房地產(chǎn)咨詢是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及流通的過(guò)程中，為客戶提供信息、建議、策劃、可行性研究等各種智能服務(wù)的活動(dòng)。房地產(chǎn)咨詢可以為房地產(chǎn)投資者提供包括法律咨詢、政策咨詢、決策咨詢、工程咨詢、造價(jià)咨詢、經(jīng)營(yíng)管理咨詢?cè)趦?nèi)的各種咨詢服務(wù)，也可為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為中的客戶提供信息咨詢、技術(shù)咨詢、價(jià)格咨詢等服務(wù)。

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人參與咨詢的內(nèi)容不同，律咨詢、房地產(chǎn)投資咨詢、房地產(chǎn)融資咨詢、多種類(lèi)型。房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)大致可分為房地產(chǎn)法房地產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格咨詢等。

1．房地產(chǎn)法律咨詢

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可展開(kāi)的房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)包括有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律知識(shí)咨詢、合同咨詢等法律咨詢活動(dòng)，幫助委托人進(jìn)行房地產(chǎn)合同的簽訂、解決相關(guān)法律問(wèn)題、提供解決房地產(chǎn)糾紛處理的法律依據(jù)，化解可能因法庭判決所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，為委托人的正當(dāng)利益提供法律依據(jù)等。

按照經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的不同分類(lèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可開(kāi)展的房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)可分為土地交易法律咨詢、商品房交易法律咨詢和存量房地產(chǎn)法律咨詢。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)所促成的房地產(chǎn)交易的不同方式，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所開(kāi)展的房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)可分為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)法律咨詢、房地產(chǎn)租賃法律咨詢、房地產(chǎn)抵押法律咨詢等。

房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)的方式主要有個(gè)案解答、商業(yè)文書(shū)審查、房地產(chǎn)全程法律服務(wù)三種。個(gè)案解答，指專(zhuān)門(mén)就一個(gè)具體的法律問(wèn)題由經(jīng)紀(jì)人做出一對(duì)一的個(gè)性化解答，闡述所涉及的法律的理解和適用，提出解決問(wèn)題的建議。商業(yè)文書(shū)審查是針對(duì)客戶的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同等房地產(chǎn)商業(yè)文書(shū)，根據(jù)客戶的要求進(jìn)行審查，并提出對(duì)客戶有力的建議和意見(jiàn)，指出對(duì)其不理解的條款約定等。房地產(chǎn)全程法律服務(wù)，是根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容，解答房地產(chǎn)法律及政策，做好交易過(guò)程的法律指導(dǎo)，并提供交易完成后的法律服務(wù)。

2．房地產(chǎn)投資咨詢

房地產(chǎn)投資咨詢業(yè)務(wù)是諸如接受當(dāng)事人委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究、消費(fèi)研究與分析、地塊價(jià)值分析、投資價(jià)值分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃等。這類(lèi)服務(wù)對(duì)從業(yè)人員的素質(zhì)有較高的要求，是高水平的咨詢服務(wù)。

房地產(chǎn)投資已成為廣大投資者為使資產(chǎn)快速增值、獲取高額利潤(rùn)的重要投資方式。但是由于房地產(chǎn)商品的特殊性，房地產(chǎn)投資具有投資成本高、風(fēng)險(xiǎn)大、回收期長(zhǎng)、所需專(zhuān)業(yè)知識(shí)廣的～些特點(diǎn)，使得不少非專(zhuān)業(yè)的投資者尤其是個(gè)人投資者不敢介入到房地產(chǎn)投資中。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員由于具有豐富的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，熟悉房地產(chǎn)投資方方面面的環(huán)節(jié)，可以為投資者提供可行性的投資建議和方案。房地產(chǎn)投資咨詢也就應(yīng)運(yùn)而生。

房地產(chǎn)投資是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊付的資金。從房地產(chǎn)投資形式來(lái)說(shuō)，分為直接投資和間接投資兩種。直接投資又分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資咨詢

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種入住需要的房屋及附屬構(gòu)筑物，即房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，將商品房轉(zhuǎn)讓給新的投資者或者使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商獲取投資收益的目標(biāo)。

根據(jù)房地產(chǎn)投資的過(guò)程，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可介入房地產(chǎn)投資的各個(gè)階段，在投資初期，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可根據(jù)投資目的，了解分析購(gòu)買(mǎi)地塊的情況，預(yù)測(cè)所要獲得地塊的發(fā)展前景和預(yù)期利潤(rùn)，對(duì)項(xiàng)目自有資金、貸款限額、利率水平、償還期限、償還方式、是否抵押與擔(dān)保提供咨詢，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、規(guī)劃、景觀等內(nèi)容進(jìn)行咨詢：在經(jīng)營(yíng)階段，可進(jìn)行預(yù)售開(kāi)盤(pán)安排咨詢、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)咨詢、商場(chǎng)公建出租計(jì)劃咨詢等業(yè)務(wù)；在開(kāi)發(fā)階段，可進(jìn)行周邊環(huán)境、城市規(guī)劃影響、拆遷產(chǎn)權(quán)、費(fèi)用咨詢等業(yè)務(wù)。對(duì)于這種投資，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員關(guān)鍵是要把握市場(chǎng)的變化，熟練掌握房地產(chǎn)投資分析的方法和技巧，并運(yùn)用于實(shí)踐中，才能為房地產(chǎn)投資者提供科學(xué)、可行的投資方案。

(2)房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢

房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)商新建成的物業(yè)，也可以是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手房。置業(yè)投資的目的：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。在房地產(chǎn)投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)置業(yè)投資時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。

在置業(yè)投資過(guò)程中，如果投資人不是專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，很難把握準(zhǔn)確的市場(chǎng)脈搏，找到理想的置業(yè)對(duì)象，因此，更有必要咨詢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。對(duì)于這種房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要善于把握住宅市場(chǎng)供需的脈搏，抓住有利時(shí)機(jī)入市和出手，在滿足投資者出租獲利需求的基本前提下實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)未來(lái)的增值。要想做到這一點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不但需要具有房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與判斷的能力，還要具有豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。

(3)房地產(chǎn)間接投資咨詢

房地產(chǎn)間接投資指不直接進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資或置業(yè)投資，而是將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，房地產(chǎn)間接投資者不直接參與房地產(chǎn)的投資管理工作，如購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)抵押貸款證券等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可根據(jù)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的了解建議投資人購(gòu)買(mǎi)哪個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的股票、債券，提供投資信托項(xiàng)目的咨詢意見(jiàn)，為投資人分析各種房地產(chǎn)抵押貸款證券的風(fēng)險(xiǎn)等咨詢工作。

3．房地產(chǎn)融資咨詢

房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行或置業(yè)回報(bào)而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。房地產(chǎn)融資咨詢就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)置業(yè)者提供資金運(yùn)作的建議，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資或置業(yè)融通資金，以達(dá)到提高投資效益的目的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資大、周期長(zhǎng)，從房地產(chǎn)投資的管理來(lái)看，不論是開(kāi)發(fā)投資還是置業(yè)投資，投資者很少完全以自有資金投入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都愿意“用銀行的錢(qián)為自己賺錢(qián)”，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，總是存在資金投入的集中性和來(lái)源的分散性、資金投入量大和每筆收入來(lái)源小、投資回收周期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過(guò)程連續(xù)性的矛盾，因此，為解決這些矛盾，可以借助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)融資咨詢。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的特點(diǎn)是融資過(guò)程中存儲(chǔ)、信貸關(guān)系，都是圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目展開(kāi)的。通過(guò)房地產(chǎn)融資，投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系?a href="/wiki/%E8%B5%84%E4%BA%A7" title="資產(chǎn)">資產(chǎn)變成可流動(dòng)的資金，使其進(jìn)入社會(huì)生產(chǎn)流通領(lǐng)域，達(dá)到擴(kuò)充社會(huì)資金來(lái)源，緩解企業(yè)、個(gè)人資金壓力的目的。

對(duì)于任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者，要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本能。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者而言，即使開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲取了開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的土地使用權(quán)，如果該開(kāi)發(fā)商缺乏籌集資金的實(shí)際能力，不能把建設(shè)資金安排妥當(dāng)，也可能會(huì)因?yàn)榱鲃?dòng)資金拮據(jù)、周轉(zhuǎn)困難，最終導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。對(duì)于置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，如果找不到金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期的抵押貸款，投資者的投資能力就會(huì)受到極大的制約。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)融資咨詢，就是根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的融資經(jīng)驗(yàn)和金融機(jī)構(gòu)的良好關(guān)系，以及熟練的融通技巧，最大限度的降低房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)，協(xié)助其實(shí)現(xiàn)高額的利潤(rùn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)助房地產(chǎn)投資者融資的渠道主要有以下六個(gè)。

(1)股本金

是房地產(chǎn)投資者對(duì)其所投資項(xiàng)目投入的資本金，通常為房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金。

(2)銀行貸款融資

銀行的房地產(chǎn)類(lèi)貸款已成為房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的主要來(lái)源。銀行通過(guò)開(kāi)辦多種房地產(chǎn)貸款，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)營(yíng)及買(mǎi)賣(mài)住房等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供融資服務(wù)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常知嘵房地產(chǎn)貸款的種類(lèi)、貸款融資的條件、貸款方式及政策，以便幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何申請(qǐng)貸款、簽訂貸款合同、擬定還款建議等。

(3)社會(huì)集資

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供發(fā)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股票、債券等建議。

(4)預(yù)售或預(yù)租

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司制定合理的預(yù)售方案，如預(yù)熱策略、預(yù)售許可證的辦理、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)、開(kāi)盤(pán)計(jì)劃、預(yù)售價(jià)格及優(yōu)惠等咨詢服務(wù)。

(5)承包商墊資融資

在建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)積累的情況下，許多有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商，有可能愿意帶資承包建設(shè)項(xiàng)目，以爭(zhēng)取到建設(shè)項(xiàng)目，特別是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有可靠收入保證的情況下。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可提供開(kāi)發(fā)商信譽(yù)、施工經(jīng)驗(yàn)、財(cái)務(wù)狀況、資格審查等咨詢活動(dòng)。

(6)合作開(kāi)發(fā)

開(kāi)發(fā)商如確實(shí)籌款困難，則選擇一家或數(shù)家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者合作開(kāi)發(fā)，可以有效的分散和轉(zhuǎn)移資金壓力。目前，國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都采用了合作開(kāi)發(fā)的模式，即由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)營(yíng)權(quán)但資金短缺的開(kāi)發(fā)商和擁有資金實(shí)力但沒(méi)有專(zhuān)營(yíng)權(quán)的企業(yè)相互合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以為雙方牽橋搭線，提供通資服務(wù)。

4．房地產(chǎn)信息咨詢

信息咨詢業(yè)務(wù)即以各種方式為有需要的人士提供房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，是房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)中最為廣泛和普及的一種方式。

房地產(chǎn)信息咨詢是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展咨詢業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)性工作，也是開(kāi)展其他咨詢性服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)自身房地產(chǎn)信息的收集、選擇、鑒別、加工來(lái)為房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)信息產(chǎn)品，如房地產(chǎn)供求信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境信息、房地產(chǎn)交易信息、房地產(chǎn)反饋信息、房地產(chǎn)法律信息、房地產(chǎn)金融信息等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接到房地產(chǎn)信息咨詢委托業(yè)務(wù)，委托方可能要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)某一專(zhuān)題進(jìn)行調(diào)查，得出初步的分析結(jié)論，用以印證委托方內(nèi)部的一些看法，也可能是委托方在發(fā)展過(guò)程中，逐步發(fā)現(xiàn)自身的一些戰(zhàn)略問(wèn)題無(wú)法從企業(yè)內(nèi)部尋找；隹確答案，需要依靠外部的力量來(lái)進(jìn)行判斷、推動(dòng)。不同的咨詢目標(biāo)會(huì)有不同的方案策略，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可根據(jù)委托人的要求，開(kāi)展相應(yīng)的信息咨詢服務(wù)。

5．房地產(chǎn)價(jià)格咨詢

房地產(chǎn)交易中最敏感、最關(guān)鍵的因素就是價(jià)格。由于房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素和價(jià)格形成、運(yùn)動(dòng)機(jī)制具有不同于一般作為完全勞動(dòng)產(chǎn)品的商品的特性，投資者、購(gòu)房者往往難以把握房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，尤其是市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員憑借其在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)就可為購(gòu)房者和投資者提供標(biāo)的房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)格，這就是房地產(chǎn)價(jià)格咨詢。

在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，當(dāng)事人為了保證自己的報(bào)價(jià)具有科學(xué)性，或在交易談判中更有把握，非常需要具有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的人為其評(píng)估標(biāo)的物業(yè)的客觀市場(chǎng)價(jià)值。由于成本等因素，這一市場(chǎng)價(jià)值并不一定必須由房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)提供。而由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員長(zhǎng)期從事某一特定區(qū)域、特定類(lèi)型的房地產(chǎn)交易代理或居間，通常會(huì)對(duì)其市場(chǎng)供需及價(jià)格有非常深入的了解。依賴于這種經(jīng)驗(yàn)以及所掌握的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員常?？梢蕴峁┹^為；隹確的房地產(chǎn)價(jià)格，供交易雙方參考。這亦是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員取得客戶信任的一條重要途徑。

1．初步接洽。明確咨詢方向、咨詢問(wèn)題

這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和客戶的初次接觸?？蛻粼谠囂椒康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的信譽(yù)、人員素質(zhì)、受理能力、市場(chǎng)的判斷能力等。而客戶也通過(guò)多次接觸，逐步了解客戶存在的問(wèn)題，重點(diǎn)解決的問(wèn)題，同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司做一些間接調(diào)查，了解客戶的基本情況，估計(jì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，客戶的誠(chéng)意等。初步接洽后，無(wú)論客戶是否有合作意向，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都要給客戶以正式答復(fù)。有合作意向時(shí)，要向客戶提出合作初步方案，供客戶參考。當(dāng)客戶提出咨詢?cè)竿麜r(shí)，應(yīng)當(dāng)與客戶就房地產(chǎn)咨詢的內(nèi)容、期限、要求、費(fèi)用預(yù)算等問(wèn)題，達(dá)成原則性的協(xié)議。

2．組成個(gè)案小組

根據(jù)咨詢問(wèn)題的難易、項(xiàng)目的特點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)委派咨詢小組負(fù)責(zé)人，專(zhuān)家、組員，合理分工、協(xié)作，做好咨詢服務(wù)的組織保證。

3．進(jìn)行調(diào)查研究

每一項(xiàng)咨詢項(xiàng)目，都要進(jìn)行深入的調(diào)查研究。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以采用問(wèn)卷調(diào)查、典型調(diào)查、實(shí)地勘察、詢問(wèn)和走訪、電話調(diào)查、剪報(bào)、網(wǎng)絡(luò)搜尋等多種手段，廣泛收集第一手資料。有了大量的資料，才有了對(duì)信息進(jìn)行處理和分析的可能。

4．綜合分析，撰寫(xiě)階段性咨詢報(bào)告，提供階段性成果

在對(duì)調(diào)研房地產(chǎn)信息進(jìn)行加工處理后，可以協(xié)同多位專(zhuān)家做好綜合分析，對(duì)于較大型項(xiàng)目，時(shí)間較長(zhǎng)，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)可提供階段性咨詢報(bào)告，當(dāng)項(xiàng)目全部完成時(shí)，再寫(xiě)出綜合分析報(bào)告和適當(dāng)?shù)慕ㄗh。

5．提出建議，協(xié)助實(shí)施

協(xié)助客戶實(shí)施決策方案，即是咨詢服務(wù)的合理延伸，又是咨詢工作的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)方案的實(shí)施要點(diǎn)、實(shí)施各環(huán)節(jié)之間的銜接等都有深入的了解，經(jīng)客戶審定后，協(xié)助客戶實(shí)施，最終達(dá)到擬定的效果。

6．存檔

當(dāng)咨詢工作完成后，應(yīng)做好項(xiàng)目的總結(jié)，實(shí)事求是地評(píng)價(jià)方案，總結(jié)工作的得失與經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。并做好對(duì)客戶的后期建議工作，如鞏固和發(fā)展實(shí)施方案的建議，以及方案實(shí)施后遇到新問(wèn)題的解決辦法等。

房地產(chǎn)咨詢具有以下幾個(gè)特點(diǎn)。

1．服務(wù)性

房地產(chǎn)咨詢具有服務(wù)性，是從它的業(yè)務(wù)性質(zhì)方面定性的。房地產(chǎn)咨詢是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程為線索，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主要幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行地塊研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目可行性研究、前期策劃、施工階段的監(jiān)督、銷(xiāo)售出租階段的價(jià)格策劃、促銷(xiāo)策劃等，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)既不直接進(jìn)行設(shè)計(jì)，也不直接進(jìn)行施工；既不向建設(shè)單位承包造價(jià)，也不參與開(kāi)發(fā)商的利益分成。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只是利用自己的知識(shí)、技能和經(jīng)驗(yàn)、信息為開(kāi)發(fā)單位提供管理服務(wù)。

2．科學(xué)性

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、形象定位等活動(dòng)，都是為開(kāi)發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目、收回投資、獲得應(yīng)有的利潤(rùn)服務(wù)。面對(duì)激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，消費(fèi)者越來(lái)越理智、開(kāi)發(fā)環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)日漸增加，只有用科學(xué)的思想、理論、方法和手段才能更好地實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的預(yù)定目標(biāo)。

3．內(nèi)容和對(duì)象的廣泛性

房地產(chǎn)咨詢的內(nèi)容包括了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的一切環(huán)節(jié)與事物，如可行性研究階段的咨詢、前期工作的咨詢、施工階段的咨詢、銷(xiāo)售和出租階段的咨詢，還可以是房地產(chǎn)法律法規(guī)的咨詢、房地產(chǎn)科技的咨詢、房地產(chǎn)金融的咨詢、房地產(chǎn)糾紛的咨詢等。而咨詢的服務(wù)對(duì)象則包括單位、企業(yè)、個(gè)人、行業(yè)內(nèi)外客戶，只要涉及房地產(chǎn)方面，一概為其服務(wù)。

4．形式的多樣性

房地產(chǎn)咨詢的形式多種多樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可根據(jù)客戶的具體要求采取合適的形式?，F(xiàn)代咨詢的服務(wù)方式基本上可分為以下三類(lèi)。

(1)直答式服務(wù)方式客戶提出需要咨詢的問(wèn)題，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)咨詢專(zhuān)家(或?qū)I(yè)人員)給予口頭或書(shū)面的直接答復(fù)，這也是房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)中最常見(jiàn)的一種咨詢服務(wù)方式。這類(lèi)客戶提出的咨詢問(wèn)題一般都比較簡(jiǎn)單，涉及客戶想要了解的房源信息、房?jī)r(jià)、購(gòu)房手續(xù)、按揭過(guò)程等，往往是房地產(chǎn)交易過(guò)程中涉及的一些具體問(wèn)題，正是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所擅長(zhǎng)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。

(2)網(wǎng)絡(luò)式服務(wù)方式房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)建立局部的或區(qū)域的信息和咨詢服務(wù)網(wǎng)絡(luò)向客戶提供各類(lèi)咨詢服務(wù)，同時(shí)對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也可以足不出戶，坐在計(jì)算機(jī)前就能查詢存儲(chǔ)與網(wǎng)絡(luò)中的房地產(chǎn)交易、租賃、置換、抵押等信息。另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司還可將自身的咨詢網(wǎng)與同行聯(lián)機(jī)檢索，遇到某些自身解決不了的問(wèn)題時(shí)，可以方便地通過(guò)網(wǎng)絡(luò)向其他咨詢機(jī)構(gòu)求援。

(3)項(xiàng)目式服務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)咨詢服務(wù)方式目前以項(xiàng)目服務(wù)方式為主。項(xiàng)目服務(wù)方式有兩種情況，一種是由客戶提出項(xiàng)目咨詢要求，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)客戶要求，進(jìn)行調(diào)查、研究、論證，如房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、可行性研究報(bào)告、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、前期策劃、工程項(xiàng)目評(píng)價(jià)咨詢、工程計(jì)劃研究、招投標(biāo)咨詢、現(xiàn)場(chǎng)控制、監(jiān)督計(jì)劃。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，就客戶提出的具體項(xiàng)目要求，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提出咨詢意見(jiàn)這類(lèi)服務(wù)的運(yùn)用較為普遍。另一種是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶提供咨詢服務(wù)項(xiàng)目，由客戶自行選擇，這類(lèi)方式突出了咨詢機(jī)構(gòu)的主動(dòng)性，咨詢?nèi)藛T為客戶設(shè)計(jì)咨詢項(xiàng)目，并承擔(dān)咨詢。這種咨詢方主動(dòng)為客戶提供咨詢項(xiàng)目的形式，將越來(lái)越被客戶所接受。

1)房地產(chǎn)咨詢能為投資者創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)咨詢是由房地產(chǎn)業(yè)各方面的專(zhuān)家，運(yùn)用專(zhuān)門(mén)的科學(xué)技術(shù)和方法，憑借專(zhuān)家頭腦中所儲(chǔ)備的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)向客戶提供各類(lèi)信息以及各類(lèi)解決問(wèn)題的方案、知識(shí)和技術(shù)。咨詢成果作為“軟件”產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以直接或間接地為客戶創(chuàng)造價(jià)值，幫助房地產(chǎn)業(yè)主進(jìn)行科學(xué)化決策，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。隨著房地產(chǎn)咨詢業(yè)的發(fā)展，有利于我們研究國(guó)外先進(jìn)的房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)，研究國(guó)際上房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理慣例以及涉及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、金融、估價(jià)、物業(yè)管理等方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及做法等。

2)房地產(chǎn)咨詢業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資決策科學(xué)化、專(zhuān)業(yè)化

房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員應(yīng)是一支房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)豐富，具有良好服務(wù)意識(shí)和品質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人士組成的隊(duì)伍，他們不僅有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的理論知識(shí)，而且還懂得建筑、經(jīng)濟(jì)、金融、保險(xiǎn)等多方面知識(shí)。由于房地產(chǎn)咨詢隊(duì)伍的壯大，房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的參與，使房地產(chǎn)交易得益于咨詢專(zhuān)家的專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)，使得交易順利進(jìn)行。房地產(chǎn)咨詢使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的決策水平、投資效益、管理能力上了一個(gè)新的臺(tái)階。

3)房地產(chǎn)咨詢業(yè)的運(yùn)作及發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)的分工更為合理

由于房地產(chǎn)咨詢業(yè)的運(yùn)作及發(fā)展，咨詢業(yè)從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)中分離出來(lái)，使房地產(chǎn)業(yè)的分工更為合理。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)咨詢可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)、管理企業(yè)解決許多在企業(yè)求生存圖發(fā)展過(guò)程中迫切需要解決的技術(shù)問(wèn)題、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、法律問(wèn)題等等。任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)不可能擁有能解決各種問(wèn)題的專(zhuān)家，也不可能花高薪去聘用不經(jīng)常使用的專(zhuān)家。有了房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)甚至普通的購(gòu)房者遇到問(wèn)題就可以向咨詢機(jī)構(gòu)中的專(zhuān)家請(qǐng)教，付出較小的費(fèi)用，獲得較大的收益。

現(xiàn)代咨詢機(jī)構(gòu)的服務(wù)方式雖然比傳統(tǒng)的咨詢服務(wù)方式有了很大的進(jìn)步，但基本上可分為三類(lèi)。

1．直答式服務(wù)方式

所謂直答式服務(wù)方式，指客戶提出需要咨詢的問(wèn)題，由咨詢機(jī)構(gòu)中的專(zhuān)業(yè)咨詢專(zhuān)家(或人員)給予口頭或書(shū)面的直接答復(fù)。這也是房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)中最常見(jiàn)的一種咨詢服務(wù)方式。這類(lèi)客戶提出的咨詢問(wèn)題一般都比較簡(jiǎn)單，涉及了客戶想要了解的如房源信息、房?jī)r(jià)、購(gòu)房要辦理哪些手續(xù)等，往往是在房地產(chǎn)交易過(guò)程中涉及的一些具體問(wèn)題。這類(lèi)咨詢服務(wù)工作往往是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基本都具備的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，一般房地產(chǎn)工作人員都能從事直答式的咨詢服務(wù)工作。

2．網(wǎng)絡(luò)式服務(wù)方式

隨著計(jì)算機(jī)的逐漸普及，咨詢機(jī)構(gòu)通過(guò)建立的局部的或區(qū)域性的信息和咨詢服務(wù)網(wǎng)絡(luò)向客戶提供各類(lèi)咨詢服務(wù)。這類(lèi)服務(wù)方式起源于1950年代末，主要在西方發(fā)達(dá)國(guó)家。目前已成為普遍運(yùn)用并具有代表性的服務(wù)方式。其優(yōu)點(diǎn)是使咨詢服務(wù)更具廣泛性、時(shí)效性、可靠性及實(shí)用性。如蘇州市一大批房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、中介公司及經(jīng)紀(jì)人公司在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的共同努力下，已建立了網(wǎng)員網(wǎng)絡(luò)，使信息及資源在網(wǎng)員單位之間流通，做到信息資源共享。特別對(duì)于房產(chǎn)交易信息、房產(chǎn)租賃、置換、抵押等信息。每個(gè)經(jīng)紀(jì)人公司的工作人員、咨詢?nèi)藛T坐在自己的微機(jī)終端都能查詢儲(chǔ)存于網(wǎng)絡(luò)中的信息，做到互惠互利。發(fā)達(dá)國(guó)家的咨詢公司不僅通過(guò)自建的信息咨詢網(wǎng)，而且還將自身的咨詢網(wǎng)與國(guó)際網(wǎng)聯(lián)機(jī)檢索，大大方便了某些咨詢機(jī)構(gòu)的咨詢專(zhuān)家遇到自身解決不了的問(wèn)題時(shí)，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)向其他咨詢機(jī)構(gòu)求援。隨著計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的飛速發(fā)展，美國(guó)已通過(guò)咨詢網(wǎng)建立了4000多萬(wàn)個(gè)“家庭辦公室”，用戶只要用微機(jī)撥當(dāng)?shù)仉娫捥?hào)碼，與網(wǎng)絡(luò)聯(lián)接后，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)可隨時(shí)咨詢到世界各地的新聞等。

3．項(xiàng)目式服務(wù)方式

1)由客戶提出要求咨詢內(nèi)容，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)根據(jù)客戶要求，進(jìn)行調(diào)查、研究、論證，回答客戶提出的各種問(wèn)題，如開(kāi)發(fā)計(jì)劃的咨詢、評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)可行性咨詢、工程項(xiàng)目評(píng)價(jià)咨詢、工程計(jì)劃研究咨詢、招投標(biāo)咨詢等。就客戶提出的具體咨詢要求，由咨詢機(jī)構(gòu)提供咨詢意見(jiàn)的這類(lèi)服務(wù)的運(yùn)用在當(dāng)今較為普遍。

2)由咨詢機(jī)構(gòu)(人員)向客戶提供咨詢服務(wù)項(xiàng)目，由客戶自行選擇。這一類(lèi)型的服務(wù)突出了咨詢機(jī)構(gòu)(人員)的主動(dòng)性，咨詢?nèi)藛T為客戶設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)項(xiàng)目，并承擔(dān)咨詢。咨詢方主動(dòng)提供咨詢服務(wù)項(xiàng)目的形式，將越來(lái)越被客戶所接受。

①必須具有房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上的專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)，并取得考試合格證書(shū)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。

②具備良好的職業(yè)道德和社會(huì)公德。

③要有一定的經(jīng)營(yíng)管理能力和相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作情況，能穩(wěn)定把握自己的經(jīng)營(yíng)方向和范圍。

④要有較高的文化素質(zhì)和正當(dāng)?shù)纳鐣?huì)身份。

⑤有良好的服務(wù)意識(shí)和良好的信譽(yù)。

⑥有較強(qiáng)的開(kāi)拓和交際能力、良好的語(yǔ)言表達(dá)能力、靈活的應(yīng)變能力，以及開(kāi)朗、堅(jiān)毅的性格和幽默感。