房地產(chǎn)金融作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支，是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的學(xué)科，它主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)信貸資金運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律性，有別于一般工商業(yè)資金的融通。

所謂金融，是指以銀行為中心的各種形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融，則是指圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營，消費(fèi)而展開的籌資、融資、結(jié)算等各種金融活動(dòng)。房地產(chǎn)金融就是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。

在我國，房地產(chǎn)金融是一門新興的學(xué)科，內(nèi)容豐富，主要有：房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用、房地產(chǎn)股票與債券、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)典當(dāng)、房地產(chǎn)金融機(jī)、房地產(chǎn)金融市場等。當(dāng)前，我國金融體制改革正面臨進(jìn)一步深化，同樣房地產(chǎn)金融體制也正處于逐步探索和建立之中，許多業(yè)務(wù)還不配套，房地產(chǎn)金融體系尚未完全建立，房地產(chǎn)金融亟待深化。

（一）房產(chǎn)金融

指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動(dòng)。嚴(yán)格他說它不同于住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款。住房儲(chǔ)蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費(fèi)過程中的融資活動(dòng)?？梢姡》拷鹑谥皇欠慨a(chǎn)金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內(nèi)容外，房產(chǎn)金 融還應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。

（二）地產(chǎn)金融

又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動(dòng)。具體來說，又可分解為市地金融、農(nóng)地金融。市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動(dòng)，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動(dòng)，在國外又稱農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融。農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融。兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，并且分期償還的情況較多出現(xiàn)；后者則通常與各國的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發(fā)放貸款的期限較長，一般多達(dá)幾年、十幾年，甚至幾十年。在我國，農(nóng)業(yè)金融又有廣義與狹義之分。廣義的農(nóng)業(yè)金融又稱農(nóng)村金融，包括農(nóng)村領(lǐng)域內(nèi)一切生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的吸收存款、發(fā)放貸款、辦理結(jié)算、現(xiàn)金管理以及農(nóng)村信用合作等金融活動(dòng)；狹 義的農(nóng)業(yè)金融即是指農(nóng)地經(jīng)營金融，是與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的資金融通。

(一)集中性

房地產(chǎn)相對于絕大多數(shù)商品而言其單件價(jià)值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數(shù)千萬，甚至上億元。因此，無論是在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，還是流通環(huán)節(jié)，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流通貸款或者房地產(chǎn)消費(fèi)貸款，都必須有金融機(jī)構(gòu)的參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來源。在國外，房地產(chǎn)資金的融通通常由專門金融機(jī)構(gòu)(如美國聯(lián)邦住宅儲(chǔ)蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事。

(二)資金周轉(zhuǎn)期長

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需經(jīng)過取得土地并進(jìn)行開發(fā)，完成“三通一平”或“七通一平”，再進(jìn)行建筑施工、(裝修)、竣工驗(yàn)收等一系列復(fù)雜且耗時(shí)長的過程。相對于其他商品的生產(chǎn)周期來說，房地產(chǎn)開發(fā)所需時(shí)間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領(lǐng)域，建成后的房屋因其價(jià)值大，購買者往往無力一次性付清房款，常采用分期付款方式購房；若采用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。因此，房地產(chǎn)的資金運(yùn)用從投入到產(chǎn)出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。

(三)資金運(yùn)動(dòng)固定性

房和地在物質(zhì)形態(tài)上是連為一體和不可分割的。由于土地不能移動(dòng)，因而房地產(chǎn)固定在某一場所，不能移動(dòng)，通常也稱為不動(dòng)產(chǎn)。在交換上，它既不能發(fā)生空間位置的移動(dòng)，也不存在物流，它的流轉(zhuǎn)只是權(quán)屬關(guān)系的變更。因此，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產(chǎn)資金的投人、形態(tài)的轉(zhuǎn)換以及補(bǔ)償，都是在同一固定的位置上按順序進(jìn)行的。

(四)資金增值性

一方面，房地產(chǎn)資金能帶來收益即利息，這是房地產(chǎn)資金增值的一種表現(xiàn)。房地產(chǎn)資金的增值是社會(huì)再生產(chǎn)的結(jié)果，是物質(zhì)生產(chǎn)者的勞動(dòng)創(chuàng)造。在社會(huì)再生產(chǎn)過程中，資金通過形態(tài)改變使最終點(diǎn)的貨幣量大于起始點(diǎn)的貨幣量，就是資金運(yùn)動(dòng)所帶來的增值。房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中資金不斷地運(yùn)動(dòng)，就能實(shí)現(xiàn)一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產(chǎn)與生活的基本要素，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對房地產(chǎn)的需求將日益增加，使得房地產(chǎn)會(huì)日益稀缺，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)不斷上漲。因此金融機(jī)構(gòu)為了使自身的貨幣資產(chǎn)得到保值和增值，也樂于進(jìn)行房地產(chǎn)投資或從事房地產(chǎn)信貸活動(dòng)。

(五)風(fēng)險(xiǎn)性

在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，由于存在事先無法預(yù)料或雖能預(yù)料但難以避免的諸因素，有可能使預(yù)期的房地產(chǎn)收益與實(shí)際的房地產(chǎn)金融收益相背離，因而存在產(chǎn)生資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金的融通大多數(shù)是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個(gè)投人產(chǎn)出過程中，如果融出的資金難以收回，就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來自以下四個(gè)方面，即：政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如政策的改變可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場和金融市場產(chǎn)生不同于投9資決策時(shí)所預(yù)料的情況，或者由于投資決策原本就存在錯(cuò)誤，因而無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資收益，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)融通的資金無法完全收回；又如各種突發(fā)性的自然災(zāi)害(地震、洪水、火災(zāi)等)發(fā)生，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目遭到嚴(yán)重破壞甚至不復(fù)存在，從而難以收回融出的房地產(chǎn)資金；此外，在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，由于種種原因，致使債務(wù)人不能償還貸款本息，或者證券發(fā)行者到期不能償付本息，也會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、發(fā)展房地產(chǎn)金融有利于籌集更多的資金，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

在房地產(chǎn)業(yè)的融資過程中，金融業(yè)最具籌集資金的優(yōu)勢，能夠把社會(huì)的閑散資金吸收進(jìn)來，變分散為集中，變小額為大額，變短期資金為長期資金，及時(shí)補(bǔ)充“血液”，解決房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與經(jīng)營中遇到的資金循環(huán)困難，保證再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。

二、發(fā)展房地產(chǎn)金融可促進(jìn)金融業(yè)的繁榮

金融業(yè)所吸收的資金，一定要以流動(dòng)性、安全性、收益性為原則，抓緊機(jī)會(huì)尋求出路，取得最佳的經(jīng)營效益。而在眾多可供選擇的產(chǎn)業(yè)中，投向房地產(chǎn)業(yè)是較為理想的選擇。這是因?yàn)椋菏紫?，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，其貸款一般以房地產(chǎn)作抵押，貸款額度一般不超過抵押物價(jià)值的60％一70％，若到期不能償還貸款，銀行可通過拍賣抵押物來收回本金，故風(fēng)險(xiǎn)小，而且由于房地產(chǎn)具有增值性、不可移動(dòng)性，通常情況下不會(huì)貶值、被盜，損耗小，是可靠的抵押品，所以金融業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)投資，資金安全可得以保證；其次，金融業(yè)通過發(fā)放房地產(chǎn)貸款，直接投資開發(fā)或經(jīng)營房地產(chǎn)，開展房地產(chǎn)結(jié)算、審核、財(cái)務(wù)管理、房地產(chǎn)咨詢、代理房屋購銷等方面服務(wù)，不僅拓展了金融業(yè)務(wù)，擴(kuò)大了貸款范圍，而且可分享房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤，使金融業(yè)的利潤率水平提高；最后，金融業(yè)可通過開發(fā)、投資一些大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，樹立自己資金雄厚的良好形象，得到存款人的信賴與支持。

三、房地產(chǎn)金融的發(fā)展可帶動(dòng)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，與其他行業(yè)關(guān)系十分密切，如建筑、建材、機(jī)械、家具、電子產(chǎn)品、裝飾材料、交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而且，近年來由于房地產(chǎn)金融的起步使得城鎮(zhèn)大批小區(qū)、各種花園得以建成，這些新的住宅區(qū)又帶動(dòng)了商業(yè)、飲食業(yè)、文化教育事業(yè)的發(fā)展。這樣，巨大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性必然帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

四，房地產(chǎn)金融的發(fā)展，對市場的培育有催化和促進(jìn)作用

我國現(xiàn)階段市場體系還不夠完善，金融市場發(fā)育遲緩，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金嚴(yán)重不足，制約了土地及房屋的開發(fā)建設(shè)、消費(fèi)，這就急需金融業(yè)的扶持。發(fā)展房地產(chǎn)金融，推動(dòng)并且催化了房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域中與之相關(guān)的金融商品如貨幣、資本、債券、股票進(jìn)入金融市場，增加了房地產(chǎn)市場上的有效供給與需求，促進(jìn)了金融市場及房地產(chǎn)市場的發(fā)育成長。

五、發(fā)展房地產(chǎn)金融能有力支持我國住房制度改革

住房制度改革的根本目的是要加快解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，使城鎮(zhèn)居民安居樂業(yè)。盡管自80年代以來，我國一直在探索住房制度改革的路子，其中也摸索出不少經(jīng)驗(yàn)，解決了一大批城鎮(zhèn)居民的住房困難。但從總體上說，傳統(tǒng)的福利分房制度并沒有得到徹底改變，住房消費(fèi)資金的良性循環(huán)無法建立。自1998年下半年開始，我國住房制度改革進(jìn)入了一個(gè)新階段，即實(shí)施住房分配貨幣化，將原來用于建房、購房的資金以住房補(bǔ)貼、住房津貼、住房有價(jià)證券的方式發(fā)給職工，由職工自己到市場上購買或租賃住房，從而實(shí)現(xiàn)住房的社會(huì)化和商品化。而要讓居民愿意買房，買得起房，就需要金融業(yè)開展多種形式、多元化的個(gè)人住房抵押貸款，扶持居民住房消費(fèi)，促進(jìn)住房消費(fèi)市場的發(fā)展和形成，從而徹底解決我國居民的住房問題。中國人民銀行已決定從1998年起取消對國有商業(yè)銀行貸款規(guī)模的控制，修訂了《個(gè)人住房擔(dān)保抵押貸款暫行辦法》，允許所有商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，延長貸款期限，簡化手續(xù)，1998年的住房貸款達(dá)l000個(gè)億以上，這說明住房抵押貸款在房改實(shí)施中已發(fā)揮了巨大的推動(dòng)作用。

政府要想在住房金融發(fā)展中有效地發(fā)揮作用，首先必須給自己一個(gè)準(zhǔn)確的定位。當(dāng)前我國確立的經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)是建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，其基本特征是參與市場交易的各主體地位都是平等的。如果政府作為一交易主體參與市場，則必定與其他市場主體處于不平等的地位，這是由政府擁有市場的管理權(quán)性質(zhì)決定的。所以政府作用的定位應(yīng)該是：在市場中為各主體順利進(jìn)行交易提供支持和保障，只有這樣，才能保證市場行為的公平、公正和公開。從世界各國住房金融的發(fā)展來看，一般都是以市場機(jī)制為基礎(chǔ)，即金融機(jī)構(gòu)的資金大部分通過市場來籌集，且貸款對象、貸款償還期限、償還方式、貸款利率等也不是由政府指定的。政府作用體現(xiàn)在對住房金融的支持上。

政府扶持和干預(yù)市場有兩種方式，一種是直接干預(yù)，政府不僅直接出巨資來參與住宅融資活動(dòng)，而且通過制定利率等措施來對住房金融市場實(shí)行多方面的干預(yù)。另一種是間接干預(yù)，主要有兩種形式：一是制定詳盡的法律法規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)市場的發(fā)展；二是通過為抵押貸款提供保險(xiǎn)和發(fā)起設(shè)立若干準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，并通過它們的市場活動(dòng)來影響抵押貸款市場的發(fā)展。從我國經(jīng)濟(jì)改革目標(biāo)和政府定位來看，我國政府干預(yù)市場應(yīng)該采取第二種方式，即轉(zhuǎn)變一成不變的指令性的監(jiān)管為積極的引導(dǎo)，通過完善市場的基礎(chǔ)設(shè)施和體制建設(shè)來促進(jìn)改革的深化，并盡可能避免扭曲市場信息和破壞市場在資源配置方面的基礎(chǔ)功能。

1．房地產(chǎn)市場過熱存在市場風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場過熱主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資增速過快和房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲過快。房地產(chǎn)業(yè)投資需求急增，房價(jià)迅猛上漲的現(xiàn)象，不僅直接導(dǎo)致鋼鐵、水泥等行業(yè)的過度投資，以及水電煤油等能源供應(yīng)緊張，還使房地產(chǎn)信貸總額大幅增長。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢極為敏感，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期波動(dòng)的衰退階段或受到某些未預(yù)期事件負(fù)面影響，民眾收入下降，就極易導(dǎo)致泡沫破滅。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營的問題較為嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)自有基金不足，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)資金、企業(yè)流動(dòng)資金嚴(yán)重依賴銀行信用，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高。而且房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用分階段連續(xù)開發(fā)的經(jīng)營模式，這種經(jīng)營模式對產(chǎn)品的及時(shí)銷售以回籠資金的依賴很大，一但銷售強(qiáng)棵不如預(yù)測理想，其資金供應(yīng)鏈將斷開，造成經(jīng)營困難。墊資承包和拖欠工程款的問題比較嚴(yán)重，擾亂了房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)次序，形成了房地產(chǎn)開發(fā)的虛假繁榮，不利于市場的穩(wěn)定。

3.房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)套資凸現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金少，大部分資金依賴銀行貸款，在進(jìn)行信貸過程中為了追求利益，隱瞞信息沒，挪用貸款資金等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，甚至?xí)扇　?a href="/wiki/%E5%81%87%E6%8C%89%E6%8F%AD" title="假按揭">假按揭”違規(guī)手段套貸，或要求施工單位墊資承包，以減輕資金不足的壓力等。開發(fā)商把“假按揭”作為一種融資渠道，既可降低財(cái)務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。這些投機(jī)行為嚴(yán)重?cái)_亂了市場秩序，對金融安全構(gòu)成威脅。

4．銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行違規(guī)操作現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)業(yè)近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進(jìn)入。惡性競爭使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)貸款，促使了金融腐敗的滋生。而各種違規(guī)操作和金融腐敗導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降。一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)；二是抵押物管理不規(guī)范。辦理抵押的相關(guān)職能部門不按程序操作。或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果。造成抵押品貶值或抵押無效：三是行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。

5．銀行土地開發(fā)貸款存在較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。銀行土地開發(fā)貸款面臨四方面風(fēng)險(xiǎn)：一是土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高；二是銀行難以對土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行有效監(jiān)管；三是銀行向土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施；四是土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

1．商品房房價(jià)太高，經(jīng)濟(jì)適用房政策不完善。

多年來，與其他商品大打價(jià)格戰(zhàn)的經(jīng)營策略不同，商品房價(jià)格居高不下直接影響著人們的購房傾向。而經(jīng)濟(jì)適用房政策不明確，造成大量高收入階層涌入經(jīng)濟(jì)房市場。據(jù)了解，目前，國內(nèi)絕大多數(shù)地方經(jīng)濟(jì)適用房已成為住房供應(yīng)的主渠道。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展平抑了過高的商品房價(jià)格，適應(yīng)了停止住房實(shí)物分配后個(gè)人購房的需求，對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長起到了重要作用。但由于政策方面的不完善，在各地還普遍存在著諸如中低收入家庭的收入界限、購買對象的條件、購買程序、價(jià)格確立辦法等方面的問題。

2.住房消費(fèi)貸款額度低、期限短、利率高。

我國抵押貸款的期限短則3－5年，最長的也只有20－25年。這與我國目前收入低、房價(jià)高的國情相比，使中低收入家庭難以承受，貸款期限過短就更令需要貸款的居民無法涉足。而當(dāng)前一些銀行機(jī)構(gòu)推出的所謂“零首付”，由于進(jìn)入的條件太高，對普通購房者來講沒有實(shí)際意義。

3．缺乏風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制、貸出款項(xiàng)沒有保障,抵押貸款形式單一、限制條件多的狀況并存。

目前，我國住房貸款的形式主要是職工抵押貸款，形式單一，且限制條件非常嚴(yán)格，束縛了購房者消費(fèi)貸款的選擇性和自由度。住宅抵押貸款二級(jí)市場至今尚未形成。二級(jí)市場的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式來轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險(xiǎn)。

4. 住房金融法規(guī)不夠健全，對住房資金的籌集、運(yùn)用缺乏有效的管理與監(jiān)督。

目前，雖然涉及房地產(chǎn)抵押的法律已出臺(tái)了一些，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等，但總的來說住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境尚不夠完善，表現(xiàn)為有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)貸款的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于住房金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。 此外，融資結(jié)構(gòu)的不合理，住房消費(fèi)信貸地域分布的不平衡，住房金融配套服務(wù)體系發(fā)展的滯后也都是我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的制約因素。

1．加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)。完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境。建立健全房地產(chǎn)金融方面的法律、法規(guī)．是有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要前提。我國相關(guān)法制建設(shè)的滯后加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范難度，銀行為確保信貸質(zhì)量，不得不提高貸款條件。在相當(dāng)程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。必須加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場的宏觀控制，根據(jù)國內(nèi)國際實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的法律、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供有力的法律保障。

2．完善銀行內(nèi)控機(jī)制，建立房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。目前，我國的房地產(chǎn)金融體系還不夠完備，尤其是對風(fēng)險(xiǎn)的防范沒有很好的措施，銀行應(yīng)從規(guī)范自身行為做強(qiáng)，加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，強(qiáng)化貸款管理制度，實(shí)行審貸分離，前中后臺(tái)分離，建立健全具有獨(dú)立性和權(quán)威性的內(nèi)部稽核審計(jì)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮其再監(jiān)督作用，有效地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，構(gòu)建包括房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)度量、風(fēng)險(xiǎn)防范與控制及風(fēng)險(xiǎn)評估的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。

3．健全房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制。房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度，監(jiān)督銀行、開發(fā)商和信貸個(gè)人的行為，及時(shí)治理不正確的和違反政策規(guī)定的不良行為。同時(shí)健全信息傳遞機(jī)制，保證信息及時(shí)、準(zhǔn)確．嚴(yán)厲打擊舞弊、欺詐等行為，有效防范道德風(fēng)險(xiǎn)。此外，應(yīng)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作，嚴(yán)格遵守對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序，通過檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，審查房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的信用紀(jì)錄等手段遏制違規(guī)行為。在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，應(yīng)對各項(xiàng)影響房地產(chǎn)的指標(biāo)，如投資增幅、銷售增幅、價(jià)格變化等進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，采用各種貨幣的甚至是行政的調(diào)控措施控制各個(gè)指標(biāo)正常發(fā)展。

4．拓寬房地產(chǎn)融資渠道。拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資， 即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給全社會(huì)共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴(kuò)充開發(fā)企業(yè)和購房者的融資渠道，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級(jí)市場以外，存在發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場。在這個(gè)二級(jí)市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對證券化金融資產(chǎn)的自主購買，二級(jí)市場把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場的各種投資者中。

5．建立個(gè)人及企業(yè)信用制度。我國目前還沒有建立個(gè)人信用制度，只靠道德約束而沒有經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任約束。在發(fā)達(dá)國家個(gè)人信用制度已普遍建立，信用成為個(gè)人最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調(diào)查制度、信用監(jiān)控和評估制度等個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度，可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)” 在我國可以通過建立個(gè)人信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段形成對個(gè)人行為的外部約束力量，使個(gè)人違約成本大于收益，降低借款人違約風(fēng)險(xiǎn)。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級(jí)評定，信用等級(jí)越高越容易獲得貸款，而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。