)楫愖h登記就取得任何權(quán)利，異議登記實(shí)際上僅將原登記權(quán)利由確定的歸屬于登記名義人的狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N懸麗來決存有疑義的狀態(tài)。異議登記申請人，通過臨時在不動產(chǎn)登記簿上記載對該不動產(chǎn)物權(quán)異議內(nèi)容，排除登記的公信力，排斥第三人的信賴，從蔚達(dá)到維護(hù)和救濟(jì)己身權(quán)利的目的。

　　異議登記不是一種對錯誤登記的最終修正，對登記錯誤徹底改正的整記為更正登記。但異議登記是在更正登記之前作出的，臨時性地提供一種保護(hù)，意在填補(bǔ)在發(fā)現(xiàn)登記錯誤與最終得以更正錯誤這一段時間對真實(shí)權(quán)利人權(quán)利保護(hù)的空缺。其優(yōu)點(diǎn)就是及時簡便，易實(shí)現(xiàn)；缺點(diǎn)在予臨時性。

　　異議登記與更正登記往往是相互配合的，這種配合往往是先有異議登記，然后再申請更正登記。但是，我國《物權(quán)法》第19條第2款則規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記?！彼坪踔挥懈怯浭茏璨拍苓M(jìn)行異議登記。這樣的規(guī)定有違異議登記的本義。

• 　　2．異議登記的要件

　　異議登記申請和登記的一般要件為：

　　其一，權(quán)利人或利害關(guān)系人申請。利害關(guān)系人申請是發(fā)起異議登記的前提，登記機(jī)關(guān)不能依職權(quán)為任何異議登記。至予利害關(guān)系人的范圍，從理論上講，可以是交易關(guān)系以外的與交易標(biāo)的物有利害關(guān)系的任何人。

　　其二，異議登記不需要經(jīng)原權(quán)利人同意。異議登記是臨時性限制，因此，必須征得權(quán)利人同意。其三，登記機(jī)關(guān)只要作形式審查，當(dāng)事人提供的證據(jù)只要形式上成立即可。

• 　　3．異議登記不當(dāng)?shù)呢?zé)任

　　異議登記在某種程度上限制了登記權(quán)利，如果異議不當(dāng)或存在惡意，可能會給真正的權(quán)利人造成無端的損害?！段餀?quán)法》第19條第2款肯定了異議不當(dāng)?shù)呢?zé)任：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。”

• 　　(三)更正登記

　　更正登記，是指權(quán)利人或利害關(guān)系人，如發(fā)現(xiàn)登記權(quán)利與真實(shí)權(quán)利范圍不一致、登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致、登記權(quán)利性質(zhì)與真實(shí)權(quán)利性質(zhì)不一致或原登記存在錯誤、遺漏、虛假等情況時，可申請登記機(jī)關(guān)更正。

　　依照《物權(quán)法》第19條，更正登記的要件是：

　　其一，權(quán)利人、利害關(guān)系人申請；

　　其二，更正登記申請人須提交證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的特定事項(xiàng)存在錯誤；

　　其三，不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書蕊同意更正或者登記機(jī)構(gòu)審查證據(jù)后能夠確信登記確有錯誤的，則登記機(jī)構(gòu)予以更正登記。

　　但是，如果當(dāng)事人不同意或者登記機(jī)構(gòu)不能自主判斷登記存在錯誤或存在確權(quán)糾紛的，登記機(jī)構(gòu)往往對當(dāng)事人之間的爭議不作實(shí)質(zhì)判斷，而要求當(dāng)事人提請法院解決糾紛，作出判決。登記機(jī)構(gòu)再依據(jù)法院判決作出更正或不予更正的決定。

　　更正登記可以由登記簿上的權(quán)利人自已提出，這主要是針對登記簿記錄的不動產(chǎn)狀況的錯誤，如登記姓名錯誤、不動產(chǎn)描述錯誤等。這種更正登記因不涉及權(quán)利人以外人的利益，相對比較簡單。更正登記也可以由登記簿上以外的人提出，比如丈夫?qū)⒎蚱薰灿蟹课莸怯洖樽约阂蝗胨?，妻子可申請更正?/p>

　　更正登記可以直接申請，也可以先申請異議登記，在異議得到確認(rèn)時再申請更正登記。更正登記可以由當(dāng)事人主動申請，也可以由房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)通知當(dāng)事人申請。如果當(dāng)事人在接到通知后無正當(dāng)理由不辦理更正手續(xù)的，登記機(jī)關(guān)可以主動更正，并將更正結(jié)果通知當(dāng)事入。

從各國立法例來看，不動產(chǎn)登記的模式大體上可以分為如下的三種：

1．契據(jù)登記制。又稱“法國登記制”或“登記對抗主義”，指不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更，經(jīng)當(dāng)事人訂立契據(jù)即已生效，但非經(jīng)登記，不得對抗第三人。

2．權(quán)利登記制。又稱“德國登記制”，指不動產(chǎn)物權(quán)的變動，僅有當(dāng)事人的意思表示一致還不能產(chǎn)生效力，必須經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查確定，并踐行法定登記的形式后，才生效力。這種登記制度的主要特點(diǎn)有：

(1)采用“特定性原則”，登記簿記載了不動產(chǎn)所有權(quán)特征的標(biāo)示，從而將現(xiàn)實(shí)中存在的不動產(chǎn)準(zhǔn)確地反映在登記簿之中，使得登記簿成為不動產(chǎn)的法律表現(xiàn)。

(2)采用“物權(quán)法定原則”，登記簿記載的物權(quán)類型和內(nèi)容必須符合法律規(guī)定，或者說，登記簿記載的權(quán)利必須具有“登記能力”。

(3)登記是應(yīng)利害關(guān)系人的要求進(jìn)行的(申請原則)。

(4)采用“優(yōu)先原則”，即先登記的權(quán)利優(yōu)先于后登記的權(quán)利，此即為“順位”。

(5)采用“登記連續(xù)性原則”，即每一項(xiàng)權(quán)利的擁有人在處分權(quán)利時都要在登記簿上登記，這樣就在權(quán)利人之間形成了權(quán)利鏈條，從而保證交易的純凈性。

(6)全面遵守“合法性原則”，要求登記官對權(quán)利處分行為進(jìn)行預(yù)先審查。

(7)采用“物權(quán)公示原則”，即在依法律行為進(jìn)行的不動產(chǎn)物權(quán)變動場合，進(jìn)行登記對當(dāng)事人之間預(yù)先商定的物權(quán)變動是必不可少的，不登記物權(quán)不得變動。

(8)登記具有推定力和公信力。已作的登記構(gòu)成相關(guān)權(quán)利的推定，相信登記并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行交易的人不應(yīng)受到損害。

3．托倫斯登記制。托倫斯登記制又稱澳洲登記制，或權(quán)利交付主義，由托倫斯爵士(SirRobertTorrens)在澳洲所創(chuàng)。目前澳大利亞所有的州、新西蘭、英格蘭、蘇格蘭、愛爾蘭、加拿大大部分的省、新加坡、馬來西亞以及美國的科羅拉多、夏威夷等12個州(也有學(xué)者說是10個州)都采用這一制度。一般來說，托倫斯登記制度具有以下的一些特點(diǎn)：

(1)為權(quán)利登記制度的一種，即登記的目的在于確定產(chǎn)權(quán)和表征產(chǎn)權(quán)。

(2)為任意登記，并不強(qiáng)迫一切土地必須向政府申請登記，而由當(dāng)事人自行決定是否登記。土地一經(jīng)申請第一次登記后，以后再有土地轉(zhuǎn)移或變動，則必須登記。

(3)為實(shí)質(zhì)審查主義，登記官需對登記原因及證明文件予以詳細(xì)的審查，必須公告者須經(jīng)公告程序，登記始能確定。

(4)有公信力，登記一經(jīng)完成，即有不可推翻的效力，此項(xiàng)權(quán)利的效力由國家予以保證，任何人都可以信賴此登記。

(5)產(chǎn)權(quán)的變動，非經(jīng)過登記于登記簿不生效力。

(6)交付土地產(chǎn)權(quán)證書，此為登記名義人應(yīng)該享有權(quán)利的確定憑證。

(7)如果土地權(quán)利上設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)，也應(yīng)為登記。已經(jīng)登記的土地上如果有抵押權(quán)，或者設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利時，應(yīng)辦理他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定的變更登記。

(8)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任，登記的土地產(chǎn)權(quán)有不可推翻的效力，如果登記有錯誤或者有遺漏，導(dǎo)致真正權(quán)利人的損害，登記機(jī)關(guān)負(fù)賠償責(zé)任。登記機(jī)關(guān)特設(shè)立賠償基金以備賠償。

登記制度是維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，保障交易安全的重要法律手段，公示對于市場經(jīng)濟(jì)秩序的建立和維護(hù)具有十分重要的意義。對于登記的作用，有不同的表述。如王利明先生將登記(公示)的作用歸納為：確定物權(quán)歸屬、解決物權(quán)沖突的作用，保護(hù)交易安全和維護(hù)交易秩序的作用，減少交易費(fèi)用和提高效率的作用，實(shí)現(xiàn)國家對不動產(chǎn)交易的宏觀調(diào)節(jié)和監(jiān)控的作用。而德國的鮑爾·施蒂爾納先生認(rèn)為“土地登記簿之登記，具有三項(xiàng)作用：轉(zhuǎn)讓作用、推定作用、善意取得作用”。其實(shí)各有道理，只是出發(fā)點(diǎn)不同而已。鮑爾·施蒂爾納先生歸納的是登記之內(nèi)在的、客觀的作用；而王利明先生主要從社會角度出發(fā)，抽象出維護(hù)交易秩序與降低交易成本的作用。具體來說，登記的作用主要表現(xiàn)在：

第一，轉(zhuǎn)讓作用，即法律對物權(quán)變動模式的規(guī)定。通過登記，可以決定物權(quán)的變動是否發(fā)生或是否具有對抗第三人的效力——物權(quán)的形成力與對抗力。

對于公示對抗主義登記制度而言，登記賦予物權(quán)的對抗力——未經(jīng)登記的物權(quán)變動不得對抗第三人，在這一模式下，登記不具有形成力，而只具有對抗力；對于公示生效主義登記制度而言，登記賦予物權(quán)的形成力——未經(jīng)登記不能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果，在此模式下，登記具有形成力。

總之，無論采何種模式，通過登記才可以決定物權(quán)的變動是否發(fā)生或是否具有對抗第三人的效力。由此而確定物權(quán)歸屬，解決物權(quán)的沖突。同時，設(shè)立登記不僅可以彰顯物權(quán)的變動，而且有助于解決物權(quán)的沖突，就是說在同一物之上存在著兩個或兩個以上的、在內(nèi)容上相互矛盾的物權(quán)時，應(yīng)當(dāng)以登記的時間先后來確定應(yīng)當(dāng)確認(rèn)和保護(hù)哪一項(xiàng)物權(quán)。

第二，推定作用，即法律對登記效力的規(guī)定。登記在土地登記簿中的權(quán)利人，推定其為事實(shí)上的權(quán)利人。由于物權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，通過登記就能確定某項(xiàng)物權(quán)的歸屬，登記簿記載的權(quán)利人實(shí)際上就是對物權(quán)的歸屬在法律上的確定。也就是說，凡是登記簿所記載的權(quán)利人，就是法律所承認(rèn)的享有權(quán)利的人。即使登記發(fā)生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記簿記載的人為真正的權(quán)利人，不動產(chǎn)登記所表現(xiàn)出來的物權(quán)對第三人而言也應(yīng)該被認(rèn)為是正確的。其體現(xiàn)的是法律真實(shí)觀念，而不是客觀真實(shí)觀念，因?yàn)榈怯浭且試倚袨橹С值奈餀?quán)公示手段，其法律效果當(dāng)然為社會所普遍信服。

第三，善意取得作用，即對信任不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利為正確權(quán)利而取得該項(xiàng)權(quán)利的第三人，法律認(rèn)可其權(quán)利取得有效而予以保護(hù)。按照法律邏輯，權(quán)利取得僅在讓與人為有權(quán)利之人時，才允許發(fā)生。但這又會有礙權(quán)利交易與經(jīng)濟(jì)生活的運(yùn)行。因?yàn)槿〉萌嗣看味急仨毴ゲ槊髋c其交易者是否是真的“權(quán)利人”，這顯然會帶來巨大的有時甚至是無法克服的困難。因此，法律的設(shè)計承認(rèn)自無權(quán)利人處善意取得的可能性。但是這種善意取得必須有所依據(jù)，而這種依據(jù)就是土地登記簿中的實(shí)際狀態(tài)。當(dāng)?shù)怯洶l(fā)生錯誤時，則不應(yīng)不利于信賴土地登記簿登記狀態(tài)的取得人。

第四，維護(hù)交易秩序與降低交易成本的作用。基于上述登記的作用，我們可以得出登記實(shí)際上是為了維護(hù)交易秩序與降低交易成本的結(jié)論。交易實(shí)際上是物權(quán)的移轉(zhuǎn)，為了使這種移轉(zhuǎn)正常進(jìn)行，防止移轉(zhuǎn)中的欺詐等行為，就必須使交易雙方充分了解交易客體的權(quán)屬狀況，了解物權(quán)狀況的各種信息，包括權(quán)利人是否真正享有物權(quán)、物權(quán)的負(fù)擔(dān)狀況如何、物權(quán)的存續(xù)期限等等。只有在了解了這些情況的基礎(chǔ)上，當(dāng)事人才能決定是否從事交易或者交易以什么樣的價格達(dá)成。如果不充分了解這些信息，不僅使交易受阻或交易成本增加，而且會給交易欺詐行為提供機(jī)會，擾亂交易秩序。在日益發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)條件下，交易安全與效率具有十分重要的意義。

不動產(chǎn)登記與物權(quán)法在不動產(chǎn)登記制度下，與特定物權(quán)發(fā)生關(guān)聯(lián)的交易當(dāng)事人或潛在的交易當(dāng)事人，在交易中只需要關(guān)心物權(quán)有沒有登記以及登記的內(nèi)容如此簡單的問題足矣。而不必費(fèi)盡心機(jī)去關(guān)心登記是否正確或登記的權(quán)利是否存在等所謂“惡魔證明”。不動產(chǎn)登記法律不僅為交易當(dāng)事人提供了極大的方便，而且使交易當(dāng)事人從繁瑣的征詢、調(diào)查中解放出來，極大地降低了征信成本，交易因此變得活躍而迅捷。交易的安全與效益有機(jī)地整合在一起，從而維護(hù)了市場的交易秩序。

不動產(chǎn)登記法是不動產(chǎn)的程序法，不動產(chǎn)登記程序在不動產(chǎn)法中占有重要地位。依據(jù)登記理論和現(xiàn)行法的規(guī)定，將登記的基本程序確定為：申請、受理、審核、公告、頒發(fā)權(quán)屬證書。

(一)申請

享有不動產(chǎn)登記請求權(quán)的人可以向登記機(jī)關(guān)提出登記申請。不動產(chǎn)登記請求權(quán)是指登記權(quán)利人對登記義務(wù)入所享有的請求其履行登記義務(wù)或協(xié)助履行登記義務(wù)的權(quán)利。

主張不動產(chǎn)權(quán)的人或其代理人向登記機(jī)關(guān)提出申請時，必須按照登記的種類或權(quán)利種類向登記機(jī)關(guān)提供合法有效的法律文件，供登記機(jī)關(guān)審查。《物權(quán)法》第11條規(guī)定：“當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。”

申請人包括自然人、法入和其他具有民事主體資格的組織。我國的不動產(chǎn)登記采取實(shí)名申請制，申請人為法人和其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請；申請人為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。在申請時，申請人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)單位和相關(guān)人的有效證件。

不動產(chǎn)權(quán)利在因買賣、交換、贈與、抵押、設(shè)典等原因兩發(fā)生變動的場合，應(yīng)由雙方當(dāng)事人共同申請；在不動產(chǎn)權(quán)利因繼承、遺贈等原因兩發(fā)生變動的場合，只需繼承人與受贈與人單方申請；如果不動產(chǎn)由數(shù)人共有，審請登記時應(yīng)由全體共有人共同申請；依據(jù)人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解，或者依據(jù)行政機(jī)關(guān)已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地使用權(quán)爭議處理決定，或者依據(jù)仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁決、調(diào)解申請登記的，以及新建房屋的所有入申請登記的，可以單方申請。

因下列行政或司法行為引起的物權(quán)變動由國家機(jī)關(guān)申請：(1)人民法院、行。致機(jī)關(guān)對土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)依法實(shí)施財產(chǎn)保金等限錯措施；(2)行政機(jī)關(guān)依法作出征用集體所有土地、批準(zhǔn)建設(shè)用地、房屋拆迂許可、商品房預(yù)售許可等與不動產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的決定。

登記申請人可以委托代理人申請不動產(chǎn)權(quán)登記，但必須出具書面授權(quán)書并明確權(quán)限。授權(quán)書是代理人從事代理登記的憑證，是判斷代理人是否有權(quán)代理登記事務(wù)的依據(jù)。代理人代為登記時，須向登記機(jī)關(guān)出示自已的身份證件、授權(quán)書和被代理人(申請人)的有關(guān)證明文件。

在有些情況下，即使沒有申請人，登記機(jī)關(guān)也可以直接代為登記。這些情形是：

(1)依法出房地產(chǎn)符政主管部門代管的房屋；

(2)無入主張權(quán)利的房屋；

(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。由登記機(jī)關(guān)代為登記的房屋不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

除了申請權(quán)利登記外，有些地方性法規(guī)還規(guī)定了可以申請備案登記的事項(xiàng)。如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第16條規(guī)定：“房屋租賃合同等與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的文件，當(dāng)事人可以向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案?！彼^“與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的文件”，主要包括：

(1)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)已受理有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬爭議的證明文件；

(2)土地使用權(quán)抵押權(quán)人、房屋建設(shè)工程抵押權(quán)人作出的在房屋單元預(yù)售時放棄相應(yīng)部位抵押權(quán)的承諾文件；

(3)當(dāng)事人需要辦理登記備案的其他與房地產(chǎn)權(quán)刺有關(guān)的文件。

(二)受理與審核

受理即接受申請人登記請求，一般有三個步驟：

一是檢驗(yàn)證件，查閱總登記簿、產(chǎn)籍檔案資料，判斷可否辦理收件；

二是清點(diǎn)申請人遞交的材料，出具收件收據(jù)；

三是計收登記費(fèi)和應(yīng)交納的契稅。

登記機(jī)關(guān)受理申請人的登記申請和相關(guān)材料后，要對材料的真實(shí)性和合法性進(jìn)行審查，在受理登記申請之日起30天內(nèi)作出準(zhǔn)予登記、暫緩登記、不予登記的決定，并書面通知權(quán)利人(申請人)。

根據(jù)《登記辦法》第22條，有下列情形之一的，經(jīng)權(quán)利人(申請人)申請可以準(zhǔn)予暫緩登記：(1)因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的；(2)按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的；(3)法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的。根據(jù)一般規(guī)則，在有利害關(guān)系人提出異議、權(quán)屬存在爭議的情況下也應(yīng)當(dāng)暫緩登記。

《登記辦法》第23條規(guī)定了不予登記的情況：(1)違章建筑；(2)臨時建筑；(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

對于權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予登記。修訂后的《登記辦法》第27條規(guī)定了登記機(jī)關(guān)作出登記的期艱：視始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日(修訂前為兩令月)內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；注銷登記自受理后15日(修訂前為一個月)內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。之所以在期限上作這樣的調(diào)整，主要原因可能是為提高登記機(jī)關(guān)辦事效率，防止辦證拖延，損害當(dāng)事人利益。

(三)公告

公告即將房地產(chǎn)申請和審查結(jié)果，以一定形式向社會公開。公告期限內(nèi)若無人提出異議，登記機(jī)關(guān)即可辦理登記手續(xù)；若有異議，由登記機(jī)關(guān)對異議進(jìn)行審查，作出異議成立與否的裁決。異議成立，不予登記?！兜怯涋k法》沒有對公告程序和異議作出規(guī)范。有些地方登記條例作了規(guī)定，如《深期I經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第33條規(guī)定：“初始登記經(jīng)審查符合規(guī)定的，贅記機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記申請之日起六十疑內(nèi)作出初步審定，并予以公告，公告期為三十日。對初步審定無異議的，公告期滿后，登記機(jī)關(guān)應(yīng)予以核準(zhǔn)騷記，并向串請人頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書?！?

公告日是一個非常重要的日期，按照《物權(quán)法》第14條的規(guī)定，在采不動產(chǎn)登記生效規(guī)則下，不動產(chǎn)物權(quán)的取得是自記載予不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。公告日可以推定為記載予不動產(chǎn)登記簿的日期。

(四)頒發(fā)證書

在完成前述程序后，依照登記的種類或權(quán)利性質(zhì)，進(jìn)行建冊登記或在登記簿底簿上進(jìn)行記載，并淘權(quán)利人頒發(fā)權(quán)屬證書。

根據(jù)《登記辦法》，房屋權(quán)屬證書主要有房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證，或者房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。這些證書是表明權(quán)利人對特定房屋享有所有權(quán)、共同所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)(抵押權(quán)等)的證明。只要權(quán)利人擁有這些證書且誕書記載的姓名與持有人一致，那么第三人即可以初步推定證書上記載的人為相應(yīng)權(quán)利的享有人。

在我國有砦地方，房地產(chǎn)權(quán)證書采用不同顏色進(jìn)行分類。例如，上海市存在綠、紅翻黃三色房地產(chǎn)權(quán)誕：(1)綠色權(quán)證：頒發(fā)給出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場交易；(2>紅色權(quán)證：頒發(fā)給集體所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利入，該誕所記載的房地產(chǎn)不熊進(jìn)入房地產(chǎn)市場交易；(3)黃色權(quán)證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)按規(guī)定辦理補(bǔ)償?shù)貎r等有關(guān)手續(xù)后，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場交易。